Inleiding
In Nederland zijn verschillende belastingen die eigenaren van onroerend goed moeten betalen. Een van de belangrijkste hiervan is de onroerendezaakbelasting (OZB), die direct verband houdt met de waarde van uw woning zoals vastgesteld in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ-waarde vormt niet alleen de basis voor de OZB, maar speelt ook een rol bij andere belastingen zoals de watersysteemheffing en het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. Dit artikel verklaart de relatie tussen WOZ-waarde en OZB, bespreekt de verschillen tussen gemeenten, en geeft inzicht in hoe u uw belastinglasten kunt begrijpen en mogelijk beïnvloeden.
Wat is WOZ en hoe wordt deze waarde bepaald?
De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde van een woning of ander onroerend goed. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente op basis van verkoopgegevens van vergelijkbare objecten in de regio. De waardepeildatum is meestal het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. Voor de WOZ-waarde van 2023 wordt bijvoorbeeld gekeken naar de marktomstandigheden in 2022.
De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland is de afgelopen jaren gestegen. Waar in 2021 de gemiddelde WOZ-waarde nog boven de €290.000 lag, was dit in 2022 al €315.000, een stijging van 8,6% vergeleken met het voorgaande jaar. Voor 2023 wordt verder stijging verwacht.
Deze waarde wordt niet alleen gebruikt voor belastingdoeleinden, maar speelt ook een rol bij de huurprijsbepaling van huurwoningen. Sinds 2015 is de WOZ-waarde onderdeel van het woningwaarderingsstelsel, oftewel het puntensysteem waarmee de huren worden vastgesteld.
Hoe wordt OZB berekend?
De onroerendezaakbelasting (OZB) wordt berekend door de WOZ-waarde van uw woning te vermenigvuldigen met het door de gemeente vastgestelde tarief. Het tarief wordt uitgedrukt als een percentage en jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad.
De wet kent formeel drie verschillende OZB's met ieder een eigen tarief: 1. Tarief voor eigenaren van woningen 2. Tarief voor eigenaren van niet-woningen 3. Tarief voor gebruikers van niet-woningen
Gebruikers van woningen (huurders) betalen geen OZB. Bent u bijvoorbeeld eigenaar van een winkel en gebruikt u deze zelf, dan betaalt u zowel de OZB voor eigenaren als de OZB voor gebruikers.
Het berekeningsvoorbeeld uit de bronnen verduidelijkt dit: stel uw woning heeft een WOZ-waarde van €370.000 en het door de gemeenteraad vastgestelde tarief voor woningen is 0,080%. Dan betaalt u €370.000 × 0,080/100 = €296 aan onroerendezaakbelasting voor dat jaar.
OZB-tarieven in Nederlandse gemeenten
Er bestaan significante verschillen in OZB-tarieven tussen de Nederlandse gemeenten. Gemeenten hebben enige vrijheid om de hoogte van het belastingtarief te bepalen, waardoor elke gemeente een ander tarief kan hanteren. Zo betaalde een eigenaar van een woning in 2021 in de gemeente Appingedam 0,2506% belasting over de WOZ-waarde, terwijl dit in Eindhoven slechts 0,0687% was. Dit is een verschil van maar liefst €181,90 voor elke €100.000 aan WOZ-waarde van een woning!
