De WOZ-waarde van woningen in Nederland blijft een belangrijk onderwerp voor eigenaren, huurders, vastgoedontwikkelaars en gemeenten. In 2025 stegen de gemiddelde WOZ-waarden met 5%, en voor 2026 wordt een stijging van 9,5 tot 11,5% verwacht. Deze trends volgen op tien jaar van opeenvolgende stijgingen, aangevuld met duidelijke regionale verschillen. De stijging van de WOZ-waarde heeft directe gevolgen voor de onroerendezaakbelasting (OZB) en andere gemeentelijke heffingen. In dit artikel analyseren we de gegevens van de Waarderingskamer, het CBS en andere betrouwbare bronnen om de huidige situatie en toekomstverwachtingen voor de WOZ-waarde in kaart te brengen.
Inleiding
De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Nederland) is een maat voor de waarde van onroerend goed en vormt de basis voor gemeentelijke belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en de waterschapsbelasting. De Waarderingskamer, in opdracht van het kabinet, bepaalt elk jaar de WOZ-waarde op basis van marktwaardepeildatums. Deze waardepeildatum voor 2025 was 1 januari 2024, en voor 2026 1 januari 2025. De stijging van de WOZ-waarde in 2025 en de verwachte stijging in 2026 zijn deels het gevolg van de ontwikkelingen op de woningmarkt in de afgelopen jaren, met name de stijging van verkoopprijzen.
Hoewel de landelijke stijging gemiddeld 5% bedraagt, variëren de ontwikkelingen sterk per regio. In sommige gemeenten is de WOZ-waarde aanzienlijk gestegen, terwijl in andere gebieden zelfs sprake is van een lichte daling. Deze verschillen zijn belangrijk om te begrijpen, omdat ze invloed hebben op de belastingaanslagen en daarmee op de financiële lasten van woningbezitters. Het is daarom van essentieel belang voor huiseigenaren om hun WOZ-beschikking te controleren en eventueel een bezwaar in te dienen bij onjuistheden.
Landelijke stijgingen in 2025
De gemiddelde WOZ-waarde in Nederland is in 2025 met 5% toegenomen, waardoor de landelijke gemiddelde WOZ-waarde nu op €398.000 staat. Deze stijging is in lijn met de tien jaar durende trend van stijgende woningwaarden. De sterkste stijging in 2025 werd waargenomen in de gemeente Leidschendam-Voorburg, waar de WOZ-waarde met ruim 14% is toegenomen tot €444.000. Op provinciaal niveau was Limburg het sterkste stijger, met een toename van 7,6% tot een gemiddelde WOZ-waarde van €312.000.
Deze stijgingen zijn niet gelijkmatig verdeeld over het land. Zo zijn er ook gemeenten waar de WOZ-waarde licht is gedaald. De grootste dalers in 2025 zijn Wierden en Eersel, met een daling van 1,4% respectievelijk. Deze kleine afname kan te maken hebben met lokaal beperkte marktdruk of specifieke woningkenmerken.
Regionale verschillen
De WOZ-waarde varieert sterk per regio, wijk en zelfs per type woning. Voorbeelden van gemeenten met significante stijgingen in 2025 zijn onder meer:
- Leidschendam-Voorburg: +14,1% stijging, gemiddelde WOZ-waarde €444.000
- Oost Gelre: +11,1% stijging, gemiddelde WOZ-waarde €341.000
- Hillegom: +10,4% stijging, gemiddelde WOZ-waarde €458.000
- Venray: +10,4% stijging, gemiddelde WOZ-waarde €362.000
In tegenstelling tot deze stijgers zijn er ook gemeenten waar de WOZ-waarde licht is gedaald. De grootste dalers zijn:
- Wierden: -1,4% daling, gemiddelde WOZ-waarde €411.000
- Eersel: -1,4% daling, gemiddelde WOZ-waarde €478.000
Op provinciaal niveau zijn Limburg en Zuid-Holland de sterkste stijgers. In Zuid-Holland, bijvoorbeeld, zijn er meerdere gemeenten waar de WOZ-waarde aanzienlijk is gestegen, zoals Leidschendam-Voorburg en Hillegom.
