Inleiding
De WOZ-waarde van een onroerend goed speelt een centrale rol in de fiscale belastinggevolgen van het verhuur van vastgoed. Zowel voor particulieren die hun eigen woning verhuuren, als voor bedrijven die vastgoed als belegging gebruiken, heeft de WOZ-waarde directe gevolgen voor belastingaangifte en fiscale aftrekopties. De Wet op de Waardebepaling Onroerende Zaken (Wet WOZ) legt regels vast voor de waardebepaling van onroerende zaken. Deze waarde wordt gebruikt bij onder andere de watersysteemheffing, de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting.
In deze artikel zullen we de verhouding tussen WOZ-waarde en de opbrengst van ongespilst panden bespreken. Daarnaast zullen we aandacht besteden aan de fiscale afschrijving, het verschil tussen gebouwde en ongebouwde onroerende zaken, en de invloed van de WOZ-waarde op de belastingheffing in box 3. Met behulp van voorbeelden zullen we laten zien hoe de WOZ-waarde beïnvloedt wordt door de fiscale keuzes van de ondernemer en hoe deze op zijn beurt belastinggevolgen heeft.
De rol van de WOZ-waarde in fiscale berekeningen
Afschrijving en bodemwaarde
Een belangrijk aspect bij de fiscale berekening van winst is de afschrijving op onroerend goed. Afschrijving geschiedt conform het principe van "goed koopmansgebruik". De afschrijving mag ten hoogste het verschil zijn tussen de fiscale boekwaarde en de bodemwaarde. De bodemwaarde is de waarde waar beneden niet mag worden afgeschreven.
Voor ondernemers in de inkomstenbelasting geldt dat de bodemwaarde voor verhuurde gebouwen gelijk is aan de WOZ-waarde. Voor gebouwen in eigen gebruik is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde. Voor de vennootschapsbelasting geldt de WOZ-waarde van het pand in alle gevallen als bodemwaarde.
Als meer dan 70% van het pand wordt verhuurd aan een derde, is er sprake van "onroerend goed ter belegging", en geldt 100% van de WOZ-waarde als bodemwaarde. Wanneer een deel van het gebouw leeg staat in afwachting van een huurder, is het ook beschouwd als bestemd voor de verhuur.
Afschrijvingsbeperking
De afschrijving wordt stopgezet als de (fiscale) boekwaarde van het gebouw beneden de bodemwaarde zakt. Als de bodemwaarde later stijgt, leidt dit niet tot winstneming. Echter, een stijging van de bodemwaarde beperkt de afschrijvingsruimte van nog lopende afschrijvingen.
WOZ-waarde en watersysteemheffing
Ononderscheid tussen gebouwde en ongebouwde zaken
Voor de watersysteemheffing is het onderscheid tussen gebouwde onroerende zaken, ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen van essentieel belang. Voor gebouwde onroerende zaken is de WOZ-waarde de heffingsmaatstaf. Voor ongebouwde zaken en natuurterreinen geldt daarentegen de kadastrale oppervlakte als heffingsmaatstaf.
Een WOZ-object dat is aangemerkt als ongebouwd, wordt door het waterschap niet gebruikt voor de watersysteemheffing. Het waterschap gebruikt dan de kadastrale oppervlakte als basis voor de heffing. De gemeente hoeft alleen het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd te maken. De indeling in ongebouwd en natuurterrein wordt gemaakt door het waterschap.
Wanneer een WOZ-object gedeeltelijk gebouwd is en gedeeltelijk ongebouwd, en op grond van een vrijstelling de waarde van de ongebouwde delen buiten aanmerking blijft, kan de onroerende zaak niet in zijn geheel als gebouwd worden aangemerkt voor de watersysteemheffing. Dit heeft rechtstreeks gevolgen voor de heffing.
Belastinggevolgen in box 3
Verhuur van woningen in box 3
Woningen die worden verhuurd vallen onder box 3 en worden gewaardeerd op de WOZ-waarde. De opbrengst uit verhuur is daardoor direct beïnvloed door de WOZ-waarde. Een hogere WOZ-waarde leidt tot een hoger eigenwoningforfait, wat in box 1 een minder gunstige aftrek mogelijk maakt. In box 3 wordt een vermogensrendementsheffing geheven over de waarde van het pand. Hoe lager deze waarde is, hoe lager de belastingheffing in deze box.
Leegwaarderatio
Als een woning niet tijdelijk wordt verhuurd en de huurder recht heeft op huurbescherming, mag de verhuurder in box 3 een leegwaarderatio toepassen. Deze ratio vermindert de waarde van verhuurde woningen, omdat deze soms minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen. De leegwaarderatio is een vermenigvuldigingsfactor die afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde van de verhuurde woning.
Met ingang van 1 januari 2023 zijn de percentages van de leegwaarderatiotabel geactualiseerd. Dit betekent dat huurders van verhuurde woningen nu meer belasting betalen in box 3. Bijvoorbeeld een woning met een WOZ-waarde van €600.000 en een jaarlijkse huur van €30.000 leidt tot een verminderde waarde in box 3 van €570.000. De belastingheffing op deze waarde is daarmee aanzienlijk.
