Inleiding
De WOZ-waarde speelt een centrale rol in het Nederlandse belasting- en fiscaal stelsel. Deze waarde, bepaald per 1 januari door gemeenten, wordt gebruikt voor het bepalen van belastingen zoals de onroerend zaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting, en ook voor huurprijzen via de puntentelling. In 2024 is de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland met 3 procent gestegen, wat aangeeft dat de woningmarkt in het geheel nog steeds onder druk staat. Toch blijkt de positie van Amsterdam in dit landschap uniek en complex: terwijl de meeste regio’s een stijging registreren, daalde de WOZ-waarde van woningen in de hoofdstad met 3,5 procent.
Deze daling in Amsterdam is niet alleen een uitzondering op de nationale trend, maar ook een indicatie van het complexe economische en demografische landschap van de stad. In dit artikel wordt de WOZ-waarde van woningen in Amsterdam besproken op basis van concrete cijfers uit het CBS en de Waarderingskamer. Daarnaast wordt geanalyseerd waarom de WOZ-waarde in Amsterdam daalt, terwijl het landelijke gemiddelde stijgt. Aan de hand van deze gegevens worden de gevolgen voor belastinggelders, woningcorporaties en particuliere woningeigenaren besproken.
De WOZ-Waarde in Nederland: Een Landelijke Toename
Begin 2024 had de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Nederland een waarde van €379.000, wat een stijging van 3 procent vertegenwoordigt ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze stijging is te verklaren door een combinatie van factoren, waaronder beperkte woningvoorraad, sterke vraag op de markt en relatief lage rentevoeten. De grootste toename werd gemeten in de gemeente Midden-Groningen, waar de WOZ-waarde met 15,5 procent stegen. Op provinciaal niveau was de grootste stijging te vinden in Zeeland, met een toename van 7,8 procent. Deze gegevens geven aan dat de woningmarkt in Noord-Nederland en Noordoostpunt sterk groeit, terwijl andere regio’s, zoals Noord-Holland, minder dynamisch zijn.
De WOZ-waarde is echter geen directe reflectie van de huidige marktprijzen. De waardepeildatum voor 2024 is 1 januari 2023, wat betekent dat de stijgingen in 2024 een vertraging vertonen t.o.v. de actuele markt. In januari 2024 waren de transactieprijzen van bestaande koopwoningen al bijna 2 procent hoger dan in januari 2023. Deze prijsstijgingen worden pas in de WOZ-waarde van 2025 meegenomen.
Amsterdam: Eén van de Weinige Gemeenten met een Daling
In tegenstelling tot de landelijke trend, daalde de WOZ-waarde in Amsterdam met 3,5 procent, van €517.000 in 2023 naar €499.000 in 2024. Dit maakt Amsterdam tot de gemeente met de grootste daling in Nederland. De daling in Amsterdam is opvallend, aangezien de stad traditioneel als een van de duurste regio’s in het land wordt beschouwd. De daling wordt gedeeltelijk toegeschreven aan veranderingen in de woningvoorraad. Nieuwbouwprojecten en sloppen hebben geleid tot een verandering in het aanbod van woningen, wat in sommige gevallen de WOZ-waarde onder druk zet.
De daling in Amsterdam heeft ook gevolgen voor de overige regio’s in Noord-Holland. In die provincie was de stijging van de WOZ-waarde beperkt tot slechts 0,2 procent, het laagste van alle provincies. Hierbij speelt de daling in Amsterdam een grote rol. In de regio Amsterdam (MRA) daalde de WOZ-waarde in Amsterdam zelf, maar stegen de waarden in gemeenten met relatief lagere huizenprijzen zoals Zaanstad en Lelystad. Deze stijgingen in de directe omgeving van Amsterdam worden verklard door lagere startprijzen en groeiende vraag voor woningen in deze regio’s.
De WOZ-Waarde van Amsterdam in Vergelijking met Anderen
De WOZ-waarde van Amsterdam blijft boven het landelijk gemiddelde liggen, ondanks de daling. In 2024 had een woning in Amsterdam een gemiddelde WOZ-waarde van €499.000, terwijl het landelijk gemiddelde €379.000 was. Dit betekent dat de WOZ-waarde in Amsterdam nog steeds ruim 30 procent hoger is dan in de rest van Nederland. De stijging in de MRA-gemeenten van de regio Amsterdam, zoals Zaanstad en Lelystad, is bovendien aanzienlijk, terwijl Amsterdam zelf daalt. De meeste significante stijging in de regio Amsterdam werd gemeten in Zaanstad, waar de WOZ-waarde met 6,3 procent stegen. In Lelystad was de stijging 4,9 procent. Deze cijfers tonen aan dat de woningmarkt in de regio Amsterdam behoorlijk dynamisch is, ook al kent Amsterdam binnen die regio een afname.
In 2023 was Amsterdam met €517.000 de gemeente met de hoogste WOZ-waarde in Nederland, op voorwaarde dat men geen rekening houdt met gemeenten als Bloemendaal, waar de WOZ-waarde hoger is maar met een daling van 2,7 procent. In 2024 daalde Amsterdam naar de tweede plek, met een WOZ-waarde van €499.000, terwijl Bloemendaal de hoogste WOZ-waarde had, op €905.000. Uit deze gegevens blijkt dat Amsterdam, hoewel het daalt, nog steeds in de top tien van de duurste gemeenten in Nederland terecht komt.
