Inleiding
De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) vormt een cruciaal onderdeel van het Nederlandse belastingstelsel en heeft directe invloed op de hoogte van diverse belastingen en heffingen die eigenaren van onroerend goed betalen. De WOZ-waarde, die jaarlijks door gemeenten wordt vastgesteld, weerspiegelt de marktwaarde van een woning op een specifieke waardepeildatum. In dit artikel wordt een diepgaande analyse gegeven van de recente ontwikkelingen van WOZ-waarden in Nederland, met name de stijgingen in 2024 en de verwachtingen voor 2025. Op basis van gegevens van de Waarderingskamer, het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en andere betrouwbare bronnen wordt ingegaan op de relatie tussen verkoopprijzen van woningen en WOZ-waarden, regionale verschillen en de gevolgen van stijgende WOZ-waarden voor huiseigenaren.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is door de gemeente vastgestelde marktwaarde van een woning of ander onroerend goed per 1 januari van het voorgaande jaar. Deze waarde wordt gebruikt door de overheid om de hoogte van verschillende belastingen en heffingen te bepalen, zoals de onroerendzaakbelasting (ozb), inkomstenbelasting en waterschapsbelasting.
De WOZ-waarde volgt de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen met een jaar vertraging. Dit komt doordat woningen voor de WOZ in een bepaald jaar worden getaxeerd naar de waarde van 1 januari van het voorgaande jaar. Voor de WOZ-waarde van 2024 wordt bijvoorbeeld gekeken naar de situatie per 1 januari 2023.
Bij de berekening van de WOZ-waarde maken gemeenten gebruik van transactieprijzen van verkochte woningen, aangevuld met eigen taxaties en marktanalyses. Het is belangrijk te begrijpen dat de WOZ-waarde niet alleen verkochte koopwoningen omvat, maar ook huurwoningen en niet-verkochte koopwoningen. Daarnaast verandert de woningvoorraad door nieuwbouw en sloop, wat het gemiddelde beeld verder beïnvloedt.
Relatie tussen WOZ-waarden en verkoopprijzen
Er bestaat een duidelijke relatie tussen de ontwikkeling van WOZ-waarden en de verkoopprijzen van woningen, maar deze is niet één-op-één vergelijkbaar. De WOZ-waarde volgt de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen met een jaar vertraging, omdat de waardepeildatum altijd op 1 januari van het voorgaande jaar ligt.
Deze relatie is te illustreren aan de hand van recente cijfers. In 2024 stegen de verkoopprijzen van bestaande woningen gemiddeld met ruim 10 procent. Deze prijsstijgingen vormen de belangrijkste basis voor het bepalen van de WOZ-waarde voor 2026, aangezien gemeenten werken met een waardepeildatum van 1 januari 2025.
Toch is de koppeling tussen verkoopprijzen en WOZ-waarde niet exact één-op-één. De WOZ-waarde omvat alle woningen, terwijl verkoopprijzen alleen verkochte woningen betreffen. Bovendien kan de gemiddelde WOZ-waarde stijgen, zelfs als de huizenprijzen stabiel blijven, simpelweg doordat er meer dure nieuwbouwwoningen zijn bijgekomen of goedkope panden zijn gesloopt.
De prijsindex voor bestaande koopwoningen, verzorgd door het CBS en het Kadaster, laat duidelijk zien dat de stijging van de WOZ-waarden in 2025 (het verschil tussen de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2023 en naar waardepeildatum 1 januari 2024) veel kleiner was dan de stijging van de verkoopprijzen in 2024. Dit komt doordat in de loop van 2023 een daling in de grafiek is geweest, waardoor de stijging over geheel 2023 lager was dan de stijging in het daaropvolgende jaar.
Landelijke ontwikkeling WOZ-waarden 2024-2025
De Waarderingskamer, het orgaan dat toezicht houdt op de uitvoering van de Wet WOZ door Nederlandse gemeenten, houdt elk jaar de ontwikkeling van de WOZ-waarde bij. Op basis van recente data is te zien dat de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland al tien jaar op rij is gestegen, en deze lijn lijkt zich voorlopig voort te zetten.
