De Nederlandse vastgoedmarkt kent een unieke regelgeving die specifiek gericht is op het behoud van natuurschoon en culturele erfgooden. Een belangrijke regelgeving in dit opzicht is de Natuurschoonwet (NSW) uit 1928. Deze wet is bedoeld om landgoederen, kastelen en andere grotere eigendommen met bijzondere natuuraanwinsten te beschermen en te behouden voor toekomstige generaties. De wet biedt in ruil voor een instandhoudingsplicht diverse fiscale voordelen, waaronder verlagingen van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde speelt een cruciale rol bij de bepaling van belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en de waterschapsbelasting.
In dit artikel bespreken we hoe de Natuurschoonwet beïnvloedt op de WOZ-waarde van gerangschikte landgoederen. We zullen de juridische en fysieke criteria uitleggen die van belang zijn voor de waardering, en hoe de instandhoudingsplicht een waarde-drukkend effect kan hebben. Tevens geven we inzicht in de praktijk van WOZ-waarderingen voor landgoederen die onder de NSW vallen, inclusief mogelijke vrijstellingen en uitzonderingen.
Inleiding
In Nederland worden landgoederen vaak gezien als combinaties van woning, bedrijfsruimte en natuur. Deze eigendommen kunnen onder de Natuurschoonwet 1928 vallen, mits ze aan bepaalde criteria voldoen, zoals het aanwezig zijn van bos, landerijen en natuurterreinen. Als een landgoed onder de NSW is gerangschikt, kan dit leiden tot aanzienlijke fiscalerelaties, zoals verlagingen van de WOZ-waarde, vrijstellingen van belastingen en voordelen bij overdracht.
De WOZ-waarde is een essentieel onderdeel van deze regelgeving, omdat het direct invloed heeft op de belastingverplichtingen van de eigenaar. De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) bepaalt hoe de waarde van onroerende zaken wordt bepaald, en bevat specifieke regels voor landgoederen die onder de NSW vallen.
De Natuurschoonwet en fiscalerelaties
De Natuurschoonwet 1928 is in de praktijk een instrument geworden om het culturele en natuurlijke erfgoed van Nederland te behouden. De wet biedt een aantal fiscalerelaties aan de eigenaar van een landgoed dat onder haar valt. Deze voordelen zijn ontworpen om de eigenaar te stimuleren om het landgoed te behouden en in stand te houden.
Vrijstellingen voor belastingen
Een van de belangrijkste voordelen van de NSW is de vrijstelling van belastingen, zoals:
- Inkomstenbelasting: eigenaars kunnen gebruik maken van het eigenwoningforfait, wat betekent dat de waarde van de woning niet in de belastingaangifte hoeft te worden meegenomen.
- Overdrachtsbelasting: bij de aankoop of overdracht van een landgoed dat onder de NSW valt, kan de overdrachtsbelasting worden vrijgesteld, zolang het landgoed minstens 25 jaar wordt behouden.
- Erf- en schenkbelasting: ook deze belastingen kunnen worden vrijgesteld, zolang het landgoed onder de NSW blijft vallen.
- Onroerendezaakbelasting (OZB): door de verlaging van de WOZ-waarde kan ook de OZB lager uitvallen.
WOZ-waarde en de invloed van de NSW
Hoewel de belastingvrijstellingen belangrijk zijn, speelt ook de verlaging van de WOZ-waarde een grote rol. De WOZ-waarde bepaalt niet alleen de OZB, maar ook de waterschapsbelasting en andere lokaal aangegane belastingen.
De Natuurschoonwet heeft een directe invloed op de WOZ-waarde, namelijk via de instandhoudingsplicht. Deze plicht betreft de verplichte instandhouding van het landgoed gedurende minstens 25 jaar. Deze plicht heeft een waarde-drukkend effect, wat betekent dat de WOZ-waarde van het landgoed lager ligt dan de economische waarde in het openbare verkeer.
Waardering van gebouwde en ongebouwde eigendommen
Voor landgoederen die onder de NSW vallen, moet onderscheid worden gemaakt tussen gebouwde en ongebouwde eigendommen bij de WOZ-waardering.
- Gebouwde eigendommen (zoals woningen, opstallen en bijgebouwen) worden wel meegerekend in de WOZ-waardering, maar deze waardering wordt beïnvloed door de instandhoudingsplicht. De waarde van deze eigendommen wordt lager geschat door rekening te houden met de 25-jarige verplichting tot instandhouding.
- Ongebouwde eigendommen (zoals natuurterreinen, bos, landerijen en akkers) zijn volledig vrijgesteld van WOZ-waardering, mits ze voldoen aan de voorwaarden van de NSW.
Het resultaat is dat de totale WOZ-waarde van het landgoed aanzienlijk lager kan liggen dan de economische waarde in het openbare verkeer.
De praktijk van WOZ-waardering onder de Natuurschoonwet
De bepaling van de WOZ-waarde voor landgoederen die onder de NSW vallen, wordt bepaald door een aantal specifieke regels in de Wet WOZ. Deze regels zijn in detail uitgewerkt in artikel 16 en 17 van de Wet WOZ, en in de uitvoeringsregeling van de Wet WOZ.