Hieronder volgt een overzicht van de OZB-tarieven voor een aantal gemeenten in de afgelopen drie jaren:
| Gemeente | 2021 (%) | 2022 (%) | 2023 (%) |
|---|---|---|---|
| Aa en Hunze | 0,11% | 0,10% | 0,09% |
| Aalten | 0,12% | 0,11% | 0,10% |
| Alkmaar | 0,07% | 0,06% | 0,06% |
| Almelo | 0,16% | 0,14% | 0,12% |
| Alphen-Chaam | 0,11% | 0,10% | 0,09% |
| Ameland | 0,08% | 0,08% | 0,08% |
| Amsterdam | 0,04% | 0,04% | 0,04% |
| Apeldoorn | 0,12% | 0,11% | 0,10% |
| Arnhem | 0,14% | - | 0,16% |
| Assen | 0,00% | - | 0,16% |
| Baarle-Nassau | 0,09% | - | 0,08% |
| Baarn | 0,09% | - | 0,08% |
| Barneveld | 0,09% | - | 0,09% |
| Beek | 0,14% | 0,14% | 0,12% |
| Beekdaelen | 0,13% | - | 0,12% |
| Beesel | 0,16% | 0,17% | 0,15% |
| Bergen (NH.) | 0,09% | - | 0,09% |
| Bergen op Zoom | 0,09% | - | 0,09% |
| Bernheze | 0,11% | - | 0,08% |
| Beverwijk | 0,09% | - | 0,07% |
| Bladel | 0,08% | - | 0,07% |
| Bloemendaal | 0,10% | - | 0,10% |
| Boekel | 0,14% | - | 0,12% |
| Borger-Odoorn | 0,20% | - | 0,16% |
| Borne | 0,17% | - | 0,13% |
| Boxtel | 0,12% | - | 0,12% |
| Breda | 0,07% | - | 0,06% |
| Brummen | 0,14% | - | 0,14% |
| Brunssum | 0,17% | 0,16% | 0,14% |
| Bunnik | 0,13% | - | 0,11% |
| Bunschoten | 0,08% | - | 0,08% |
| Capelle aan den IJssel | 0,09% | - | 0,08% |
| Castricum | 0,08% | - | 0,07% |
| Coevorden | 0,17% | - | 0,14% |
| Dalfsen | 0,10% | - | 0,10% |
| Dantumadiel | 0,19% | - | 0,17% |
| De Bilt | 0,10% | - | 0,09% |
| De Fryske Marren | 0,11% | - | 0,12% |
| De Wolden | 0,11% | - | 0,09% |
| Delft | 0,10% | 0,09% | 0,09% |
| Den Helder | 0,12% | 0,11% | 0,10% |
Let op: De gemeente Staphorst staat niet vermeld in dit overzicht. Voor het exacte tarief in Staphorst dient u contact op te nemen met de gemeente.
Deze tabel toont dat er aanzienlijke verschillen bestaan tussen gemeenten. Zo heeft Amsterdam met 0,04% een van de laagste tarieven, terwijl Borger-Odoorn met 0,20% (in 2021) tot de hoogste behoort. Opvallend is dat sommige gemeenten hun tarieven de afgelopen jaren hebben verlaagd, terwijl de WOZ-waarden juist zijn gestegen.
De relatie tussen WOZ-waarde en andere belastingen
De WOZ-waarde is niet alleen van invloed op de OZB. De waarde speelt ook een rol bij andere belastingen en heffingen:
Watersysteemheffing
De waterschappen in Nederland heffen watersysteemheffing om hun taken te financieren, zoals het beschermen tegen water en het reguleren van de waterstand. Voor eigenaren van woningen is de heffingsmaatstaf een percentage van de WOZ-waarde. Het percentage verschilt per waterschap. Zo betaalt een eigenaar van een woning in het waterschap 'Roer en Overmaas' 0,0217% belasting over de WOZ-waarde. Bij een WOZ-waarde van €300.000 zou dit €65,10 zijn.
Eigenwoningforfait
Bij de aangifte inkomstenbelasting wordt een fictief inkomen, het eigenwoningforfait, opgeteld bij uw inkomen. Dit forfait is altijd 0,60% van de WOZ-waarde van uw woning. U betaalt dus inkomstenbelasting over de waarde van uw woning, omdat dit forfait als 'inkomen' wordt gezien.
Voor een woning met een WOZ-waarde van €100.000 is het eigenwoningforfait dus €600 (0,60% van €100.000). U betaalt over dit bedrag, afhankelijk van uw belastingschijf, een bedrag aan belasting. Bij een belastingschijf van 52% komt dit neer op €312 (52% van €600).
Andere belastingen
De WOZ-waarde wordt ook gebruikt voor de berekening van de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait en de vermogensheffing in box 3) en de overdrachtsbelasting. Een laag OZB-tarief kan in combinatie met een hoge WOZ-grondslag alsnog tot een hoge belasting leiden.