Deze regionale verschillen kunnen worden toegeschreven aan diverse factoren, zoals de vraag naar woningen in bepaalde gebieden, de aanwezigheid van infrastructuur, de leefbaarheid van een wijk en de demografische ontwikkelingen.
Duurdste en goedkoopste woningmarkten
De landelijke WOZ-waarde is €398.000, maar op individueel niveau verschillen de waarden sterk. De gemeenten met de hoogste WOZ-waarden in 2025 zijn:
| Rang | Gemeente | Gemiddelde WOZ-waarde 2025 | Verschil met landelijk gemiddelde |
|---|---|---|---|
| 1 | Bloemendaal | €923.000 | +€525.000 (+132%) |
| 2 | Laren (NH) | €920.000 | +€522.000 (+131%) |
| 3 | Blaricum | €905.000 | +€507.000 (+127%) |
| 4 | Rozendaal | €789.000 | +€391.000 (+98%) |
| 5 | Wassenaar | €746.000 | +€348.000 (+87%) |
In tegenstelling tot deze duurdere gemeenten zijn er ook gemeenten waar de WOZ-waarde significatief lager is dan het landelijke gemiddelde. De gemeenten met de laagste WOZ-waarden in 2025 zijn:
| Gemeente | Gemiddelde WOZ-waarde 2025 | Verschil met landelijk gemiddelde | Provincie |
|---|---|---|---|
| Kerkrade | €214.000 | -€184.000 (-46%) | Limburg |
| Heerlen | €215.000 | -€183.000 (-46%) | Limburg |
| Pekela | €217.000 | -€181.000 (-45%) | Groningen |
| Brunssum | €238.000 | -€160.000 (-40%) | Limburg |
| Veendam | €238.000 | -€160.000 (-40%) | Groningen |
Deze grote verschillen tussen de steden en dorpen tonen aan dat de WOZ-waarde niet alleen bepaald wordt door de algemene marktsituatie, maar ook door lokale factoren. Zo kan een wijk met goede infrastructuur, lage criminaliteit en goede scholen aanzienlijk duurder zijn dan een vergelijkbare wijk in een andere regio.
Verwachtingen voor 2026
De Waarderingskamer heeft voor 2026 een stijging van de gemiddelde WOZ-waarde verwacht van 9,5 tot 11,5%. Deze voorspelling is gebaseerd op de verkoopprijzen van koopwoningen in 2024, die gemiddeld met ruim 10% zijn gestegen. Aangezien gemeenten de WOZ-waarde bepalen op basis van verkoopprijzen vanaf de waardepeildatum (1 januari van het voorafgaande jaar), zullen deze stijgingen zich in 2026 vertalen in hogere WOZ-waarden.
Deze stijging betekent dat de WOZ-waarde in 2026 opnieuw het elfde opeenvolgende jaar toeneemt. De laatste keer dat de WOZ-waarde landelijk daalde, was in 2015. Sindsdien is de woningmarkt in Nederland systematisch duurder geworden, mede door lage rentes, een woningnood en een beperkt aanbod van koopwoningen.
Mogelijke scenario’s voor 2026
Afhankelijk van de verkoopprijzen in 2024 kan de WOZ-waarde in 2026 verschillend zijn. Voorbeelden van mogelijke scenario’s zijn:
| Huidige WOZ 2025 | Scenario 2026 (+9,5%) | Scenario 2026 (+11,5%) | Maximale stijging |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €328.500 | €334.500 | +€34.500 |
| €400.000 | €438.000 | €446.000 | +€46.000 |
| €500.000 | €547.500 | €557.500 | +€57.500 |
| €600.000 | €657.000 | €669.000 | +€69.000 |
Economen van RaboResearch voorspellen een iets minder sterke stijging van 8,6% in 2025 en 6,6% in 2026. Deze lagere cijfers suggereren een langzaam afkoelende woningmarkt, mogelijk als gevolg van hogere rentes en een verhoogde aandacht voor energieprestaties en duurzaamheid.
