Introductie: Wat is het Eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait, voorheen bekend als het huurwaardeforfait, is een belangrijk fiscale concept voor iedereen die een eigen woning bezit. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat huiseigenaren in hun aangifte inkomstenbelasting in box 1 bij hun inkomen moeten optellen. Dit bedrag is gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde van hun hoofdverblijf. Het principe achter deze belasting is dat huiseigenaren fictief gezien inkomen zouden kunnen genereren door hun woning te verhuren. Dit voordeel zouden ze niet hebben bij het huren van een woning, vandaar dat ze deze belasting betalen.
De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de waarde van de woning, gemeten aan de hand van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken). Deze waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld op 1 januari van het voorgaande jaar. Voor de meeste woningen geldt in 2025 een eigenwoningforfait van 0,35% van de WOZ-waarde. Het is belangrijk te onthouden dat het eigenwoningforfeit alleen van toepassing is op de woning waar men daadwerkelijk woont als hoofdverblijf, niet op tweede woningen.
De WOZ-waarde: Fundament van het Eigenwoningforfait
De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente jaarlijks aan een onroerend goed toegekent. Deze waarde wordt vastgesteld op 1 januari van het voorgaande jaar en is bepalend voor diverse belastingen en heffingen. De WOZ-waarde vormt de basis voor de berekening van het eigenwoningforfait, maar heeft ook invloed op andere fiscale aspecten:
- De onroerendezaakbelasting (OZB)
- De waterschapsbelasting
- De afschrijvingsgrenzen voor gebouwen in de vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting
- De waardering van andere dan eigen woningen voor de vermogensrendementsheffing in box 3
- De bepaling van de bijtelling privégebruik woning bij de winst uit onderneming
- De waardering van woningen in de erf- en schenkbelasting
De WOZ-waarde wordt door de gemeente bepaald op basis van verschillende factoren, waaronder de verkoop van vergelijkbare woningen in de buurt, de staat van onderhoud en de ligging van de woning. De waarde wordt jaarlijks bijgesteld om rekening te houden met marktontwikkelingen.
Huiseigenaren ontvangen begin ieder jaar een WOZ-beschikking waarin de WOZ-waarde van hun woning wordt vermeld. Deze waarde kan binnen zes weken na dagtekening van de beschikking worden betwist als men het oneens is met de vastgestelde waarde. Het is belangrijk om de WOZ-waarde goed te controleren, aangezien deze direct invloed heeft op het eigenwoningforfait en daarmee op de belasting die men moet betalen.
Het Berekenen van het Eigenwoningforfait: Tarieven en Voorbeelden
De berekening van het eigenwoningforfait is relatief eenvoudig en volgt een vaste formule:
Eigenwoningforfait = WOZ-waarde × percentage eigenwoningforfait
De percentages die worden toegepast, zijn afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde en verschillen per jaar. In principe vult de Belastingdienst het eigenwoningforfait al voor huiseigenaren in, maar het is raadzaam om deze berekening zelf te controleren op basis van de ontvangen WOZ-waarde.
Voorbeeldberekening 2025
Stel dat de WOZ-waarde van een woning is vastgesteld op €400.000. Voor 2025 geldt voor woningen met een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.330.000 een percentage van 0,35%. Het eigenwoningforfait dan als volgt berekend:
Eigenwoningforfait = €400.000 × 0,35% = €1.400
Dit bedrag moet bij het inkomen worden opgeteld en wordt belast volgens het progressieve belastingtarief in box 1.
Voorbeeldberekening met hypotheekrenteaftrek
De relatie tussen het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek is complex maar cruciaal voor het uiteindelijke belastingvoordeel van het bezit van een eigen woning. Stel dat iemand een hypotheek heeft van €250.000 met een rente van 4% per jaar. De jaarlijkse rente bedraagt dan €10.000. De WOZ-waarde van de woning is €300.000, wat een eigenwoningforfait oplevert van:
Eigenwoningforfait = €300.000 × 0,35% = €1.050
Als de jaarlijkse hypotheekrenteaftrek €10.000 bedraagt, is dit aanzienlijk hoger dan het eigenwoningforfait van €1.050. In dit geval heeft de huiseigenaar een netto belastingvoordeel door de combinatie van hypotheekrenteaftrek en het lagere eigenwoningforfait.
Echter, als er geen of een kleine hypotheek is, betaalt men in feite het volledige eigenwoningforfait, omdat er geen (of een geringe) hypotheekrenteaftrek tegenover staat dat dit kan compenseren.
