WOZ-waarde versus Verkoopwaarde: De Impact op Schenkbelasting bij Woningoverdracht

Inleiding

Bij de overdracht van een woning binnen familie is de vraag naar de fiscale gevolgen van cruciaal belang. Een veelvoorkomende situatie is de verkoop van een woning aan een familielid tegen een lagere prijs dan de werkelijke marktwaarde. In dergelijke gevallen rijst de vraag of het verschil belast is met schenkbelasting. De bepaling van de waarde waarover schenkbelasting moet worden afgedragen, hangt af van de toepassing van de WOZ-waarde of de verkoopwaarde. Dit artikel verduidelijkt de huidige regelingen, de komende wijzigingen per 1 januari 2027, en de praktische implicaties voor huiseigenaren die hun woning willen overdragen.

De Huidige Situatie: WOZ-waarde als Basis voor Schenkbelasting

Momenteel geldt dat bij de overdracht van een woning aan een familielid de WOZ-waarde als uitgangspunt dient voor de berekening van de schenkbelasting. Dit principe is vastgelegd in de Successiewet. De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt voor belastingdoeleinden en is doorgaans lager dan de werkelijke verkoopwaarde (ook wel WEV of Waarde Economisch Verkeer genoemd).

Een illustratief voorbeeld: een woning met een WOZ-waarde van €350.000 en een vrije verkoopwaarde van €400.000. Wanneer de eigenaar deze woning verkoopt aan zijn kind voor €350.000, is er een voordeel van €50.000 voor het kind. Volgens de huidige regeling is dit voordeel niet belast met schenkbelasting, omdat de woning tegen de WOZ-waarde is verkocht. Dit betekent dat het kind de woning verkrijgt alsof deze voor €350.000 is geschonken, ondanks dat de werkelijke marktwaarde hoger ligt.

De Belastingdienst heeft in een recent besluit, bekendgemaakt door staatssecretaris Van Rij, bevestigd dat bij verkoop tegen een lagere waarde dan de vrije verkoopwaarde de WOZ-waarde van toepassing is voor de bepaling van de belaste schenking. Dit betekent dat wanneer een woning tegen de WOZ-waarde wordt verkocht, er geen schenkbelasting verschuldigd is over het verschil met de hogere verkoopwaarde.

Een ander voorbeeld: een huis met een WOZ-waarde van €150.000 en een verkoopwaarde van €180.000. Wanneer de verkoper de koper voor €50.000 bevoordeligd, zijn er twee mogelijke scenario's:

Verkoop tegen de verkoopwaarde: De woning wordt voor €180.000 verkocht, en bij de levering wordt €50.000 kwijtgescholden, waardoor de koper €130.000 betaalt. In dit geval is er schenkbelasting verschuldigd over €50.000, omdat de woning niet geschonken wordt maar een gedeelte van de koopsom wordt kwijtgescholden.
Verkoop tegen de WOZ-waarde: De woning wordt voor €150.000 verkocht, waarop nog €20.000 wordt kwijtgescholden. Hier is ook een voordeel van €50.000 behaald, maar doordat de verkoop uit vrijgevigheid voor een lagere waarde precies gelijk is aan de WOZ-waarde, is er alleen over de €20.000 schenkbelasting verschuldigd.

De Toekomst: Veranderingen in 2027

Op dit moment is het nog zo dat bij het schenken van een woning, voor de schenkbelasting uitgegaan kan worden van de WOZ-waarde. Echter, het kabinet heeft voornemens om dit per 1 januari 2027 te wijzigen. De WOZ-waarde zal dan nog wel van toepassing zijn bij verkrijgingen krachtens erfrecht (erfenis), maar niet meer bij schenkingen.

Bij een schenking moet dan gerekend worden met de waarde in het economisch verkeer, oftewel de werkelijke vrije verkoopwaarde. Dit betekent dat de €50.000 in het voorbeeld met een WOZ-waarde van €350.000 en een verkoopwaarde van €400.000 wel degelijk belast zou zijn met schenkbelasting.

Deze verandering heeft belangrijke implicaties voor plannen om een woning aan familie over te dragen. Het is verstandig om te overwegen om de overdracht, indien mogelijk, vóór 2027 te realiseren om te profiteren van de huidige regeling waarbij de WOZ-waarde als basis voor schenkbelasting geldt.

