Inleiding
De WOZ-waarde, oftewel de Waardering Onroerende Zaken, vormt een cruciaal element in het Nederlandse woningmarktbeleid. Deze geschatte marktwaarde van onroerend goed wordt niet alleen gebruikt voor lokale belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), maar speelt ook een beslissende rol bij het bepalen van de maximale huurprijs in de gereguleerde huursector. Sinds 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur van kracht, die huurprijzen in deze sector betaalbaar moet houden door het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) aan te scherpen. Deze ontwikkelingen creëren een spanningsveld met de rol van de WOZ-waarde in de puntentelling.
Op Prinsjesdag 2025 presenteerde de regering haar plannen voor 2026, met diverse maatregelen die de huurmarkt zullen beïnvloeden. Dit artikel analyseert de impact van deze ontwikkelingen op zowel verhuurders als huurders, met speciale aandacht voor de complexe interactie tussen WOZ-waarde, puntentelling en huurprijzen in het Nederlandse stelsel.
De WOZ-waarde en Haar Rol in de Huurprijzen
De WOZ-waarde is een geschatte marktwaarde van een woning of ander onroerend goed, bepaald op basis van verkoop- en huurprijzen van vergelijkbare objecten. Deze waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en vormt de basis voor diverse belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB) en de watersysteemheffing.
In de context van huurwoningen heeft de WOZ-waarde een directe invloed op de maximale huurprijs via het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem wijst punten toe aan diverse kenmerken van een woning, waaronder de WOZ-waarde, oppervlakte, bouwjaar, energiezuinigheid en aanwezigheid van buitenruimte. Het totaal aantal punten bepaalt in welke huurprijsklasse de woning valt.
De relatie tussen WOZ-waarde en punten is niet lineair. Bij 186 punten of minder telt de WOZ-waarde volledig mee in de puntentelling. Bij meer dan 186 punten telt de WOZ-waarde echter slechts voor een derde mee. Deze maatregel, de zogenaamde WOZ-cap, is ingevoerd om te voorkomen dat sociale en middenhuurwoningen te duur worden door hoge WOZ-waarden. In sommige grote steden dreigde de huur van deze woningen door de hoge WOZ-waarde zo snel te stijgen dat ze onder de vrije sector zouden vallen.
De WOZ-waarde kan in punten worden omgezet via een vaste rekensom, maar er is een maximumlimiet om te voorkomen dat de WOZ-waarde te veel invloed heeft op de puntentelling. Dit systeem moet huurders beschermen tegen extreme huurprijzen, terwijl het verhuurders in staat stelt een redelijke vergoeding te vragen voor hun investeringen.
Het Spanningsveld tussen WOZ-waarde en Betaalbare Huur
De Wet Betaalbare Huur, die op 1 juli 2024 in werking trad, heeft tot doel huurprijzen in de gereguleerde sector betaalbaar te houden door het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) aan te scherpen. Sinds de inwerkingtreding van deze wet is het WWS dwingend van toepassing op bepaalde huurcontracten.
Een belangrijk knelpunt dat hierbij naar voren komt is de rol van de WOZ-waarde in de puntentelling. Als een verhuurder een woning herstelt of verbetert, kan hij via een bezwaarprocedure proberen een hogere WOZ-waarde te verkrijgen, wat kan leiden tot een betere puntenscore en daarmee een hoger toegestane huurprijs. Echter, alleen de op het moment van toetsing formeel vastgestelde WOZ-waarde telt mee. Lopende en (nog) niet-definitieve bezwaren tellen niet mee. Daarnaast kan een later toegekende hogere WOZ-waarde pas bij een volgende huurverhoging worden verwerkt, en alleen als dat binnen de wettelijke kaders gebeurt.
Deze systematiek botst in de praktijk met de timing van bezwaarprocedures, waardoor verhuurders soms langdurig aan een lagere huurprijs vastzitten, ondanks een inmiddels toegewezen hogere WOZ-waarde. Met het aflopen van de overgangstermijn op 1 juli 2025 — waarin tijdelijk geliberaliseerde huurcontracten nog buiten het WWS vielen — neemt dit spanningsveld naar verwachting toe.
