Inleiding
De Waardering Onroerende Zaak (WOZ) is een cruciaal begrip voor eigenaren van onroerend goed in Nederland. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en vormt de basis voor diverse belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB). In dit artikel richt de expert zich op de specifieke situatie van de woning aan Rumptstraat 1 in Tiel. Op basis van beschikbare gegevens wordt een uitgebreide analyse gepresenteerd van de WOZ-waarde, de kenmerken van het pand, de omgevingsfactoren en de mogelijke fiscale implicaties voor de eigenaar. Deze informatie is van groot belang voor zowel huidige als potentiële eigenaren, investeerders en andere betrokkenen bij de vastgoedmarkt in Tiel.
Algemene Informatie over WOZ in Tiel
De gemiddelde WOZ-waarde in Tiel vertoont een stabiele groei. Voor het jaar 2023 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente Tiel €345.912. Voor het jaar 2024 wordt een stijging verwacht tot circa €349.598, wat een toename van 1,1% betekent. Deze cijfers geven een indicatie van de algemene trend op de woningmarkt in Tiel, maar het is belangrijk te beseffen dat de WOZ-waarde per woning aanzienlijk kan verschillen.
De peildatum voor de WOZ-waarde 2025 is 1 januari 2024. Dit betekent dat de waarde van de woning op deze datum als basis dient voor de berekening van de WOZ-waarde voor het komende jaar. Eigenaren ontvangen het aanslagbiljet met de gemeentelijke belastingen aan het begin van het jaar, waarin de WOZ-waarde voor hun specifieke pand vermeld staat.
Een opmerkelijk gegeven is dat volgens onderzoek van Eerlijke WOZ in het jaar 2024 in 40,69% van de gevallen de WOZ-waarde in Tiel te hoog was vastgesteld. Dit impliceert dat een aanzienlijk deel van de huiseigenaren mogelijk onterecht te veel belasting betaalt. De gemiddelde besparing die eigenaren in Tiel kunnen realiseren door succesbezwaar te maken tegen een te hoge WOZ-waarde bedraagt €56 per jaar voor de onroerendezaakbelasting (OZB).
Kenmerken van de Woning aan Rumptstraat 1
De woning aan Rumptstraat 1 in Tiel is een vrijstaande woning met een geschatte waarde tussen €800.000 en €880.000. Het pand is gebouwd in 1966 en heeft een woonoppervlakte van 149 m². Het perceel waarop het pand staat heeft een oppervlakte van 750 m², wat aangeeft dat het om een ruime tuin gaat. Het pand is momenteel in gebruik als woonhuis.
Het perceel waarop de woning is gelegen heeft het kadastrale nummer TIE00 (Tiel) D 5145. Dit nummer is uniek voor dit perceel en wordt gebruikt in diverse officiële documenten, waaronder de WOZ-berekening en het kadaster.
Bouwkundige Aspecten
Een belangrijk aandachtspunt bij deze woning is de fundering. Het pand is gebouwd vóór 1970 en bevindt zich in een rivierengebied. Gebouwen uit deze periode hebben vaak houten funderingspalen, die in gebieden met een minder stabiele bodem extra kwetsbaar kunnen zijn. De locatie in een rivierengebied met een mogelijk minder draagkrachtige bodem maakt het pand potentieel vatbaar voor funderingsproblemen. Dit is een factor die de waarde van het pand kan beïnvloeden en bij de bepaling van de WOZ-waarde meegewogen zou moeten worden.
Omgevingsfactoren
De omgeving van de woning aan Rumptstraat 1 bevat diverse factoren die de leefbaarheid en waarde van het pand kunnen beïnvloeden:
- Geluidsoverlast: De geluidsbelasting ter plaatse bedraagt 48 dB. Waarden onder de 55 dB worden als aangenaam en bevorderlijk voor de rust beschouwd, wat betekent dat de locatie relatief rustig is.
- Luchtkwaliteit: De concentraties van stikstof (NO2) bedraagt 14,4 μg/m³, fijnstof PM10 18,0 μg/m³, fijnstof PM2,5 10,2 μg/m³ en roet (EC) 0,3 μg/m³. Deze waarden geven indicaties over de luchtkwaliteit in de directe omgeving.
- Hitte-eilandeffect: Er is een licht hitte-eilandeffect van +0,6°C, wat relatief laag is vergeleken met stedelijke gebieden.
- Hemelhelderheid: 's Nachts zijn er ongeveer 600 sterren zichtbaar, wat wijst op een redelijk donkere omgeving zonder veel lichtvervuiling.
- Overstromingsrisico: Het risico op overstromingen op deze locatie wordt geschat op 1 keer per 3000 jaar, wat als een klein risico wordt beschouwd.
