WOZ-waarde en postcodebepaalde compensatie voor waardedaling in het aardbevingsgebied

Inleiding

In het Groninger aardbevingsgebied hebben huiseigenaren te maken met een unieke situatie waarin hun woningwaarde wordt beïnvloed door aardbevingen veroorzaakt door gaswinning. De compensatie voor deze waardedaling is gebaseerd op een complex systeem dat nauw verweven is met de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van de woning en de postcode waarin de woning is gelegen. Dit artikel biedt een uitgebreid overzicht van de juridische basis voor waardecompensatie, de uitvoering door het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG), het belang van een correcte WOZ-waarde, en de huidige procedures die worden gevoerd om de rechtsgelijkheid te waarborgen.

Juridische basis voor waardecompensatie

De rechtvaardiging voor waardecompensatie voor huiseigenaren in het aardbevingsgebied is stevig verankerd in de rechtspraak. In 2018 bepaald het Gerechtshof al dat de NAM (Nederlandse Aardolie Maatschappij) het waardeverlies van woningen en gebouwen moet compenseren in gebieden waar bewezen is dat aardbevingen voorkomen. Een cruciale uitspraak hierbij is dat het geen verschil maakt of er sprake is van verkoop van de woning of niet. Iedere eigenaar, en waarschijnlijk ook voormalige eigenaren, hebben recht op waardecompensatie veroorzaakt door aardbevingen.

Deze jurisprudentie vormt de juridische fundering voor de latere compensatieregeling. Het Gerechtshof heeft hiermee de principiële vraag beantwoord dat er een recht op compensatie bestaat, wat de basis legde voor de verdere uitwerking van concrete regelingen.

De Hammerstein-regeling en de rol van het IMG

Op basis van een advies van de commissie Hammerstein, onder leiding van oud-minister Wiebes, is een nieuwe waardecompensatieregeling ontwikkeld. In deze regeling krijgen alle woningbezitters in aangewezen gebieden waar aardbevingen voorkomen een vergoeding voor de waardedaling van hun huis. Deze vergoeding is geen vaste som, maar wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde uit 2020 of 2022, met waardepeildatum 1 januari 2019 of 1 januari 2021.

De uitvoering van deze regeling is in handen van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG), dat vanaf 1 september 2020 gefaseerd is gestart met de implementatie. Het IMG is speciaal voor dit doel opgericht en heeft als taak de compensatieprocedures te beheren en uit te voeren volgens de door de overheid vastgestelde criteria.

Een belangrijk aspect van de regeling is dat deze losstaat van de afhandeling van directe aardbevingsschade. Terwijl schadeclaims gericht zijn op herstel van fysieke schade aan de woning, richt de waardecompensatie zich op de economische waardedaling die onafhankelijk is van daadwerkelijke schade aan de woning. Dit betekent dat huiseigenaren die geen directe schade hebben geleden, toch in aanmerking kunnen komen voor compensatie als hun woning in een getroffen postcodegebied ligt.

De betekenis van de WOZ-waarde voor de compensatie

Een correcte WOZ-waarde is van cruciaal belang voor de hoogte van de toegekende waardecompensatie. Omdat de compensatie wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde, kan een te lage WOZ-waarde leiden tot een onterecht lage vergoeding.

Historisch gezien hebben gemeenten in het aardbevingsgebied vaak een aftrek toegepast op de WOZ-waarde vanwege de aanwezigheid van fysieke aardbevingsschade en zogenaamde "rompslompschade" (kleine schadeverschijnselen). Omdat deze schades inmiddels veelal zijn hersteld, kan de WOZ-waarde te laag zijn vastgesteld. Dit probleem wordt versterkt door het feit dat de compensatiepercentages zijn gebaseerd op deze mogelijk te lage WOZ-waarden.

Om dit te corrigeren, is het essentieel dat huiseigenaren bezwaar maken tegen een te lage WOZ-waarde. Het IMG heeft in 2020 de mogelijkheid geboden om bezwaar te maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde, wat direct van invloed is op de toegekende compensatie.

Een rekenvoorbeeld verduidelijkt het belang van een correcte WOZ-waarde: - Stel iemand is van 2012 tot 2020 eigenaar geweest van een woning en ontvangt in 2020 van de gemeente Loppersum een aanslag met een WOZ-waarde van €160.000. - Het postcodegebied geeft een compensatiepercentage van 12,8% voor waardevermindering. - Het IMG biedt deze eigenaar dan een vergoeding aan van €20.480. - Na bezwaar blijkt de WOZ-waarde echter €200.000 te zijn. - Het IMG zal op basis van de juiste WOZ-waarde een bedrag aan waardecompensatie van €25.600 aanbieden.

Dit verschil van €5.120 illustreert hoe belangrijk een correcte WOZ-waarde is voor een maximale compensatie.

Compensatiepercentages per postcodegebied

De hoogte van de compensatie wordt bepaald op basis van postcodegebieden, waarbij rekening wordt gehouden met de gemeten waardedaling in die specifieke gebieden. De percentages zijn berekend per postcodegebied uitgaande van een (deels) oude gemeentelijke indeling.