Afbakening van het object
Voor de WOZ-waardering moet het object eerst worden afgebakend. Dit betekent dat moet worden bepaald welk deel van het landgoed als een apart WOZ-object wordt gezien. Bij grotere landgoederen, waarbij bijvoorbeeld meerdere woningen worden verhuurd, kan sprake zijn van meerdere WOZ-objecten. Deze worden dan afzonderlijk gewaardeerd, aangezien ze in gebruik zijn bij verschillende gebruikers.
Een belangrijk criterium bij de afbakening is of de objecten bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en of ze logisch bij elkaar horen. In dat geval kan er gekozen worden om het totale landgoed als één object te waarderen.
Invloed van de instandhoudingsplicht op de WOZ-waarde
De instandhoudingsplicht die geldt onder de NSW heeft een waarde-drukkend effect op de WOZ-waarde. Dit betekent dat de WOZ-waarde lager ligt dan de economische waarde in het openbare verkeer. Dit effect geldt alleen voor de kwalificerende gebouwde eigendommen, inclusief de ondergrond van deze opstallen.
In de praktijk komt de bestemmingswaarde van een NSW-landgoed uit op 60% tot 90% van de economische waarde, afhankelijk van de verhouding tussen gebouwde en ongebouwde eigendommen en de mate van instandhouding.
Casuïstiek en jurisprudentie
De regels rond de WOZ-waardering van NSW-landgoederen zijn grotendeels vastgelegd in de wetgeving en jurisprudentie. Er zijn verschillende rechtszaken geweest waarin de vraag is gesteld of bepaalde onderdelen van het landgoed, zoals de ondergrond onder opstallen, meegenomen mogen worden in de vrijstelling.
In een bekende zaak uit 2010 stelde een eigenaar dat de ondergrond onder de opstallen wel onder de vrijstelling moest vallen. Het Hof ‘s Hertogenbosch en de Hoge Raad gaven echter uitsluitsel dat deze ondergrond niet vrijgesteld is, omdat het gerekend wordt tot de gebouwde eigendommen.
Vrijstellingen van ongebouwde eigendommen
Een van de belangrijkste voordelen van de NSW is dat ongebouwde eigendommen volledig vrijgesteld zijn van WOZ-waardering, mits ze voldoen aan de voorwaarden van de wet. Dit betekent dat deze delen van het landgoed niet meegenomen worden in de bepaling van de WOZ-waarde, wat een aanzienlijke verlaging kan opleveren.
Deze vrijstelling is vastgelegd in artikel 18 lid 4 van de Wet WOZ, in combinatie met artikel 2 lid 1 onderdeel b van de Uitvoeringsregeling van de Wet WOZ. Deze regels zijn ook toegepast in een aantal rechtszaken.
Fiscale voordelen van een NSW-landgoed
Een landgoed dat onder de Natuurschoonwet valt, biedt meerdere fiscale voordelen voor de eigenaar. Deze voordelen zijn ontworpen om de eigenaar te stimuleren om het landgoed te behouden en in stand te houden.
Eigenwoningforfait en aftrek rente
Als de eigenaar van het landgoed op het landgoed woont, is het mogelijk om gebruik te maken van het eigenwoningforfait. Dit betekent dat de waarde van de woning niet meegenomen hoeft te worden in de inkomstenbelastingaangifte. Daarnaast is het ook mogelijk om de rente op de eigenwoningschuld aftrekbaar te maken.
Vrijstellingen van ongebouwde grond in box 3
De ongebouwde grond van een NSW-landgoed is vrijgesteld van belasting in box 3, mits deze grond niet bedrijfsmatig wordt gebruikt. Dit betekent dat de eigenaar geen inkomstenbelasting hoeft te betalen op de waarde van deze grond.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting
Bij de overdracht van een NSW-landgoed kan ook een vrijstelling van overdrachtsbelasting worden aangevraagd. Deze vrijstelling geldt zolang het landgoed minstens 25 jaar in bezit blijft. Als de overdracht binnen die 25 jaar plaatsvindt, en de nieuwe eigenaar de rangschikking voortzet binnen zes maanden, dan kan de naheffing van overdrachtsbelasting worden voorkomen.
Aanvraag voor vrijstelling
De vrijstelling kan ook worden aangevraagd bij de overdracht van een onroerende zaak die nog niet gerangschikt is onder de NSW, maar waarvan de eigenaar van plan is om het als NSW-landgoed te rangschikken.
Conclusie
De Natuurschoonwet 1928 speelt een cruciale rol in de Nederlandse vastgoedmarkt, met name voor grotere eigendommen die combinaties zijn van woning, bedrijfsruimte en natuur. Door de wet zijn eigenaars in staat om hun landgoed te behouden en in stand te houden, met een aantal aanzienlijke fiscalerelaties.
De invloed van de NSW op de WOZ-waarde is aanzienlijk, met name door de instandhoudingsplicht en de vrijstelling van ongebouwde eigendommen. Deze regels zorgen ervoor dat de WOZ-waarde van het landgoed aanzienlijk lager kan liggen dan de economische waarde in het openbare verkeer.
In de praktijk is het belangrijk om rekening te houden met de specifieke regels in de Wet WOZ en de uitvoeringsregeling. Deze regels bepalen niet alleen de WOZ-waarde, maar ook de belastingverplichtingen van de eigenaar.