Oorzaak van de Daling in Amsterdam
De daling van de WOZ-waarde in Amsterdam is het resultaat van meerdere factoren. Ten eerste is de woningvoorraad in Amsterdam veranderd door nieuwbouw en sloppen. Aangezien de WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de gemiddelde marktwaarde, heeft een toename in het aantal goedkope of kleinere woningen invloed op de gemiddelde waarde. In 2024 is het aantal woningen in Amsterdam gestegen, en daarmee is ook het aantal relatief goedkope woningen toegenomen. Dit heeft geleid tot een afname in de gemiddelde WOZ-waarde.
Ten tweede speelt de economische situatie in Amsterdam een rol. De woningmarkt in Amsterdam is in de afgelopen jaren sterk gestegen, maar er zijn ook tekenen van koeling. De rente is gestegen, wat heeft geleid tot een afname in de vraag naar woningen, vooral bij particuliere kopers. Daarnaast is de huurprijsstijging in Amsterdam afgenomen, wat ook kan leiden tot een lagere waardepeildatum in de WOZ-bepaling.
Ten derde is er sprake van verandering in de demografie. Amsterdam is een stad waarin jonge gezinnen en studenten een belangrijke rol spelen. Deze groepen zijn vaak betrokken bij de huurmarkt en zijn minder gevoelig voor veranderingen in de WOZ-waarde. Toch blijft de vraag naar woningen in Amsterdam groot, vooral in de centrale delen van de stad. In de buitenwijken van Amsterdam is er daarentegen sprake van een stijging in de WOZ-waarde, aangezien de vraag voor woningen daar groeit.
Gevolgen voor Belastinggelders
De daling van de WOZ-waarde in Amsterdam heeft gevolgen voor belastinggelders. De onroerend zaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting en eventueel ook de huurprijs (via de puntentelling) zijn allemaal afhankelijk van de WOZ-waarde. Voor particuliere woningeigenaren betekent een lager WOZ-voetstuk een verlaging van de OZB. In 2024 is de OZB in Amsterdam gedaald, wat betekent dat woningeigenaren minder belasting moeten betalen. Dit kan ook leiden tot een verlaging van de huurprijs in de huurwoningenmarkt, aangezien huurprijsverhogingen vaak gedeeltelijk worden bepaald door de WOZ-waarde.
Voor woningcorporaties is de daling van de WOZ-waarde minder gunstig. De OZB is een belangrijk inkomstenstroom voor deze organisaties. Een daling van de WOZ-waarde betekent dus een vermindering van hun belastinginkomsten. Aangezien woningcorporaties ook verantwoordelijk zijn voor de financiering van sociale woningbouw, kan dit leiden tot een verlaging van de beschikbare middelen voor nieuwe woningprojecten. De daling in de WOZ-waarde kan hier dus een negatieve invloed op hebben.
De WOZ-Waarde in 2025: Eerste Indicaties
Begin 2025 zijn er eerste indicaties van de WOZ-waarde van woningen. Ondanks de daling in Amsterdam in 2024 is de verwachting dat de WOZ-waarde van woningen in Nederland in 2025 gemiddeld met 5,4 procent zal stijgen. In Amsterdam is de verwachting dat de WOZ-waarde in 2025 weer zal stijgen, aangezien de marktprijzen in 2024 al zijn gestegen. De gemiddelde WOZ-waarde voor Amsterdam in 2025 wordt geschat op €518.000, wat een stijging van 3,8 procent t.o.v. 2024 betekent.
Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door de groei in de marktprijzen in 2024. Aangezien de WOZ-waarde voor 2025 is bepaald op basis van de marktprijzen van 1 januari 2024, zullen de stijgingen in de marktprijzen van 2024 zich direct vertalen in een hogere WOZ-waarde in 2025. In Amsterdam zijn de marktprijzen in 2024 gestegen met bijna 2 procent, wat een aanzet geeft voor een stijging in de WOZ-waarde.
Conclusie
De WOZ-waarde in Amsterdam vertoont in 2024 een daling van 3,5 procent, terwijl het landelijke gemiddelde met 3 procent stijgt. Deze daling is uniek voor Amsterdam en wordt veroorzaakt door veranderingen in de woningvoorraad, economische factoren en demografische ontwikkelingen. De daling heeft gevolgen voor belastinggelders, woningcorporaties en woningeigenaren in de stad. Voor particuliere woningeigenaren is de daling gunstig, aangezien de OZB lager uitvalt, terwijl het voor woningcorporaties juist negatief is.
Begin 2025 is er al sprake van een eerste analyse van de WOZ-waarde, en hieruit blijkt dat de verwachting is dat de WOZ-waarde in Amsterdam weer zal stijgen. De gemiddelde stijging in Nederland is voor 2025 met 5,4 procent het hoogst sinds enkele jaren. In Amsterdam is de verwachting dat de WOZ-waarde in 2025 met ongeveer 3,8 procent stijgt, wat aangeeft dat de daling in 2024 tijdelijk was en de woningmarkt in Amsterdam opnieuw onder druk komt te staan.
De WOZ-waarde blijft dus een belangrijk instrument in de Nederlandse woningmarkt, en het is essentieel voor woningcorporaties, woningeigenaren en huurders om deze ontwikkelingen goed te volgen. De daling in Amsterdam in 2024 is een interessante uitzondering op de landelijke trend, maar laat ook zien hoe complex de woningmarkt is en hoe belangrijk het is om de ontwikkelingen in de WOZ-waarde nauwlettend te volgen.