Trends in WOZ-waarden en OZB-tarieven
De afgelopen jaren zijn zowel de WOZ-waarden als de OZB-belastingen gestegen. In 2020 steeg de onroerendezaakbelasting gemiddeld met 5%, in 2021 was dit gemiddeld 5,4% en in 2022 was dit 2,1%. Voor 2023 wordt een gemiddelde stijging van rond de 2,1% verwacht.
Jaarlijks wordt er ruim 4 miljard euro aan onroerendezaakbelasting geheven over 9 miljoen WOZ-beschikkingen. Deze opbrengsten worden meestal gebruikt voor de voorzieningen van de stad of gemeente.
Ondanks dat het OZB-tarief in veel gemeenten naar beneden gaat, zal het nog steeds een stijging van de totale belastingen opleveren door de stijging van de WOZ-waarden. Gemeenten passen hun tarieven aan om de gewenste opbrengsten te behalen. Als de WOZ-waarden stijgen, kan het tarief verlaagd worden, zodat het te betalen bedrag niet ook hoeft te stijgen.
Voorbeeldberekening: OZB voor een woning met €600.000 WOZ-waarde
Hoewel het specifieke OZB-tarief voor de gemeente Staphorst niet in de beschikbare bronnen voorkomt, kunnen we wel een algemene berekening maken om aan te tonen hoe de OZB voor een woning met een WOZ-waarde van €600.000 wordt berekend.
Stel dat het tarief voor Staphorst vergelijkbaar is met dat van omliggende gemeenten. Uit de tabel blijken tarieven tussen de 0,08% en 0,12% redelijk gebruikelijk. We nemen een gemiddeld tarief van 0,10% als voorbeeld.
Berekening: WOZ-waarde × tarief / 100 = OZB-bedrag €600.000 × 0,10 / 100 = €600
Dit betekent dat voor een woning met een WOZ-waarde van €600.000 in een gemeente met een tarief van 0,10% de jaarlijkse OZB €600 bedraagt.
Echter, dit is slechts een indicatie. Het werkelijke bedrag hangt af van het tarief dat Staphorst hanteert. Bovendien betaalt u naast de OZB meestel ook andere gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de afvalstoffenheffing en rioolbelasting, die vaak samen met de OZB in termijnen worden betaald via automatische maandelijkse incasso.
Bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking
Uit een recent gehouden enquête van de Vastelastenbond blijkt dat zeven procent van alle WOZ-bezwaren is gedaan omdat burgers hun gemeente niet vertrouwen. Bezwaar maken is een principekwestie geworden voor veel burgers.
Voor huurders kan het lonen om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking die ze ontvangen. Als de WOZ-waarde te hoog is ingeschat, kan dit invloed hebben op de huurprijs.
Het bezwaarproces hangt af van de specifieke gemeentelijke procedures. Over het algemeen heeft u na ontvangst van de WOZ-beschikking een bepaalde termijn om bezwaar te maken. Dit is vaak zes weken, maar kan per gemeente verschillen. Het is raadzaam om u goed te informeren over de procedure en termijnen van uw specifieke gemeente.
Conclusie
De WOZ-waarde van uw woning heeft een directe invloed op uw belastinglasten, met name de onroerendezaakbelasting (OZB). De OZB wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met het door de gemeente vastgestelde tarief. Er bestaan significante verschillen tussen gemeenten in de hoogte van deze tarieven.
Naast de OZB heeft de WOZ-waarde ook invloed op andere belastingen, zoals de watersysteemheffing en het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. De afgelopen jaren zijn zowel de WOZ-waarden als de OZB-belastingen gestegen, al zijn de tarieven in veel gemeenten verlaagd.
Voor een woning met een WOZ-waarde van €600.000 kan de OZB aanzienlijk verschillen afhankelijk van het tarief van uw gemeente. Hoewel het specifieke tarief voor Staphorst niet in de beschikbare bronnen voorkomt, geeft dit artikel inzicht in hoe u de berekening zelf kunt maken.
Als u het oneens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, heeft u de mogelijkheid bezwaar te maken. Het is raadzaam om u goed te informeren over de procedures en termijnen van uw gemeente.