Inleiding
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een cruciaal instrument in het Nederlandse vastgoedsysteem. Deze waarde, vastgesteld door gemeenten, vormt de basis voor diverse belastingen, met name de onroerendezaakbelasting (OZB). Voor veel eigenaren is de WOZ-waarde een bekend begrip, maar wat gebeurt er wanneer een pand plotseling geen WOZ-waarde lijkt te hebben? Dit artikel verkent de verschillende redenen waarom een WOZ-waarde ontbreekt, de gevolgen hiervan, en de stappen die eigenaren kunnen nemen om de situatie op te lossen.
Redenen waarom een pand geen WOZ-waarde heeft
Er zijn verschillende redenen waarom een pand geen WOZ-waarde in het WOZ-waardeloket vertoont. De meest voorkomende oorzaak is dat het pand geen woning is. Alleen de WOZ-waarden van woningen zijn openbaar toegankelijk via het WOZ-waardeloket. Bedrijfspanden, kantoren, agrarische gronden of andere niet-woninggebonden objecten vind je niet in dit openbare register.
Een andere veelvoorkomende reden is dat de gemeente de WOZ-waarde nog niet heeft vastgesteld. Dit komt vaak voor bij: - Nieuwbouwwoningen - Panden waar recentelijk grote veranderingen hebben plaatsgevonden - Objecten waarvoor nog niet alle benodigde gegevens zijn verzameld
De gemeente is wettelijk verplicht de WOZ-waarde in de eerste acht weken van het jaar bekend te maken. Veel gemeenten kiezen hiervoor 25 februari als peildatum. Bij uitzondering kan de WOZ-waarde later worden verstuurd, bijvoorbeeld als er nog aanvullend onderzoek nodig is.
WOZ-waarde voor niet-woningen
Hoewel WOZ-waarden van niet-woningen niet openbaar zijn via het WOZ-waardeloket, betekent dit niet dat er geen WOZ-waarde is vastgesteld. Deze waarden zijn juist zeer belangrijk, omdat ze invloed hebben op verschillende belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). De gemeente gebruikt deze waarden om de hoogte van de belasting te bepalen.
Voor niet-woningobjecten is de situatie complexer. In veel gevallen komt de definitie van "gebouw" uit de inkomstenbelasting (IB) en vennootschapsbelasting (Vpb) overeen met de objectafbakening in het kader van de Wet WOZ. Echter, bij grote industriële complexen, zoals energiecentrales, kunnen niet alle buiten opgestelde installaties als aanhorigheid van de gebouwen worden beschouwd. Voor dergelijke complexen geldt de beperking in de afschrijving niet voor het gehele WOZ-object, wat fiscale consequenties heeft.
Specifieke categorieën niet-woningobjecten zoals tennis- of padelbanen, atletiekbanen, kunstgrasvelden, voetbalvelden en korfbalbanen worden meestal als gebouwde onroerende zaken beschouwd, mits deze gefundeerd zijn en/of voorzien van een kunstmatige toplaag. Een golfbaan die als NS landgoed is gerangschikt vormt hierop een uitzondering, waarbij het ongebouwde deel van het object is uitgezonderd.
De rol van de gemeente bij de vaststelling van WOZ-waarden
De gemeente heeft de wettelijke plicht om de WOZ-waarde vast te stellen. Dit gebeurt aan de hand van een taxatie, waarbij meerdere factoren worden meegewogen: - De ligging van het pand - De grootte van het pand - De staat van het pand - Eventuele bijzondere kenmerken
Het kan voorkomen dat de waarde pas later wordt vastgesteld, bijvoorbeeld bij nieuwbouw of wanneer er bezwaar is gemaakt tegen de WOZ-waarde. In dergelijke gevallen zal de gemeente eerst het bezwaar moeten afhandelen voordat de definitieve waarde wordt vastgesteld en bekendgemaakt.
Bij complexe objecten, zoals industriële complexen met installaties in de buitenlucht, boerderijen, woonwinkelpanden of woningen met een praktijk of kantoor, komt het voor dat het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeenkomt met het object dat voor de fiscale winstberekening van belang is. In dergelijke gevallen is de afhankelijk van de keuze van de ondernemer voor fiscale winstberekening alleen de waarde van het bedrijfsgedeelte van belang of de waarde van het perceel.