Aanvullende taxatie
Als de huidige WOZ-waarde niet in overeenstemming is met de werkelijke marktwaarde, kan het verstandig zijn om een taxatie uit te voeren. Mocht blijken dat het verschil in waarde ten minste 10% bedraagt, dan mag de lagere werkelijke waarde worden gehanteerd voor toepassing in box 3. Dit kan leiden tot een belastingvoordeel, mits de werkelijke waarde lager ligt dan de WOZ-waarde.
Invloed van WOZ-waarde op fiscale afschrijving
Definitie van "gebouw"
Voor de fiscale afschrijving is de definitie van "gebouw" van groot belang. Een gebouw omvat niet alleen de opstal, maar ook de ondergrond en de aanhorigheden. Voor de meeste gebouwen, zoals kantoorpanden of bedrijfshallen, komt deze definitie overeen met de objectafbakening in het kader van de Wet WOZ.
Bij grote industriële complexen zoals energiecentrales kunnen niet alle buiten opgestelde installaties gezien worden als aanhorigheden van het gebouw. Voor dergelijke complexen geldt dat de beperking in de afschrijving niet voor het gehele WOZ-object geldt. De installaties kunnen afzonderlijk worden afgeschreven zonder deze beperking.
Werktuigen die bij de WOZ-waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten, behoren ook niet tot het gebouw zoals bedoeld in de fiscale wetgeving. Deze werktuigen kunnen afgeschreven worden zonder de beperking van de fiscale afschrijving.
Gedeeltelijk gebouwde objecten
Niet altijd komt het gebouw volledig overeen met het WOZ-object. In dat geval moet conform de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ de waarde van het "gebouw" worden bepaald. Dit kan gebeuren op basis van de verschillende componenten op de taxatieverslagen die horen bij de WOZ-waarden van de afzonderlijke objecten die samen het gebouw vormen.
In sommige gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de fiscale winstberekening van belang is. Dit komt bijvoorbeeld voor bij industriële complexen met installaties in de buitenlucht, boerderijen en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In dergelijke gevallen is afhankelijk van de keuze van de ondernemer alleen de waarde van het bedrijfsgedeelte of de waarde van het perceel van belang.
Vrijstelling en afbakening
In sommige gevallen kan een deel van het WOZ-object vrijgesteld zijn van bepaalde heffingen. Bijvoorbeeld bij een combinatie van tuinbouw en stalling van caravans kan er sprake zijn van vrijstelling als de stalling een ondersteunende activiteit is. Als de voornaamste inkomsten echter uit de stallingactiviteiten komen, is geen sprake van vrijstelling.
De afbakening van WOZ-objecten speelt een rol bij zowel de watersysteemheffing als bij de fiscale afschrijving. Voor de watersysteemheffing zijn de objectafbakeningsregels voor gebouwde zaken hetzelfde als voor de Wet WOZ. Voor ongebouwde zaken en natuurterreinen gelden andere regels, die voor de Wet WOZ niet van betekenis zijn.
Aanvullende belastingaangifte
Als de WOZ-waarde van een verhuurd pand aanzienlijk afwijkt van de marktwaarde, kan het fiscaal voordelig zijn om bezwaar in te dienen tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Dit is mogelijk binnen 6 weken na ontvangst van de beschikking. Mocht de bezwaartermijn reeds zijn verlopen en blijkt de werkelijke waarde lager te zijn dan de WOZ-waarde, dan is het aan te raden om een taxatie uit te voeren. Uit het taxatierapport kan worden afgeleid of de werkelijke waarde ten minste 10% lager ligt dan de WOZ-waarde. In dat geval mag de lagere waarde worden gehanteerd voor de belastingaangifte in box 3.
Conclusie
De WOZ-waarde van een onroerend goed speelt een centrale rol in de fiscale belastinggevolgen van het verhuur van vastgoed. Zowel de watersysteemheffing, de inkomstenbelasting, als de vennootschapsbelasting zijn rechtstreeks beïnvloed door deze waarde. De bepaling van de bodemwaarde, de toepassing van afschrijving en de invloed van leegwaarderatio zijn van essentieel belang bij de belastingaangifte.
De verhouding tussen WOZ-waarde en opbrengst van ongespilste panden is complex. De keuze van de ondernemer voor fiscale winstberekening bepaalt of de waarde van het bedrijfsgedeelte of de waarde van het perceel van belang is. Gedeeltelijk gebouwde objecten of objecten met vrijstellingen kunnen leiden tot afwijkende belastingaangiften.
Het is daarom van belang om zowel de fiscale regels als de WOZ-waarde goed in overweging te nemen bij de verhuur van vastgoed. Een correcte taxatie en eventueel bezwaar tegen de WOZ-waarde kunnen leiden tot fiscale voordelen, mits de werkelijke waarde lager ligt dan de vastgestelde WOZ-waarde.