Een ander aspect van dit spanningsveld is de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Volgens artikel 24 van de Wet WOZ wordt de WOZ-waarde aan alle belanghebbende gebruikers bekendgemaakt. Huurders kunnen op de gebruikelijke manier bezwaar maken tegen deze waarde, maar de gemeente kan beoordelen of de huurder wel een belang heeft. Als de huurder geen formeel belang heeft bij (een verlaging van) de WOZ-waarde, kan de gemeente het bezwaar niet-ontvankelijk verklaren.
Voor bijzondere objecten zoals garageboxen en recreatiewoningen (gebruikscode "12") kan de gemeente ervoor kiezen om het bekendmaken van de WOZ-waarde aan de huurder achterwege te laten. Dit wijst op een complexe juridische situatie waarin de rol van huurders in het WOZ-proces beperkt kan zijn.
Energielabels en Hun Invloed op de Puntentelling
Naast de WOZ-waarde spelen ook energielabels een belangrijke rol in het puntensysteem voor huurprijzen. Energielabels variëren van A++++ (zeer energiezuinig) tot G (zeer onzuinig) en geven het jaarlijkse energieverbruik per vierkante meter aan, uitgedrukt in kWh/m²/jaar.
Sinds 2021 worden energielabels uitsluitend door gecertificeerde adviseurs vastgesteld die de woning fysiek bezoeken. Dit is een verandering ten opzichte van de periode voor 2021, toen het mogelijk was om energielabels online in te vullen. De kosten van een dergelijk label liggen tussen de €200 en €300 voor een eenvoudig appartement.
In het puntensysteem krijgen woningen met een beter energielabel meer punten, wat de huurwaarde kan verhogen. Verbeteringen aan isolatie, energiezuinige ramen en efficiënte verwarmingsinstallaties kunnen het energielabel verbeteren, wat niet alleen meer punten oplevert maar ook de energiekosten voor huurders verlaagt. Dit creëert een dubbel voordeel voor energiezuinige woningen: een hogere maximale huurprijs voor verhuurders en lagere energierekeningen voor huurders.
De nadruk op energiezuinigheid sluit aan bij bredere maatschappelijke doelstellingen om het energieverbruik te verminderen en de CO2-uitstoot te reduceren. Voor verhuurders betekent dit dat investeringen in energiezuinigheid niet alleen milieuvriendelijk zijn, maar ook financieel aantrekkelijk kunnen zijn via een hogere maximale huurprijs.
Prinsjesdag 2026: Veranderingen voor de Huurmarkt
Tijdens Prinsjesdag 2025 presenteerde de regering haar plannen voor 2026, met diverse maatregelen die de huurmarkt zullen beïnvloeden. Een van de belangrijkste wijzigingen is het zwaarder meewegen van de WOZ-waarde bij nieuwe contracten, hoewel dit niet direct in de puntentelling zal doorwerken.
Deze verandering naar verwachting leidt tot een verhoging van de maximale huurprijs met circa 40 tot 70 euro per maand bij nieuwe huurcontracten. Dit is een significante stap, maar het effect wordt beperkt door de schaarste op de huurmarkt, waardoor het gat tussen vrije en gereguleerde huur waarschijnlijk groot zal blijven.
Andere belangrijke wijzigingen zijn:
Hogere huurprijs bij monumenten: Monumentale huurwoningen vormen naar schatting minder dan 0,2 procent van de totale woningvoorraad, waardoor de impact op de markt als geheel nauwelijks merkbaar zal zijn.
Geen minpunten meer bij het ontbreken van buitenruimte: Het ontbreken van een buitenruimte telt nu nog zwaar mee (-5 punten). Een buitenruimte voor nieuwbouwwoningen is echter verplicht vanuit het Bouwbesluit, met uitzonderingen voor studentenwoningen, zorg en recreatief nachtverblijf. Omdat het aantal huurwoningen zonder buitenruimte beperkt is, blijft de impact van deze wijziging gering.
Tijdelijke contracten voor studenten: Verhuur aan studenten wordt aantrekkelijker, maar in de praktijk is dit niet de doelgroep waar de meeste particuliere beleggers aan willen verhuren, waardoor de impact op het rendement van verhuurders marginaal zal zijn.
