Inleiding
De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een Nederlandse wet die de waarde van onroerende zaken, zoals woningen en bedrijfspanden, jaarlijks vaststelt. Deze waarde vormt de basis voor diverse belastingen, waaronder de onroerende-zaakbelasting (OZB). Veel eigenaren en huurders vragen zich af of de vastgestelde WOZ-waarde wel klopt. Uit verschillende bronnen blijkt dat gemeenten het niet altijd nauw nemen bij het vaststellen van de WOZ-waarde, waardoor eigenaren soms te veel belasting betalen. Het bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde is daarom een veelvoorkomende praktijk. Dit artikel belicht het bezwaarproces tegen de WOZ-waarde en de rol die rechtsbijstand hierbij kan spelen, met aandacht voor de mogelijkheden, procedures en kosten.
Wat is de WOZ-waarde en hoe wordt deze vastgesteld?
De WOZ-waarde is de waarde van een onroerende zaak die door de gemeente wordt vastgesteld op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken. Voor woningen wordt deze waarde bepaald door vergelijkbare woningen in de omgeving te analyseren. De gemeente kijkt naar factoren zoals de objectafbakening, maatvoering, kwaliteit en staat van onderhoud, uitstraling en omgevingsfactoren. Daarnaast is de vergelijkbaarheid met andere objecten van belang, wat tot in de kleinste details kan worden beoordeeld.
Voor winkels en bedrijven wordt een andere methodologie toegepast. Men gaat hierbij uit van kengetallen die betrekking hebben op de huurwaarde per m², de afschrijving, de grondprijs per m² of de herbouwkosten per m³. De waarde wordt vastgesteld in een beschikking waartegen men bezwaar kan maken en eventueel beroep kan instellen bij de belastingrechter.
De WOZ heeft als doel naast uniformiteit ook doelmatigheid en vereenvoudiging te bevorderen. Het systeem moet de rompslomp voor het bedrijfsleven verminderen en minder conflicten oproepen doordat er een duidelijke heffingsgrondslag is voor vier soorten belastingen op onroerende zaken. Volgens de documentatie uit 1995 is dit "al bij al dus een positieve ontwikkeling" voor zowel particulieren als bedrijven.
Wanneer en hoe bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Eigenaren van onroerende zaken hebben de mogelijkheid om bezwaar te maken wanneer zij menen dat de vastgestelde WOZ-waarde onjuist is. Het is verstandig uitsluitend bezwaar te maken als men van mening is dat het pand minder waard is dan door de gemeente is vastgesteld, om zo belasting te besparen. Een veelvoorkomende situatie is wanneer buren met vergelijkbare woningen een lagere WOZ-waarde hebben, wat leidt tot oneerlijke belastingverschillen.
De bezwaartermijn is beperkt tot zes weken na de datum op de WOZ-beschikking. Binnen deze termijn dient het bezwaarschrift schriftelijk te worden ingiend bij de gemeente. Het is belangrijk om het bezwaar goed te onderbouwen met concrete argumenten waarom de WOZ-waarde volgens de bezwaarmaker niet correct is vastgesteld. Dit vergroot de kans dat de gemeente het bezwaar gegrachtig verklaart.
Zoals een bron beschrijft: "De gemeente stelt de waarde van uw woning vast. Dit wordt de WOZ-waarde genoemd (Wet Onroerende Zaken). Verschillende belastingen worden gebaseerd op de waarde van uw woning. Indien deze te hoog wordt vastgesteld, dan betaalt u dus teveel belasting. De gemeente kijkt naar vergelijkbare woningen in uw omgeving om de waarde van uw woning vast te stellen."
De rol van een advocaat in WOZ-zaken
In WOZ-zaken kan het verstandig zijn om een advocaat in te schakelen, bijvoorbeeld een (pro deo) advocaat die kosteloos de zaak kan beoordelen en behandelen. Deze juristen kunnen namens u een bezwaarschrift indienen of u ondersteunen bij het opstellen ervan. Verschillende advocatenkantoren gespecialiseerd in WOZ-zaken zijn onder andere: - Holland advocatenkantoor (Amsterdam) - Mokum Advocatuur (Amsterdam) - HRE Advocaten (Amsterdam) - Houben Van Dijck Advocaten (Eindhoven) - Veenstra & Wallinga Advocaten (Groningen) - Briedé Cassese advocaten & mediators (Almelo) - Meijer & Van der Vlis Advocaten (Haarlem) - CKV Advocaten (Zwolle)
Een advocaat heeft expertise in het complexe domein van de WOZ-waardering. De waardering van een onroerende zaak kent veel aspecten zoals eerder genoemd. Daarnaast is de vergelijkbaarheid met andere objecten van belang, wat tot in de kleinste details kan worden beoordeeld. De gemeente dient alle objecten op dezelfde wijze te waarderen en heeft hiervoor een model ontwikkeld. Een taxatiedeskundige kan een waardering op diverse manieren uitvoeren, wat voor een heroverweging geen bruikbare informatie oplevert. Deze materie vergt daarom een eigen beleid.
Als het bezwaar door de gemeente ongegrond wordt verklaard, is het mogelijk in beroep te gaan bij de belastingrechter. Ook in dit geval is het verstandig om zich bij te laten staan door een advocaat die de procedure kent. Zoals een bron aangeeft: "Indien uw WOZ bezwaar ongegrond verklaard wordt kunt u daartegen in beroep gaan bij de belastingrechter. Ook in dit geval is het verstandig om u bij te laten staan door een (pro deo) advocaat die de procedure kent."
Kosten en vergoeding van rechtsbijstand
Voor het verkrijgen van rechtsbijstand in WOZ-zaken zijn verschillende mogelijkheden. Sommige partijen werken met een no-cure-no-pay systeem, waarbij de kosten alleen in rekening worden gebracht als het bezwaar succesvol is. Echter, vanuit gemeenten ligt deze vorm van rechtsbijstand al geruime tijd onder vuur. De ambtelijke medewerkers van de lagere overheden zien deze bureau's liever gaan dan komen.
Het is mogelijk om te declareren van kosten als men in het verleden een rechtsbijstandverzekering met de juiste dekking heeft afgesloten. Zoals een bron benadrukt: "Let op, het declareren van kosten is uitsluitend mogelijk wanneer u in het verpast een rechtsbijstandverzekering afsloot met de juiste dekking."
Voor de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand gelden specifieke regels. De vergoeding wordt bepaald op basis van een formule: A x B x C, waarbij: - Factor A = aantal punten voor de verrichte proceshandeling (bezwaarschrift = 1 punt, hoorzitting = 1 punt, nadere hoorzitting = 0,5 punt) - Factor B = gewicht van de zaak (varieert van 0.5 tot 1.5) - Factor C = tarief per punt (€445 in 2024)
De vergoeding is aan voorwaarden gebonden. Zowel het inroepen van rechtsbijstand als de daarvoor gemaakte kosten dienen redelijk te zijn. Dit wordt getoetst aan de hand van de dubbele redelijkheidstoets. Zoals een bron beschrijft: "Zowel het aanwenden van een middel als de kosten die daaraan zijn verbonden dienen redelijk te zijn. Met betrekking tot de inzet van beroepsmatige rechtsbijstand betekent dit dat zowel het inroepen van de rechtsbijstand als de daarvoor gemaakte kosten redelijk dienen te zijn."
In het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) zijn limitatief de kosten opgenomen die voor vergoeding in aanmerking komen, waaron