Specifieke Scenario's en Voorbeelden

Verkoop tegen WOZ-waarde

Bij verkoop van een woning tegen de WOZ-waarde is er geen sprake van schenkbelasting over het verschil met de hogere verkoopwaarde. Een voorbeeld: een woning met een WOZ-waarde van €400.000 en een WEV van €450.000. Wanneer de eigenaar de woning verkoopt voor €400.000, ondanks dat er een materiële schenking is van €50.000, betaalt de koper geen schenkbelasting omdat de woning in het kader van de schenkbelasting wordt gewaardeerd op de WOZ-waarde van €400.000.

Verkoop onder de WOZ-waarde

Wanneer een woning voor een lager bedrag dan de WOZ-waarde wordt verkocht, is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs wel belast met schenkbelasting. Stel dat een woning met een WOZ-waarde van €300.000 wordt verkocht voor €250.000. Dan is er een schenking van €50.000 waarover schenkbelasting verschuldigd is.

Verkoop boven de WOZ-waarde maar onder de marktwaarde

Als de verkoopwaarde hoger is dan de WOZ-waarde en de woning wordt geschonken, geldt toch de WOZ-waarde als grondslag voor de schenkbelasting. Een voorbeeld: een huis heeft een WOZ-waarde van €150.000 en de verkoopwaarde is getaxeerd op €180.000. Dan is bij de schenking van het hele huis geen schenkbelasting verschuldigd, terwijl technisch het huis direct verkocht en €30.000 winst gemaakt zou kunnen worden zonder dat dit schenkbelasting tot gevolg heeft.

Verhuurde Woning: Leegwaarderatio

Bij verhuurde woningen waar de huurder recht heeft op huurbescherming, wordt de WOZ-waarde verlaagd met de zogenoemde leegwaarderatio. Afhankelijk van de hoogte van de huur wordt de WOZ-waarde verminderd met 15% tot 55%. Deze korting geldt zowel voor box 3 als voor de schenk- en erfbelasting.

Stel dat een woning wordt verhuurd tegen €800 per maand en die huurder huurbescherming geniet. Dan bedraagt de korting 44%. De WOZ-waarde wordt daarmee verlaagd van €350.000 naar €196.000. Het kabinet is van plan deze korting voor box 3 met ingang van 2023 te schrappen. Of dit dan ook voor de schenk- en erfbelasting geldt, is nog niet duidelijk. Als de verhuurde woning wordt geschonken of verkocht tegen de WOZ-waarde met toepassing van de leegwaarderatio, dan is het verschil met de werkelijke waarde ook niet belast met schenkbelasting.

Woning kopen onder de marktwaarde

Wanneer een woning wordt gekocht voor een lagere prijs dan de marktwaarde, is er sprake van een schenking. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde om de waarde van de schenking vast te stellen. De waarde van de schenking is het verschil tussen de betaalde koopprijs en de WOZ-waarde.

Voorbeeld 1: Eduard verkoopt zijn woning aan zijn zoon. De marktwaarde van die woning is €500.000. De WOZ-waarde van de woning is €510.000. De koopsom is €400.000. De hoogte van de schenking is €110.000 (€510.000 - €400.000).

Voorbeeld 2: Petra verkoopt haar woning aan haar nichtje. De marktwaarde van de woning is €300.000. De koopsom is €290.000. De WOZ-waarde is €280.000.

Vakantiewoning in het buitenland

Een vakantiewoning in het buitenland heeft geen WOZ-waarde. In dat geval neemt men de marktwaarde, wat het hoogste bedrag is dat men zou krijgen als de vakantiewoning op de dag van de schenking zou worden verkocht.

Juridische en Fiscale Aspecten

Schenkbelasting Berekening

De schenkbelasting wordt berekend over de waarde van de schenking. Voor 2025 gelden de volgende jaarlijkse vrijstellingen:

Ouder(s) aan kind: In 2025 mogen ouders hun kind (inclusief pleeg- of stiefkind) jaarlijks €6.713 belastingvrij schenken.

De bekende 'jubelton' voor de eigen woning is in 2025 niet van toepassing. Dit betekent dat men niet langer eenmalig een groot belastingvrij bedrag kan schenken voor de aanschaf of verbetering van een huis.

