Inleiding
De Arnhemse woningmarkt kent specifieke regels voor het verhuren van eigen woningen, waarbij de WOZ-waarde een doorslaggevende rol speelt. Deze regelingen, waaronder de opkoopbescherming, zijn ontworpen om de leefbaarheid in bepaalde wijken te waarborgen en starters en andere doelgroepen meer kansen te bieden op de aankoopmarkt. In dit artikel wordt een gedetailleerd overzicht gegeven van de verhuurregels in Arnhem, met aandacht voor de invloed van de WOZ-waarde, de verschillen tussen diverse regelgevingen en de procedures die eigenaren moeten volgen.
Opkoopbescherming in Arnhem
De opkoopbescherming is een belangrijke maatregel in het Arnhemse woningmarktbeleid. Deze regeling is sinds 26 februari 2022 van kracht in de gemeente Arnhem en heeft als doel beleggers en andere verhuurders te weren van de kopersmarkt. Op deze manier krijgen starters en andere doelgroepen meer kans om een eigen woning te kopen.
Toepassingsgebied
De opkoopbescherming geldt niet in de gehele gemeente Arnhem, maar is beperkt tot specifieke wijken waar de leefbaarheid naar het oordeel van de gemeente onder druk staat. De volgende wijken vallen onder de beschermingsregeling:
- Arnhemse Broek
- Centrum
- De Laar
- Elderveld
- Elden
- Geitenkamp
- Heijenoord/Lombok
- Klarendal
- Malburgen-Oost (Noord)
- Malburgen-Oost (Zuid)
- Malburgen-West
- Monnikenhuizen
- Presikhaaf-Oost
- Presikhaaf-West
- Rijkerswoerd
- Schuytgraaf
- Spijkerkwartier
- St. Marten/Sonsbeek-Zuid
- Velperweg e.o.
- Vredenburg/Kronenburg
WOZ-waarde als criterium
Een cruciaal aspect van de opkoopbescherming is de WOZ-waarde. Alleen woonruimtes met een WOZ-waarde van € 434.000 of lager (prijspeil 2025) vallen onder de beschermde status. Woningen met een hogere WOZ-waarde blijven dus beschikbaar voor huur en verhuur, ook als deze gelegen zijn in een van de beschermde wijken.
Daarnaast vallen bepaalde categorieën woningen niet onder de opkoopbeschermingsregeling, zoals: - Woningen die eigendom zijn van de gemeente - Woningen die eigendom zijn van een woningcorporatie - Woningen waarvoor clusterverkopen plaatsvinden onder nadere voorwaarden - Woningen waarover programmatische afspraken met burgemeester en wethouders zijn gemaakt
Verhuurverbod en verhuurvergunning
De opkoopbescherming verbiedt het om de woonruimte gedurende de eerste vier jaar na aankoop te verhuren of op andere wijze in gebruik te geven. Na verloop van deze vier jaar staat het de eigenaar of verhuurder vrij de woning te verhuren.
Startdatum van de vierjaarstermijn
Belangrijk om te weten is dat voor de startdatum van de vierjaarstermijn niet de datum van aankoop (de schriftelijke koopovereenkomst) het ijkpunt is, maar de datum van sleuteloverdracht. Dit is de datum waarop de notaris de akte inschrijft in de registers.
Verhuurvergunning
In sommige gevallen is het mogelijk bij de gemeente Arnhem een vergunning voor opkoopbescherming aan te vragen om de woonruimte in strijd met de opkoopbescherming te mogen verhuren. De gemeente moet een verhuurvergunning verlenen in de volgende situaties:
- Als de woning wordt verhuurd aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad
- Als de eigenaar ten minste een jaar de eigendom van de woning heeft gehad en deze dan tijdelijk, voor maximaal een jaar, verhuurt aan een derde
- Als de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte
Vergunningsplicht in specifieke wijken
Naast de landelijke opkoopbescherming heeft Arnhem lokale regelgeving betreffende het verhuren van woonruimten. Volgens artikel 2 van de lokale verordening is het verboden in bepaalde aangewezen woonruimtes zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren. De volgende wijken zijn aangewezen:
- Arnhemse Broek
- Geitenkamp
- Malburgen-Oost (Noord)
- Malburgen-Oost (Zuid)
- Malburgen-West
- Presikhaaf-Oost
- Presikhaaf-West
- Elderveld
- Vredenburg/Kronenburg
- Centrum
- De Laar
- Klarendal
- Spijkerkwartier
Daarnaast is voor de huisvesting van arbeidsmigranten een vergunning verplicht voor het verhuren van verblijfsruimten binnen de gemeente Arnhem.
WOZ-waarde: Basis van belastingheffing
De WOZ-waarde (Wet Waardering Onroerende Zaken) is een belangrijke waarde voor eigenaren in Arnhem, niet alleen in het kader van opkoopbescherming, maar ook voor belastingdoeleinden.
Bepaling van de WOZ-waarde
De waardeontwikkeling van een woning hangt af van verschillende factoren zoals de ligging, het type woning en de status van onderhoud. Ook zijn er verschillen per wijk en buurt. Voor het bepalen van de WOZ-waarde in 2025 kijken gemeenten naar de verkoopcijfers van woningen rond 1 januari 2024. Deze datum wordt de waardepeildatum genoemd.
