Inleiding
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaak) is een cruciale indicator voor de marktwaarde van onroerend goed en vormt de basis voor diverse belastingen en heffingen. In dit artikel wordt een diepgaande analyse gegeven van de kenmerken en WOZ-waarde van de woning gelegen aan Rhijnestein 138 in Amsterdam, met name in de buurt Buitenveldert-Oost-Midden. De informatie is gebaseerd op beschikbare data over kadastrale kenmerken, bouwjaar, milieufactoren, energielabel en recente ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. Deze analyse is relevant voor huidige en potentiële eigenaren, investeerders en professionals in de vastgoedsector die geïnteresseerd zijn in specifieke eigenschappen van dit pand en de context van de omgeving.
Kadastrale informatie en locatie
Het pand aan Rhijnestein 138 te Amsterdam is kadastraal ingeschreven onder perceelnummer ASD30 (Amsterdam) A 2317. Dit perceel heeft een totale oppervlakte van 2706 m², wat de ligging en omvang van de grond waarop de woning is gebouwd preciseert. De locatie valt onder de buurt Buitenveldert-Oost-Midden, die op basis van verschillende factoren zoals de woningmarkt (vraag en aanbod), veiligheid en bereikbaarheid is geclassificeerd. Hoewel de specifieke score voor deze buurt niet in de beschikbare bronnen is vermeld, is duidelijk dat de locatie een gevestigde woonomgeving binnen Amsterdam vormt.
De ligging in Buitenveldert-Oost-Midden biedt een interessante context voor de waardebepaling van het pand. Deze buurt maakt deel uit van de grotere wijk Buitenveldert-Oost, die weer onderdeel uitmaakt van de gemeente Amsterdam. De kadastrale gegevens zijn van belang voor diverse doeleinden, waaronder de berekening van onroerendgoedbelasting en eventuele notariële transacties. De perceelgrootte van 2706 m² is aanzienlijk en wijst mogelijk op een complex met meerdere units of een woning met een bijbehorende grote tuin, hoewel de specifieke indeling van het perceel niet uit de bronnen blijkt.
Woningkenmerken en bouwjaar
Het pand aan Rhijnestein 138 is een appartement met een geschatte huidige waarde tussen €535.000 en €585.000. Het heeft een woonoppervlakte van 65 m², wat relatief beperkt is voor een woning in Amsterdam. Het bouwjaar van het pand is 1962, wat betekent dat het pand meer dan zestig jaar oud is en mogelijk aan renovatie of modernisering toe is. De status van het pand is 'in gebruik', wat aangeeft dat het pand niet leegstaat en functioneel wordt bewoond.
De combinatie van een oud bouwjaar en een relatief kleine woonoppervlakte heeft implicaties voor zowel de huidige bewoners als potentiële kopers. Voor bestaande bewoners kan oudere bouwtechniek leiden to hogere energiekosten en mogelijk onderhoudsbehoeften. Voor investeerders biedt een oudere woning mogelijk kansen voor waardestijging door renovatie of herontwikkeling, mits binnen de geldende bouwvoorschriften en bestemmingsplannen.
Het is opmerkelijk dat de geschatte waarde van het appartement met 65 m² relatief hoog is in vergelijking met gemiddelde prijzen in Amsterdam. Dit kan verklaard worden door de ligging in Buitenveldert-Oost-Midden, een wijk die mogelijk als aantrekkelijk wordt beschouwd vanwege haar infrastructuur, voorzieningen en algemene leefbaarheid. De verhouding tussen de geschatte waarde en de woonoppervlakte komt neer op ongeveer €8.230 tot €9.000 per m², wat binnen de Amsterdamse context als bovengemiddeld kan worden beschouwd.
WOZ-waarde en waardebepaling
De WOZ-waarde van een woning wordt jaarlijks vastgesteld en vormt een belangrijke graadmeter voor de marktwaarde van onroerend goed. Voor het pand aan Rhijnestein 138 zijn de WOZ-waardes online in tezien via diverse platforms, waaronder het WOZ-waardeloket. De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld op basis van de waardepeildatum van 1 januari van het voorgaande jaar en is van invloed op diverse belastingen, zoals de ozb (onroerend-zaakbelasting).
Het WOZ-waardeloket biedt de mogelijkheid om WOZ-waarden te vergelijken op basis van kenmerken zoals ligging, bouwjaar en oppervlakte. Voor Rhijnestein 138 is het mogelijk om de specifieke WOZ-waarde te raadplegen, hoewel de exacte waarde uit de beschikbare bronnen niet direct blijkt. Het is belangrijk op te merken dat de geschatte woningwaarde (€535.000 - €585.000) mogelijk afwijkt van de officiële WOZ-waarde, aangezien deze door verschillende methoden worden berekend.
Bij het vergelijken van WOZ-waarden is het essentieel om rekening te houden met variabelen zoals de grootte van het perceel, de staat van onderhoud en eventuele aanwezige verbouwingen. Zo kan het zijn dat vergelijkbare woningen in dezelfde straat verschillende WOZ-waarden hebben vanwege verschillen in grondoppervlakte of aanbouwen. Voor Rhijnestein 138 is het daarom aan te raden om niet alleen naar de WOZ-waarde zelf te kijken, maar ook naar de kenmerken waarop deze waarde is gebaseerd.