Gevolgen voor belastingen en fiscale aspecten
De afwezigheid van een WOZ-waarde kan diverse gevolgen hebben voor belastingen en fiscale zaken.
Inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting
Voor de inkomstenbelasting (IB) en vennootschapsbelasting (Vpb) behoren tot een "gebouw" niet alleen de opstal, maar ook de ondergrond en de aanhorigheden. Wanneer de WOZ-waarde ontbreekt of niet overeenkomt met het fiscale object, kan dit gevolgen hebben voor de afschrijvingen.
Werktuigen die van een gebouw kunnen worden afgescheiden zonder dat hierbij beschadiging van betekenis aan de werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken, worden als een afzonderlijk bedrijfsmiddel beschouwd. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is de waarde van dergelijke onroerende werktuigen al buiten aanmerking gebleven, wat betekent dat de afschrijving op werktuigen niet is beperkt.
Watersysteemheffing
Voor de watersysteemheffing worden objecten naar de kadastrale oppervlakte belast. Dit is relevant bij objecten zonder gebouwen, zoals sommige sportvelden of terreinen.
Eigenwoningforfait
Bij de eigenwoningforfait gelden specifieke regels. Wanneer een garagebox die in eigendom is bij de woningeigenaar als dienstbaar aan de eigen woning wordt gebruikt, moeten de WOZ-waarden van de woning en de garage worden opgeteld. De eigenaar moet in de regel zelf bij het doen van de aangifte aangeven dat het WOZ-object bestaande uit deze garagebox meegerekend moet worden bij het eigenwoningforfait. Dit is anders wanneer de garagebox door een ander of voor bedrijfsmatige activiteiten wordt gebruikt.
Meerdere eigenaren
Wanneer meerdere eigenaren zijn van een gebouw, wordt de WOZ-waarde van het gebouw verdeeld naar rato van de mate van mede-eigendom. Bij meerdere ondernemers of ondernemingen die investeringen hebben gedaan in hetzelfde gebouw, is van belang of deze ondernemers of ondernemingen gelden als verbonden personen dan wel als verbonden lichamen.
Wat te doen als u geen WOZ-waarde heeft ontvangen
Heeft u begin maart nog steeds geen WOZ-beschikking ontvangen? Dan is het raadzaam om contact op te nemen met uw gemeente of de website van de gemeente te raadplegen. Sommige gemeenten verstrekken de WOZ-beschikkingen op een ander moment, wat meestal op hun website wordt uitgelegd.
Als u de WOZ-waarde nodig heeft voor de inkomstenbelasting en na februari nog geen aanslag heeft ontvangen, kunt u voor uw aangifte inkomstenbelasting de aanslag van het voorgaande jaar gebruiken. Deze kunt u inzien en downloaden in de Digitale Balie.
U kunt de WOZ-waarde van uw woning op drie manieren nagaan: 1. Op de website van het WOZ-waardeloket 2. Na inloggen met DigiD op de website MijnOverheid.nl 3. Door te informeren bij de gemeente die de waarde van uw woning heeft vastgesteld
Voor niet-woningobjecten is het raadzaam om direct contact op te nemen met de gemeente, omdat de WOZ-waarde van dergelijke objecten niet openbaar is.
Conclusie
De afwezigheid van een WOZ-waarde kan verschillende oorzaken hebben, variërend van het type pand tot administratieve vertragingen bij de gemeente. Hoewel WOZ-waarden van niet-woningen niet openbaar zijn, zijn deze wel van groot belang voor belastingheffing en fiscale zaken. De complexiteit neemt toe bij objecten met meerdere functies of bij complexe industriële installaties.
Eigenaren die geen WOZ-waarde hebben ontvangen, worden geadviseerd om contact op te nemen met hun gemeente of de beschikbare online kanalen te raadplegen. Voor niet-woningobjecten is direct contact met de gemeente vaak de meest effectieve manier om de gewenste informatie te verkrijgen.
Het is belangrijk te begrijpen dat de afwezigheid van een zichtbare WOZ-waarde niet betekent dat er geen waarde is toegekend. Gemeenten stellen WOZ-waarden vast voor alle onroerende zaken, maar maken deze alleen openbaar voor woningen via het WOZ-waardeloket.