Gebruik van de WOZ-waarde
Voor de gemeente Arnhem wordt de WOZ-waarde gebruikt als grondslag voor de Onroerende zaakbelasting (OZB) en rioolheffing. Daarnaast gebruiken gemeenten, waterschappen en de Belastingdienst deze waarde voor het heffen van andere belastingen en heffingen. Voor huurders kan de WOZ-waarde van belang zijn bij het bepalen van de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Verschil tussen opkoopbescherming, zelfwoonplicht en verhuurverbod
Het is essentieel om onderscheid te maken tussen verschillende vormen van regelgeving die van invloed kunnen zijn op het bezit en gebruik van woningen in Arnhem.
Opkoopbescherming versus zelfwoonplicht
Opkoopbescherming is niet hetzelfde als zelfwoonplicht of zelfbewoningsplicht. Deze laatste termen impliceren dat de nieuwe eigenaar verplicht zou zijn de woning zelf te gaan bewonen. Opkoopbescherming verplicht echter niet tot zelfbewoning; het verbiedt slechts het in gebruik geven aan een derde, bijvoorbeeld door de woonruimte te verhuren. De eigenaar kan er dus in theorie voor kiezen de woonruimte leeg te laten staan, zonder in strijd te handelen met de regels van opkoopbescherming.
Opkoopbescherming versus verhuurverbod
Opkoopbescherming is ook niet hetzelfde als een verhuurverbod. Een verhuurverbod impliceert een verbod om de woning voor onbepaalde tijd te verhuren. Opkoopbescherming daarentegen verbiedt slechts het verhuren van de woonruimte gedurende de eerste vier jaar na aankoop. Na verloop van deze vier jaar staat het de eigenaar of verhuurder vrij de woning te verhuren.
Procedurele aspecten en praktische overwegingen
Eigenaren die te maken krijgen met de opkoopbeschermingsregeling of verhuurvergunningen moeten rekening houden met verschillende procedurele aspecten.
Aanvraag verhuurvergunning
Een aanvraag om een verhuurvergunning wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld aanvraagformulier. Het is belangrijk om te weten dat verhuurvergunningen niet overdraagbaar zijn.
Meldingsplicht
Naast de verplichting om een vergunning aan te vragen, bestaat er in sommige gevallen een meldingsplicht. Eigenaren moeten zich minimaal vier weken voorafgaand aan de verhuur bij burgemeester en wethouders melden als zij hun woning als hospes/hospita willen verhuren.
Bewisplicht
In geval van geschillen, bijvoorbeeld over de weigering van een verhuurvergunning, rust er vaak een bewisplicht op de eigenaar. Als bijvoorbeeld een eigenaar van mening is dat de woning al langer dan zix maanden verhuurd werd op het moment van aankoop en daarom niet onder de opkoopbescherming valt, moet deze dit aannemelijk maken. Bewijsmiddelen kunnen bankafschriften met huurbetalingen of schriftelijke huurovereenkomsten zijn.
Handhaving en rechtsbijstand
De gemeente Arnhem kan handhavend optreden tegen overtredingen van de opkoopbeschermingsregeling of verhuurvergunningplichten. Dit kan resulteren in een last onder dwangsom. In dergelijke gevallen is het raadzaam om juridisch advies in te winnen.
Doel en effecten van de regelgeving
De opkoopbescherming en andere verhuurregels in Arnhem zijn ingevoerd met specifieke doelen in het kader van de lokale huisvestingsvisie.
Doel van opkoopbescherming
Het hoofddoel van de opkoopbescherming is het weren van beleggers en andere verhuurders van de kopersmarkt. Op deze manier krijgen starters en andere doelgroepen meer kans om een eigen woning te kopen. De maatregel is gericht op wijken waar de leefbaarheid onder druk staat.
Regulerende werking van verhuurvergunningen
Het kaderen en duidelijk maken van de eisen en voorwaarden voor het verhuren van kamers en woonruimtes zorgt voor een level playing field voor verhuurders en borgt goed verhuurderschap in de gemeente Arnhem. Het stellen van duidelijke voorwaarden en normen aan verhuurders van woningen voor arbeidsmigranten zorgt voor een kwalitatief beter aanbod.
Effecten op de huisvesting van arbeidsmigranten
Uit de regionale handreiking huisvesting internationale werknemers van de Groene Metropoolregio (2022) blijkt de nood voor het realiseren van goede huisvesting voor arbeidsmigranten. Het tekort aan goede en veilige huisvesting van internationale werknemers leidt tot meerdere problemen in de regio. Allereerst leidt ondermaatse huisvesting tot gezondheids- en veiligheidsrisico's voor de internationale werknemer zelf en tot overlast voor omwonenden, waardoor de (ervaren) leefbaarheid in voornamelijk de bebouwde kom onder druk komt te staan.
Conclusie
De regels voor het verhuren van eigen woningen in Arnhem zijn complex en met name gericht op het beschermen van de lokale woningmarkt en het waarborgen van de leefbaarheid in bepaalde wijken. De WOZ-waarde speelt hierbij een cruciale rol als criterium voor de toepassing van opkoopbescherming. Eigenaren moeten zich bewust zijn van de verschillen tussen opkoopbescherming, zelfwoonplicht en verhuurverbod, evenals de specifieke vereisten voor verhuurvergunningen in aangewezen wijken.
Voor eigenaren die te maken krijgen met deze regelgeving is het essentieel om tijdig informatie in te winnen en bij twijfel juridisch advies in te nemen. De gemeente Arnhem handhaaft deze regels streng, en overtredingen kunnen leiden tot juridische consequenties. Door de regels te begrijpen en na te leven, dragen eigenaren bij aan een evenwichtige woningmarkt en het behoud van leefbaarheid in de stad.