De Evolutie van de Tarieven: Van 2023 tot 2026
De tarieven voor het eigenwoningforfait zijn de afgelopen jaren licht gewijzigd, met name wat betreft de drempelwaardes. Hieronder volgt een overzicht van de tarieven voor verschillende jaren:
Tarieven 2023
- Tot €12.500: 0%
- €12.500 tot €25.000: 0,10%
- €25.000 tot €50.000: 0,20%
- €50.000 tot €75.000: 0,25%
- €75.000 tot €1.330.000: 0,35%
- Vanaf €1.330.000: €4.585 + 2,35% van de waarde boven €1.330.000
Tarieven 2024
- Tot €12.500: 0%
- €12.500 tot €25.000: 0,10%
- €25.000 tot €50.000: 0,20%
- €50.000 tot €75.000: 0,25%
- €75.000 tot €1.310.000: 0,35%
- Vanaf €1.310.000: €4.585 + 2,35% van de waarde boven €1.310.000
Tarieven 2025
- Tot €12.500: 0%
- €12.500 tot €25.000: 0,10%
- €25.000 tot €50.000: 0,20%
- €50.000 tot €75.000: 0,25%
- €75.000 tot €1.330.000: 0,35%
- Vanaf €1.330.000: €4.655 + 2,35% van de waarde boven €1.330.000
Tarieven 2026
- Tot €12.500: 0%
- €12.500 tot €25.000: 0,10%
- €25.000 tot €50.000: 0,20%
- €50.000 tot €75.000: 0,25%
- €75.000 tot €1.340.000: 0,35%
- Vanaf €1.340.000: €4.690 + 2,35% van de waarde boven €1.340.000
Uit deze tabel blijkt dat het basispercentage voor de meeste woningen (0,35%) constant is gebleven, maar dat de drempelwaarde voor het hogere tarief licht is gestegen van €1.330.000 in 2025 naar €1.340.000 in 2026. Ook de vaste drempel voor zeer dure woningen is licht gestegen van €4.655 naar €4.690.
Deze aanpassingen zijn opgenomen in het Fiscale Sleuteltabel 2026, onderdeel van het Belastingplan 2026. Het percentage voor woningen met een WOZ-waarde boven de drempelwaarde blijft 2,35%.
Eigenwoningforfait in Praktijk: Gevolgen voor Huiseigenaren
Het eigenwoningforfait heeft verschillende praktische gevolgen voor huiseigenaren, afhankelijk van hun persoonlijke situatie. Het belangrijkste effect is dat het belastbaar inkomen stijgt, wat kan leiden tot een hogere belastingdruk. Echter, dit effect wordt vaak gecompenseerd door de hypotheekrenteaftrek, die in de meeste gevallen hoger is dan het eigenwoningforfait.
Voor starters met een relatief kleine hypotheek kan het eigenwoningforfait een aanzienlijk effect hebben op hun financiële positie. Zij hebben vaak nog een hoog eigenwoningforfait in verhouding tot hun hypotheekrenteaftrek, wat resulteert in een hoger belastbaar inkomen en daardoor een hogere belastingdruk.
Voor huiseigenaren met een grotere woning en daardoor een hogere WOZ-waarde, is het effect van het eigenwoningforfait groter. Dit komt doordat het eigenwoningforfait direct afhangt van de WOZ-waarde. Woningen met een waarde boven €1.330.000 (in 2025) worden bovendien progressief belast met een tarief van 2,35% over het bedrag boven deze drempel, wat kan leiden aanzienlijk hogere belastinglasten.
Het is belangrijk om te beseffen dat het eigenwoningforfait alleen van toepassing is op de hoofdverblijfswoning. Voor tweede woningen of andere onroerende goederen gelden andere fiscale regels.
Verwante Fiscale Aspecten: OZB, Erfbelasting en Meer
De WOZ-waarde, die de basis vormt voor het eigenwoningforfait, is ook relevant voor diverse andere fiscale aspecten. Het begrijpen van deze relaties kan huiseigenaren helpen om een compleet beeld te krijgen van de financiële gevolgen van hun eigenwoningbezit.
Onroerendezaakbelasting (OZB)
De OZB is een belasting die gemeenten heffen op onroerende zaken. De heffingsgrondslag is de WOZ-waarde of een deel daarvan. De hoogte van de OZB verschilt per gemeente en wordt bepaald door het tarief dat de gemeente vaststelt. Een hogere WOZ-waarde leidt dus niet alleen tot een hoger eigenwoningforfait, maar ook tot een hogere OZB-afdracht.
Waterschapsbelasting
Ook de waterschapsbelasting is gebaseerd op de WOZ-waarde. Deze belasting wordt geheven door het waterschap voor het onderhoud van waterkeringen, het beheer van waterkwaliteit en andere watergerelateerde taken. Net als bij de OZB leidt een hogere WOZ-waarde tot een hogere waterschapsbelasting.
Erfbelasting en schenkbelasting
Bij de berekening van de erfbelasting en schenkbelasting wordt de waarde van de woning bepaald op basis van de WOZ-waarde. Dit betekent dat een hogere WOZ-waarde kan leiden tot een hogere erfbelasting of schenkbelasting bij overdracht van de woning.
Privégebruik van een bedrijfspand
Voor ondernemers die een gedeelte van hun woning gebruiken voor hun bedrijf, is de WOZ-waarde relevant voor de berekening van de bijtelling privégebruik. De waarde van het privégebruikelijk deel wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde.
Box 3-vermogensrendementsheffing
Voor niet-eigenwoningen (zoals beleggingspanden) is de WOZ-waarde bepalend voor de waardering in box 3. De vermogensrendementsheffing in box 3 wordt berekend op basis van deze waarde.
Het Verhogen van de WOZ-waarde: Gevolgen en Mogelijkheden
De WOZ-waarde van een woning kan stijgen als gevolg van marktontwikkelingen, verbouwingsactiviteiten of andere factoren die de waarde beïnvloeden. Een stijging van de WOZ-waarde heeft direct gevolgen voor het eigenwoningforfait, maar ook voor andere belastingen zoals de OZB en waterschapsbelasting.
Als men het