Milieu- en omgevingsfactoren
De omgeving van Rhijnestein 138 kent diverse milieu- en omgevingsfactoren die van invloed kunnen zijn op de leefbaarheid en de waarde van het pand. Volgens de beschikbare gegevens bedraagt de geluidsbelasting 56 dB, wat net boven de drempel van 55 dB ligt die als aangenaam en bevorderlijk voor de rust wordt beschouwd. Dit kan mogelijk leiden tot hinder door omgevingsgeluid en verstoring van de (nacht)rust.
De luchtkwaliteit in de omgeving is gemeten met verschillende indicatoren: - Stikstof (NO2): 18,6 μg/m³ - Fijnstof (PM10): 18,2 μg/m³ - Fijnstof (PM2,5): 9,6 μg/m³ - Roet (EC): 0,3 μg/m³
Deze waarden kunnen worden vergeleken met landelijke en gemeentelijke normen om de kwaliteit van de lucht te beoordelen. Hoewel specifieke normen in de bronnen niet worden vermeld, geven deze meetwaarden een indicatie van de lokale luchtkwaliteit.
Een andere omgevingsfactor is het hitte-eilandeffect, dat in deze locatie bedraagt +1,0 °C. Dit effect treedt op wanneer steden warmer zijn dan het omliggende platteland door het vasthouden van warmte door gebouwen en verharde oppervlakken. Voor bewoners kan dit betekenen dat de temperatuur in de zomermaanden iets hoger is dan in omringende gebieden.
De nachthemelhelderheid wordt geschat op 200 zichtbare sterren, wat aangeeft dat er enige mate van lichtvervuiling aanwezig is, maar niet extreem. Op een donkere plek in Nederland zouden ongeveer 2.500 sterren zichtbaar zijn, wat duidt op een relatief donkere omgeving vergeleken met stedelijke gebieden met veel verlichting.
Deze milieu- en omgevingsfactoren zijn van belang bij de beoordeling van de leefbaarheid van de woning en kunnen ook invloed hebben op de WOZ-waarde, aangezien gemeenten bij de waardebepaling rekening houden met dergelijke omgevingskenmerken.
Energiezuinigheid en energielabel
De energievraag van een woning is een belangrijk aspect van de totale levensduurkosten en kan eveneens invloed hebben op de marktwaarde. Het energielabel van het pand aan Rhijnestein 138 is na 1 januari 2021 vastgesteld, wat aangeeft dat de energiezuinigheid recent is geëvalueerd. Hoewel het specifieke label (zoals A++, A+, B, etc.) uit de bronnen niet blijkt, is de recente vaststelling wel een indicatie van actuele energieprestaties.
Een energiezuinig label kan bijdragen aan een lagere energierekening en een hogere woningwaarde. Voor een appartement uit 1962 is het mogelijk dat er in de loop der jaren verbeteringen zijn doorgevoerd om de energiezuinigheid te vergroten, zoals isolatie, dubbel glas of een moderne verwarmingssystemen. De recente vaststelling van het energielabel suggereert dergelijke upgrades.
Voor potentiële kopers of investeerders is het energielabel een belangrijke factor bij de beoordeling van de totale kosten van eigenwoningbezit. Een energiezuinige woning heeft niet alleen lagere operationele kosten, maar voldoet mogelijk ook beter aan toekomstige regelgeving en duurzaamheidsdoelen, wat de waarde op lange termijn kan ondersteunen.
Woningmarkt in de omgeving
De lokale woningmarkt rond Rhijnestein 138 toont dynamische kenmerken die relevant zijn voor de waardebepaling en verkoopbaarheid van het pand. Op basis van 39 verkochte woningen met postcode 1083 (waar Rhijnestein 138 onder valt) is het gemiddeld overbodingspercentage tussen oktober 2024 en april 2025 5,0%, met een standaarddeviatie van 6,6%. Dit betekent dat kopers gemiddeld 5% boven de vraagprijs bieden, hoewel dit percentage aanzienlijk kan variëren per transactie.
De gemiddelde verkooppijduur bedraagt 37 dagen, wat relatief snel is in vergelijking met andere delen van Nederland. Een snelle verkoop duidt op een sterke vraag op de lokale woningmarkt. Interessant is dat 67% van de woningen in deze periode boven de vraagprijs is verkocht, wat bevestigt dat de vraag het aanbod overtreedt in dit segment van de Amsterdamse woningmarkt.