De volgende tabel geeft een overzicht van de maximale waardedaling per gemeente die gecompenseerd kan worden:

Gemeente	Maximale waardedaling (%)
Loppersum	12,9
Oldambt	2,4
De Marne	2,4
Zuidhorn	2,4

Deze verschillen in compensatiepercentages zijn het gevolg van variaties in de mate van waardedaling tussen de gemeenten. Loppersum, gelegen in het hart van het bevingsgebied, kent de hoogste waardedaling, terwijl de voormalige gemeenten Oldambt, De Marne en Zuidhorn de laagste waardedaling vertonen.

De compensatie is gebaseerd op het principe dat alle huiseigenaren in postcodegebieden waar minstens twintig procent van de huizen toegekende schadeclaims heeft ingediend, in aanmerking komen voor de regeling. Deze criteria bepalen dus welke postcodes worden opgenomen in het compensatieprogramma.

Problemen en juridische procedures

De uitvoering van de compensatieregeling heeft geleid tot verschillende problemen en juridische procedures. Een van de meest urgente problemen is de arbitraire scheidslijnen die ontstaan tussen postcodegebieden. Het komt voor dat buren in postcodegebied 9745 worden uitgesloten voor de regeling, terwijl buren in postcodegebied 9746 wel in aanmerking komen voor waardecompensatie. Deze situatie leidt ertoe dat mensen soms voor meer dan €20.000 worden gedupeerd, ondanks het feit dat er mogelijk nog fysieke aardbevingsschade aanwezig is.

Steunpunt Bevingschade is samen met bezwaarwozwaarde.nl, advocaten, onafhankelijke taxateurs en schade-experts tegen dit onrecht opgetreden en heeft inmiddels voor postcodegebied 9745 een procedure gestart bij de Raad van State. Meer dan 100 woningeigenaren in dit postcodegebied hebben zich aangemeld om het proces bij de rechtbank te ondersteunen.

Een belangrijk onderdeel van deze procedure is het inzichtelijk maken van de werkelijke waardeontwikkeling in de gedupeerde postcodegebieden. Daarnaast is de schadehistorie en eventueel nog aanwezige aardbevingschade aan de woningen van groot belang voor een juiste bepaling van de waardeontwikkeling in de laatste jaren. Omdat aardbevingschade directe invloed heeft op de juiste vaststelling van de WOZ-waarde, is een correcte WOZ-waarde van cruciaal belang in deze procedures.

De Groninger Bodem Beweging heeft zich kritisch uitgelaten over de regeling, en stelt dat in sommige gevallen de compensatie veel hoger zou moeten zijn. Deze kritiek benadrukt het complexe karakter van het vaststellen van waardedaling en de noodzaak van een eerlijke en transparante uitvoering van de regeling.

Praktijkimplcaties voor huiseigenaren

Voor huiseigenaren in het aardbevingsgebied hebben deze ontwikkelingen belangrijke praktijkimplcaties. Allereerst is het essentieel om de WOZ-aanslag zorgvuldig te controleren en eventueel bezwaar aan te tekenen tegen een te lage WOZ-waarde. Dit kan aanzienlijk impact hebben op de hoogte van de toegekende waardecompensatie.

Ten tweede is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de postcodegebieden die in aanmerking komen voor compensatie. Hierbij moet worden opgemerkt dat de grenzen tussen postcodes soms arbitrair lijken, wat leidt tot onrechtvaardige situaties waarin vergelijkbare woningen in verschillende postcodes verschillende compensaties ontvangen.

Voor huiseigenaren in postcodegebieden die momenteel geen recht hebben op compensatie, maar wel in de nabije omgeving liggen van gebieden waar wel compensatie wordt uitgekeerd, wordt geadviseerd om alert te blijven op ontwikkelingen. Juridische procedures kunnen leiden tot herziening van deze beslissingen.

Ten slotte is het belangrijk te beseffen dat de compensatieregeling eenmalig is en losstaat van de afhandeling van directe aardbevingsschade. Dit betekent dat huiseigenagers zich moeten richten op beide trajecten om volledig recht te doen aan de gevolgen van aardbevingen.

Conclusie

De compensatie voor waardedaling van woningen in het Groninger aardbevingsgebied is een complexe regeling die gebaseerd is op juridische uitspraken en uitgevoerd wordt door het IMG. De compensatie wordt bepaald op basis van postcodegebieden en is een percentage van de WOZ-waarde, wat maakt dat een correcte WOZ-waarde van cruciaal belang is.

Hoewel de regeling bedoeld is om huiseigenaren rechtvaardig te compenseren voor waardedaling, zijn er significante problemen met de uitvoering, met name rondom de arbitraire grenzen tussen postcodegebieden. Dit heeft geleid tot juridische procedures die tot doel hebben om deze onrechtvaardigheden aan de kaak te stellen.

Voor huiseigenaren is het essentieel om proactief bezwaar aan te tekenen tegen een te lage WOZ-waarde en op de hoogte te blijven van ontwikkelingen rondom compensatieregelingen. Alleen door alert en actief te handelen, kunnen huiseigenaren maximale compensatie verkrijgen voor de waardedaling van hun woning als gevolg van aardbevingen.