Overdrachtsbelasting

Bij overdracht van een woning moet overdrachtsbelasting worden betaald over de werkelijke waarde, dus niet over de WOZ-waarde. Dit is een belangrijk verschil met schenkbelasting, waar momenteel de WOZ-waarde als basis dient.

Juridische Uitspraken en Ambiguïteiten

In de fiscale literatuur is het standpunt van de Belastingdienst dat bij verkoop onder de marktwaarde de marktwaarde als basis dient voor schenkbelasting omstreden. Recente documenten van de Belastingdienst wijzen er echter op dat bij verkoop tegen een lagere waarde dan de vrije verkoopwaarde de WOZ-waarde van toepassing is voor de bepaling van de belaste schenking.

Een onduidelijkheid is de toekomstige behandeling van de leegwaarderatio voor schenk- en erfbelasting. Het kabinet heeft aangekondigd deze korting voor box 3 met ingang van 2023 te schrappen, maar het is nog onduidelijk of dit ook zal gelden voor schenk- en erfbelasting.

Praktische Overwegingen voor Huiseigenaren

Timing

Vanwege de voorgenomen wijziging per 1 januari 2027, waarbij de WOZ-waarde niet meer als basis voor schenkbelasting zal gelden, is het van belang om de timing van de woningoverdracht zorgvuldig te overwegen. Wanneer een woning met een aanzienlijk verschil tussen WOZ-waarde en verkoopwaarde wordt overgedragen, kan het voordelig zijn om dit vóór 2027 te doen.

Documentatie

Het is essentieel om alle documentatie betreffende de waardebepaling zorgvuldig bij te houden. Dit omvat de WOZ-beschikking, een taxatierapport voor de verkoopwaarde, en koopaktes. Mocht de WOZ-waarde van 2026 lager zijn dan verwacht, dan kan men de Belastingdienst schriftelijk verzoeken om de waarde aan te passen. Hiervoor moet een brief worden gestuurd naar:

Belastingdienst/Schenkbelasting Postbus 4670 5601 ER Eindhoven

Advies Inschakelen

Gezien de complexiteit van de fiscale regels en de komende wijzigingen, is het verstandig om een fiscalist of notaris te raadplegen bij het plannen van een woningoverdracht binnen familie. Zij kunnen helpen om de fiscale consequenties optimaal te structureren en misverstanden te voorkomen.

Impact op Andere Familieleden

Bij de overdracht van een woning aan één familielid is het belangrijk om rekening te houden met andere familieleden. Vaak wil men er zelf ook nog iets aan overhouden en moeten er mogelijk ook andere kinderen worden voorzien. In dergelijke situaties kan het gunstig zijn om meerdere schenkingen te doen, gebruikmakend van de jaarlijkse vrijstellingen.

Conclusie

De huidige regeling waarbij de WOZ-waarde als basis dient voor de berekening van schenkbelasting bij woningoverdracht biedt fiscale voordelen bij een significant verschil tussen WOZ-waarde en verkoopwaarde. Door een woning tegen de WOZ-waarde te verkopen, kan dit waardeverschil schenkbelastvrij worden overgedragen aan de volgende generatie.

Echter, deze regeling zal per 1 januari 2027 veranderen. Vanaf die datum zal de werkelijke verkoopwaarde (de waarde in het economisch verkeer) als basis dienen voor schenkbelasting bij schenkingen. De WOZ-waarde blijft wel van toepassing bij verkrijgingen krachtens erfrecht.

Voor huiseigenaren die hun woning willen overdragen aan familie, is het daarom van belang om de timing van de overdracht zorgvuldig te overwegen. Een overdracht vóór 2027 kan aanzienlijke fiscale besparingen opleveren, zeker bij woningen met een groot verschil tussen WOZ-waarde en verkoopwaarde.

Naast de timing is het ook essentieel om alle documentatie zorgvuldig bij te houden en professioneel advies in te winnen. De fiscale regels zijn complex en de gevolgen van een verkeerde inschatting kunnen aanzienlijk zijn. Met de juiste voorbereiding en planning kan een woningoverdracht binnen fiscaal aantrekkelijke kaders plaatsvinden.