Een overzicht van recent te koop aangeboden woningen in de omgeving toont een brede scala aan prijzen en oppervlaktes:
| Adres | Vraagprijs | Oppervlakte | Vraagprijs/m² | Aangeboden sinds |
|---|---|---|---|---|
| Arent Janszoon Ernststraat 239 | € 525.000 | 93 m² | € 5.645 | 11-12-2025 |
| Van Nijenrodeweg 8 | € 600.000 | 86 m² | € 6.977 | 09-12-2025 |
| Havikshorst 116 | € 310.000 | 31 m² | € 10.000 | 08-12-2025 |
| Van Boshuizenstraat 63 | € 325.000 | 43 m² | € 7.558 | 08-12-2025 |
| Van Boshuizenstraat 185 | € 465.000 | 67 m² | € 6.940 | 04-12-2025 |
| Van Boshuizenstraat 129 | € 1.495.000 | 188 m² | € 7.952 | 04-12-2025 |
| Rondeel 12 | € 690.000 | 98 m² | € 7.041 | 28-11-2025 |
| Van Nijenrodeweg 14 | € 335.000 | 36 m² | € 9.306 | 28-11-2025 |
| Nederhoven 34 | € 1.250.000 | 160 m² | € 7.813 | 27-11-2025 |
| Van Heenvlietlaan 390-4 | € 650.000 | 100 m² | € 6.500 | 19-11-2025 |
Deze gegevens laten een gevarieerd prijsniveau zien, met vraagprijzen per m² die variëren van €5.645 tot €10.000. De hogere prijzen per m² zijn te vinden bij kleinere eenheden, wat de trend naar compactere woningen in de stad bevestigt. Voor het appartement aan Rhijnestein 138 met 65 m² valt de geschatte waarde van €535.000 - €585.000 binnen dit spectrum, wat neerkomt op €8.230 tot €9.000 per m².
Deze marktinformatie is relevant voor zowel huidige eigenaren als potentiële kopers, aangezijze het inzicht biedt in de huidige marktdynamiek en de potentiële verkoopwaarde van het pand.
Overstromingsrisico en klimaatinvloeden
Een ander aspect dat van invloed kan zijn op de waarde en leefbaarheid van een woning is het risico op overstromingen. Volgens de beschikbare gegevens is de kans op overstromingen op de locatie van Rhijnestein 138 klein, geschat op 1 keer per 3000 jaar. Dit relatief lage risico is gunstig voor de waardering van het pand.
In het geval van een overstroming zou de maximale waterhoogte naar schatting 0,2 meter bedragen. Beperkte wateroverlast kan in de praktijk wel hinder veroorzaken, maar de gevolgen waarschijnlijk beperkt blijven tot de begane grond en mogelijk kelderruimtes. Het is opmerkelijk dat zelfs in een relatief lage-gelegen stad als Amsterdam bepaalde gebieden een beperkt overstromingsrisico kennen.
Dit risico wordt in de context van klimaatverandering geëvalueerd. Door stijgende zeespiegels, intensere neerslagpatronen en extremere weersomstandigheden neemt het risico op overstromingen mogelijk toe in de toekomst. Hoewel de huidige kans op overstroming klein is, kunnen klimaatveranderingen dit patroon op lange termijn beïnvloeden. Voor eigenaren en potentiële kopers is het daarom van belang om rekening te houden met deze lange-termijnfactoren bij de beoordeling van de woning.
De relatief lage overstromingsrisico's in dit deel van Amsterdam kunnen bijdragen aan de aantrekkelijkheid en waarde van het pand, zeker in vergelijking met gebieden met een hoger risico op wateroverlast.
Conclusie
De woning aan Rhijnestein 138 te Amsterdam is een appartement uit 1962 met een woonoppervlakte van 65 m², geschatte waarde tussen €535.000 en €585.000, en kadastraal ingeschreven onder perceelnummer ASD30 A 2317 met een oppervlakte van 2706 m². De locatie in de buurt Buitenveldert-Oost-Midden biedt een gunstige woonomgeving met een sterke lokale woningmarkt, waar 67% van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht en de gemiddelde verkooppijduur 37 bedraagt.
De milieu- en omgevingsfactoren zijn over het algemeen gunstig, met een geluidsbelasting van 56 dB (net boven de drempel van aangenaam), een beperkte hitte-eilandeffect van +1,0 °C, en een relatief goede luchtkwaliteit. Het overstromingsrisico is laag (1 keer per 3000 jaar) met een maximale waterhoogte van 0,2 meter in geval van overstroming.
Het energielabel is recent vastgesteld na 1 januari 2021, wat aangeeft dat de energiezuinigheid is geëvalueerd, hoewel het specifieke label uit de bronnen niet blijkt. Voor een appartement uit 1962 is dit een aandachtspunt voor potentiële kopers, aangezien energiezuinigheid een belangrijke factor is bij de totale bezitskosten.
De WOZ-waarde van het pand is jaarlijks door de gemeente vastgesteld en kan via het WOZ-waardeloket worden geraadpleegd. Hoewel de geschatte woningwaarde een indicatie geeft van de marktwaarde, kan de officiële WOZ-waarde afwijken, afhankelijk van de gehanteerde waarderingsmethoden en peildatum.
Samenvattend vormt Rhijnestein 138 een interessante vastgoedinvestering in een dynamische Amsterdamse wijk, met een sterke lokale woningmarkt en relatief gunstige milieu- en omgevingsfactoren. De combinatie van een centrale locatie in Amsterdam, de beperkte overstromingsrisico's en de recente waardering van energiezuinigheid maken dit pand aantrekkelijk voor diverse doelgroepen, van eigenbewoners tot investeerders.