Naast huurgerelateerde maatregelen wordt ook de overdrachtsbelasting op woningen verlaagd van 10,4 naar 8 procent. Dit kan de doorstroming op de woningmarkt stimuleren, maar de impact op de huurmarkt is indirect.
Wat betreft de WOZ-waarde zelf, wordt verwacht dat deze in 2026 met 9,5% tot 11,5% zal stijgen. Deze forse toename is een gevolg van de sterke stijging van de huizenprijzen in 2024. De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de marktwaarde op 1 januari 2025 en vormt de basis voor lokale belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (ozb) en de watersysteemheffing gebouwd.
Daarnaast zijn er ook veranderingen in de fiscale behandeling van eigenwoningen. De versnelde afbouw van de aftrek van het eigenwoningforfait in box 3 is een belangrijke ontwikkeling. Sinds 2019 wordt deze aftrek afgebouwd, maar deze afbouw wordt versneld en eindigt nu al in 2041 in plaats van 2048. In 2026 is nog ongeveer 71,82% van het positieve verschil aftrekbaar, terwijl dit in 2025 nog 76,66% was. Deze bezuiniging kan leiden tot hogere inkomstenbelasting voor woningeigenaren, omdat een groter deel van het eigenwoningforfait bij het inkomen wordt opgeteld.
Gevolgen voor Verhuurders en Huurders
De veranderingen die zijn aangekondigd voor 2026 hebben verschillende gevolgen voor verhuurders en huurders.
Voor verhuurders betekent de zwaardere weging van de WOZ-waarde bij nieuwe contracten een direct financieel voordeel. De verwachte verhoging van de maximale huurprijs met 40 tot 70 euro per maand kan de rendementen op investeringen in huurwoningverbetering aantrekkelijker maken. Echter, de beperkte impact op het gat tussen vrije en gereguleerde huur betekent dat dit voordeel slechts beperkt zal zijn. Bovendien blijft het spanningsveld tussen de WOZ-waarde en de huurprijs bestaan, vooral voor verhuurders die investeringen in hun woning hebben gedaan maar nog moeten wachten op een hogere WOZ-waarde.
Voor huurders kunnen de veranderingen zowel positieve als negatieve gevolgen hebben. Een hogere maximale huurprijs kan betekenen dat bestaande huurders bij een verhuizing mogelijk een hogere huur moeten betalen voor een vergelijkbare woning. Tegelijkertijd kan de focus op energiezuinigheid leiden tot lagere energierekeningen voor huurders van goed geïsoleerde woningen.
De verwachte stijging van de WOZ-waarde met 9,5% tot 11,5% in 2026 zal ook gevolgen hebben voor de lokale belastingen die huurders (indien zij eigenaar zijn van de woning) of verhuurders (indien zij de OZB doorberekenen) moeten betalen. Dit kan de netto rendementen voor verhuurders verder onder druk zetten, vooral in combinatie met andere fiscale wijzigingen.
Een andere belangrijke ontwikkeling is de versnelde afbouw van de aftrek van het eigenwoningforfait in box 3. Sinds 2019 wordt deze aftrek afgebouwd, maar deze afbouw wordt versneld en eindigt nu al in 2041 in plaats van 2048. In 2026 is nog ongeveer 71,82% van het positieve verschil aftrekbaar, terwijl dit in 2025 nog 76,66% was. Deze bezuiniging kan leiden tot hogere inkomstenbelasting voor woningeigenaren, omdat een groter deel van het eigenwoningforfait bij het inkomen wordt opgeteld.
Conclusie
De relatie tussen WOZ-waarde en huurprijzen blijft een complex en dynamisch aspect van de Nederlandse woningmarkt. De Wet Betaalbare Huur heeft het puntensysteem aangescherpt om huurprijzen betaalbaar te houden, maar dit creëert spanningen met de rol van de WOZ-waarde, vooral wanneer verhuurders investeren in hun woningen maar nog moeten wachten op een hogere WOZ-waarde.
De veranderingen die zijn aangekondigd voor 2026, waaronder een zwaardere weging van de WOZ-waarde bij nieuwe contract