De buurt waarin de woning ligt, Hertogenwijk, is op basis van de woningmarkt (vraag en aanbod), veiligheid en bereikbaarheid beoordeeld, hoewel de specifieke score niet in de beschikbare bronnen vermeld wordt.
WOZ-waarde en Fiscale Implicaties
De WOZ-waarde van de woning aan Rumptstraat 1 in Tiel wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en vormt de basis voor diverse belastingen. Voor 2024 is de OZB-belastingtarief in Tiel 0,12612% voor woningeigenaren. Op basis van de geschatte waarde van het pand tussen €800.000 en €880.000 zou de jaarlijkse OZB-belasting voor de eigenaar dus tussen de €1.009 en €1.108 liggen, afhankelijk van de exacte WOZ-waarde die door de gemeente wordt vastgesteld.
Naast de OZB wordt de WOZ-waarde ook gebruikt voor de berekening van de watersysteemheffing en het eigenwoningforfait in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat een te hoge WOZ-waarde niet alleen leidt tot hogere gemeentelijke belastingen, maar ook tot een hogere inkomstenbelastingdruk.
De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van diverse factoren, waaronder de ligging, bouwjaar, oppervlakte, staat van onderhoud en de verkoopwaarde van vergelijkbare woningen in de omgeving. Voor woningen in de categorie van Rumptstraat 1 (vrijstaande woning uit de jaren 60 met een ruime perceelsgrootte) zal de gemeente rekening houden met de huidige marktwaarde van vergelijkbare objecten in Tiel en omgeving.
Mogelijkheden voor Verzaking van de WOZ-waarde
Gezien het feit dat in 40,69% van de gevallen in Tiel de WOZ-waarde in 2024 als te hoog werd beschouwd, is het voor eigenaren van woningen aan Rumptstraat 1 verstandig om de vastgestelde WOZ-waarde kritisch te toetsen. Er zijn diverse mogelijkheden om te bezwaar te maken tegen een te hoge WOZ-waarde.
Een belangrijke tool hierbij is de mogelijkheid om het verloop van de WOZ-waarde in de afgelopen jaren te vergelijken met de gemiddelde WOZ-waarde uit de omgeving. In de PDF-bestanden met WOZ-waarden die door diverse websites worden aangeboden, bevindt zich vaak een grafiek met deze gemiddelden. Deze gegevens kunnen worden gebruikt als ondersteuning bij een bezwaarschrift.
Voor een succesvol bezwaar is het belangrijk om: 1. De vastgestelde WOZ-waarde te vergelijken met verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt 2. Rekening te houden met eventuele negatieve factoren, zoals de leeftijd van de woning en potentiële funderingsproblemen 3. De WOZ-waarde van voorgaande jaren te analyseren op onverklaarbare stijgingen 4. Eventuele fouten in de beschikbare informatie over de woning te signaleren
Eigenaren kunnen hun WOZ-waarde gratis online controleren via diverse websites. Het wordt aanbevolen om altijd het volledige adres in te voeren, omdat er soms meerdere adressen in één pand kunnen voorkomen.
Conclusie
De woning aan Rumptstraat 1 in Tiel is een vrijstaand pand uit 1966 met een geschatte waarde tussen €800.000 en €880.000. Het pand heeft een woonoppervlakte van 149 m² en ligt op een perceel van 750 m². De locatie kenmerkt zich door een relatief rustige omgeving met een geluidsbelasting van 48 dB en een acceptabele luchtkwaliteit. Een aandachtspunt vormt de fundering, die vanwege de leeftijd van het pand en de ligging in een rivierengebied mogelijk kwetsbaar is.
De WOZ-waarde voor dit pand wordt jaarlijks door de gemeente Tiel vastgesteld en vormt de basis voor diverse belastingen, met name de OZB die in 2024 een tarief van 0,12612% heeft. Gezien het feit dat in 40,69% van de gevallen in Tiel de WOZ-waarde in 2024 als te hoog werd beschouwd, is het voor eigenaren verstandig om de vastgestelde waarde kritisch te toetsen en eventueel bezwaar te maken.
De beschikbare gegevens over de WOZ-waarde van specifieke adressen in Tiel, waaronder Rumptstraat 1, zijn online raadpleegbaar via diverse platforms. Deze informatie kan eigenaren helpen bij het beoordelen van de juistheid van de door de gemeente vastgestelde waarde.
Voor een volledige en actuele beoordeling van de WOZ-waarde van Rumptstraat 1 wordt geadviseerd om contact op te nemen met de gemeente Tiel of een gespecialiseerde taxateur, die een gedetailleerde analyse kan maken op basis van de actuele staat van het pand en de lokale woningmarkt.