Tussen de waardepeildatum 1 januari 2023 en de waardepeildatum 1 januari 2024 is sprake van een landelijk gemiddelde stijging van de WOZ-woningwaarde met 5,4%. Voor het komende jaar wordt een nog stijgende lijn verwacht. Tussen de waardepeildatum 1 januari 2024 en de waardepeildatum 1 januari 2025 wordt een landelijk gemiddelde stijging van de WOZ-woningwaarde verwacht tussen de 9,5% en 11,5%.
Deze verwachte stijging komt bovenop de reeds gemeten stijging van 5,0 procent in 2025, waarmee de gemiddelde WOZ-waarde momenteel op €398.000 staat. De verwachte stijging in 2026 is vooral te herleiden naar de sterke prijsontwikkeling van koopwoningen in het voorgaande jaar.
Regionale verschillen in WOZ-ontwikkeling
Hoewel de cijfers over de markt en de ontwikkeling van de WOZ-waarden betrekking hebben op een gemiddelde, is het van groot belang te beseffen dat de verandering van de WOZ-waarde van de ene waardepeildatum naar de volgende van een individuele woning altijd zal afwijken van dit gemiddelde. Dit komt onder meer door regionale verschillen in de ontwikkeling van de woningmarkt.
Uit de gegevens blijkt dat Overijssel en Noord-Holland de laagste groei kenden, met beide een toename van 4,1 procent. Opvallend is dat de provincie Utrecht inmiddels dezelfde gemiddelde woningwaarde bereikt als Noord-Holland: €480.000. Daarmee behoren deze twee provincies tot de duurste van Nederland.
In de tabel hieronder is de ontwikkeling van de WOZ-waarde per gemeente voor 2024 vergeleken met 2023 weergegeven. Zoals te zien is, verschillen de stijgingen per gemeente aanzienlijk, variërend van -0,8% in Putten tot 10,1% in Tiel.
| Gemeente | Verschil met 2023 (%) |
|---|---|
| Groningen | 2 |
| Almere | 3,3 |
| Stadskanaal | 9,1 |
| Veendam | 6,1 |
| Zeewolde | 6,1 |
| Achtkarspelen | 5,9 |
| Ameland | 1,5 |
| Harlingen | 4,2 |
| Heerenveen | 3,2 |
| Leeuwarden | 6,4 |
| Ooststellingwerf | 2,3 |
| Opsterland | 1,8 |
| Schiermonnikoog | 5,7 |
| Smallingerland | 4 |
| Terschelling | 2,6 |
| Vlieland | 2,6 |
| Weststellingwerf | 3,3 |
| Assen | 2,2 |
| Coevorden | 3,5 |
| Emmen | 4,6 |
| Hoogeveen | 6,3 |
| Meppel | 3,1 |
| Almelo | 4,4 |
| Borne | 6,5 |
| Dalfsen | 7,8 |
| Deventer | 5,6 |
| Enschede | 4,2 |
| Haaksbergen | 3,1 |
| Hardenberg | 7,9 |
| Hellendoorn | 9,1 |
| Hengelo (O.) | 4,8 |
| Kampen | 7,3 |
| Losser | 4,2 |
| Noordoostpolder | 5,2 |
| Oldenzaal | 5,7 |
| Ommen | 5,7 |
| Raalte | 5,7 |
| Staphorst | 2,3 |
| Tubbergen | 6,2 |
| Urk | 4,9 |
| Wierden | 10 |
| Zwolle | 3,2 |
| Aalten | 5,8 |
| Apeldoorn | 1,1 |
| Arnhem | 4 |
| Barneveld | 4,4 |
| Beuningen | 3,7 |
| Brummen | 3,2 |
| Buren | 6,7 |
| Culemborg | 5,1 |
| Doesburg | 3,8 |
| Doetinchem | 3,3 |
| Druten | 6,1 |
| Duiven | 2,3 |
| Ede | 7 |
| Elburg | 5,2 |
| Epe | 2,3 |
| Ermelo | 2,6 |
| Harderwijk | 2,4 |
| Hattem | 4,3 |
| Heerde | 5,9 |
| Heumen | 4,8 |
| Lochem | 1,8 |
| Maasdriel | 3,9 |
| Nijkerk | 6,3 |
| Nijmegen | 3 |
| Oldebroek | 1,9 |
| Putten | -0,8 |
| Renkum | 2,7 |
| Rheden | 4,3 |