Belastinggevolgen van de stijging
De stijging van de WOZ-waarde heeft directe gevolgen voor de belastingaanslagen. De onroerendezaakbelasting (OZB) wordt berekend op basis van de WOZ-waarde, en een hogere waarde betekent dus een hogere belasting. De verwachting is dat de OZB in 2026 met ongeveer 5% stijgt, evenredig met de landelijke stijging van de WOZ-waarde in 2025.
Naast de OZB heeft de WOZ-waarde ook invloed op andere gemeentelijke heffingen. Waterschappen berekenen bijvoorbeeld de waterschapsbelasting op basis van de WOZ-waarde. Ook de gemeentelijke heffing voor het aanbod van openbare diensten (GOA) kan stijgen, afhankelijk van de lokaal gestelde tarieven.
Voor huishoudens betekent dit een hogere maandlast. Bijvoorbeeld een woning met een WOZ-waarde van €400.000 had in 2025 een OZB van ongeveer €1.200 per jaar. In 2026, met een stijging van 5%, zou dit oplopen tot ongeveer €1.260 per jaar, of zelfs hoger bij een stijging van 11,5%.
Actiepunten voor eigenaren
Om de gevolgen van de stijging van de WOZ-waarde te beheren, is het belangrijk dat eigenaren actief zijn. Hier is een overzicht van actiepunten:
- Controleer je WOZ-beschikking: Als de beschikking binnenkomt, controleer of de waarde realistisch is. Kijk of er onjuistheden zijn in de beschrijving van de woning.
- Vergelijk met vergelijkbare woningen: Kijk of de WOZ-waarde vergelijkbaar is met die van andere woningen in de buurt.
- Budget voor hogere belastingen: Bereid je voor op een stijging van de OZB van ongeveer 5% in 2026.
- Documenteer gebreken: Als je van plan bent een bezwaar in te dienen, verzamel bewijsmateriaal over gebreken of tekortkomingen van de woning.
- Plan energie-investeringen: Investeer in energiebesparende maatregelen voor de lange termijn. Dit kan zowel de WOZ-waarde als de energiekosten verlagen.
- Overweeg een professionele taxatie: Bij twijfel over de juistheid van de WOZ-waarde, overweeg dan een professionele taxatie. Dit kan duidelijkheid geven over de echte waarde van de woning.
Eigenaren die niet op tijd actie ondernemen, lopen het risico om onnodige belastingen te betalen. Het bezwaarrecht moet binnen zes weken na het verstrekken van de beschikking worden ingediend.
Conclusie
De stijging van de WOZ-waarde in 2025 en de verwachte stijging in 2026 zijn het gevolg van een oververhitte woningmarkt in de afgelopen jaren. Deze trends zetten een tien jaar durende stijging voort, die vooral te danken is aan lage rentes, een woningnood en een beperkt aanbod van koopwoningen. De landelijke stijging van 5% in 2025 is vergezeld van grote regionale verschillen, met gemeenten waar de WOZ-waarde sterk is gestegen en andere waar er zelfs sprake is van een lichte daling.
De stijging van de WOZ-waarde heeft directe gevolgen voor de belastingaanslagen. De onroerendezaakbelasting (OZB) en andere gemeentelijke heffingen zullen stijgen, wat voor veel huishoudens een hogere maandlast betekent. Eigenaren moeten actief zijn om te controleren of hun WOZ-waarde realistisch is en eventueel een bezwaar in te dienen bij onjuistheden. Daarnaast is het belangrijk om te budgetten voor de verwachte stijging van de belastingen en eventueel investeringen te plannen die zowel de energiekosten als de WOZ-waarde beïnvloeden.
De verwachting voor 2026 is dat de WOZ-waarde met 9,5 tot 11,5% stijgt, wat betekent dat de woningmarkt verder duurder wordt. Hoewel dit een positief effect heeft op de vermogenswaarde van woningen, heeft het ook negatieve gevolgen in de vorm van hogere belastingen. Het is daarom van essentieel belang dat eigenaren zich goed informeren en actief zijn om hun financiële lasten te beheren.