| Rozendaal | 2,5 |
| Scherpenzeel | 7,2 |
| Tiel | 10,1 |
| Voorst | 5,6 |
| Wageningen | 1,4 |
| Westervoort | 2,6 |
Zelfs binnen deze gemeentelijke gemiddelden zijn er weer verschillen voor buurten, typen woningen en andere kenmerken. Een meer gedetailleerd beeld in de tijd van de marktwaardeontwikkeling van woningen kan worden verkregen door te kijken naar de prijsindex van bestaande koopwoningen die wordt verzorgd door het CBS en het Kadaster.
Gevolgen van stijgende WOZ-waarden
De WOZ-waarde heeft directe impact op de hoogte van diverse belastingen en heffingen. Voor huiseigenaren kan een stijging van de WOZ-waarde leiden tot hogere lasten, met name:
Onroerendzaakbelasting (ozb): Deze gemeentelijke belasting wordt direct berekend op basis van de WOZ-waarde. Een hogere WOZ-waarde resulteert in een hogere ozb-afdracht.
Inkomstenbelasting: Eigenaren van een tweede woning of verhuurde woningen betalen inkomstenbelasting over het inkomen uit verhuur. De WOZ-waarde wordt hierbij gebruikt als referentiepunt voor de waarde van de woning.
Waterschapsbelasting: Ook deze heffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde.
Verzekeringspremies: Sommige verzekeraars gebruiken de WOZ-waarde als basis voor de berekening van de premie voor de opstalverzekering.
Hypotheekrente-aftrek: Hoewel de WOZ-waarde niet direct invloed heeft op de hoogte van de hypotheekrente-aftrek, kan een stijging van de WOZ-waarde wel gevolgen hebben voor de hoogte van de eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting.
Voor veel huiseigenaren is het daarom van belang om de ontwikkeling van de WOZ-waarde van hun woning goed in de gaten te houden en eventueel bezwaar te maken tegen een te hoge waardeindeling.
Toekomstige verwachtingen voor WOZ-waarden
Op basis van de huidige marktontwikkelingen en de relatie tussen verkoopprijzen en WOZ-waarden zijn voor de komende jaren verdere stijgingen van de WOZ-waarden te verwachten. De verwachte stijging in 2026 is vooral te herleiden naar de sterke prijsontwikkeling van koopwoningen in 2024, waarbij de verkoopprijzen van bestaande woningen gemiddeld met ruim 10 procent stegen.
De Waarderingskamer, die toezicht houdt op de uitvoering van de Wet WOZ door Nederlandse gemeenten, verwacht dat de trend van stijgende WOZ-waarden zich voortzet. Dit is in lijn met de ontwikkeling van de afgelopen tien jaar, waarin de WOZ-waarde van woningen in Nederland continu is gestegen.
Toch is het belangrijk te beseffen dat deze cijfers betrekking hebben op gemiddelden. De verandering van de WOZ-waarde van een individuele woning zal altijd afwijken van dit gemiddelde, onder meer door regionale verschillen, kenmerken van de specifieke woning en veranderingen in de lokale woningmarkt.
Conclusie
De WOZ-waarde vormt een cruciaal element in het Nederlandse belastingstelsel en heeft directe invloed op de financiële lasten van huiseigenaren. Uit de recente cijfers blijkt dat de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland in 2024 met 5