Inleiding
Het schenken van een woning aan familieleden, zoals kinderen, is een veelvoorkomende manier om vermogen over te dragen. Bij dit proces speelt de waardering van de woning een cruciale rol voor de berekening van de schenkbelasting. Momenteel wordt bij de schenking van een woning doorgaans de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) als uitgangspunt genomen voor de belastingheffing. Deze waarde kan echter afwijken van de werkelijke marktwaarde, wat fiscale voordelen kan opleveren. Echter, dit systeem staat op het punt te veranderen. Volgens een voorgestelde wetswijziging die vanaf 2027 van kracht zou kunnen worden, zal bij schenkingen niet langer de WOZ-waarde, maar de waarde in het economisch verkeer (WEV) leidend zijn voor de berekening van de schenkbelasting. Dit artikel verkent de huidige situatie, de voorgestelde wijzigingen en de financiële implicaties voor woningbezitters die overwegen een woning te schenken.
Huidige Situatie: WOZ-waarde bij Schenkingen
In het huidige fiscale stelsel voor de schenkbelasting wordt bij de schenking van een woning in de meeste gevallen de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen. Dit biedt mogelijkheden voor fiscaal voordelig overdragen, vooral wanneer de WOZ-waarde lager is dan de werkelijke marktwaarde van de woning.
De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente aan een woning toegekend heeft voor belastingdoeleinden en staat vermeld in de jaarlijkse WOZ-beschikking. Deze waarde wordt gebaseerd op peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Voor de schenkbelasting mag de verkrijger meestal kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar waarin de verkrijging plaatsvindt of de WOZ-waarde van het daaropvolgende jaar.
Een duidelijk voorbeeld van dit systeem is te zien in een situatie waarin een woning wordt verkocht aan een familielid tegen een prijs die lager is dan de marktwaarde. Stel dat een woning een WOZ-waarde heeft van € 300.000 en een waarde in het economisch verkeer (WEV) van € 350.000. Als de woning verkocht wordt voor € 300.000 (de WOZ-waarde), dan is er fiscaal gezien sprake van een schenking van nihil. De verkrijger betaalt dus geen schenkbelasting over het verschil van € 50.000 tussen de marktwaarde en de verkoopprijs.
Zoals een bron beschrijft: "Economisch vindt er dan een schenking plaats van € 50.000 (€ 350.000 WEV minus € 300.000 verkoopprijs). De waarde van de schenking voor de schenkbelasting is echter nihil, omdat de waarde van de woning wordt bepaald op de WOZ-waarde." Dit principe biedt duidelijke fiscale voordelen voor wie een woning wil overdragen aan familie.
Een ander voorbeeld illustreert dit nogmaals: "Petra verkoopt haar woning aan haar nichtje. De marktwaarde van de woning is € 300.000. De koopsom is € 290.000. De WOZ-waarde is € 280.000. Omdat de WOZ-waarde lager is dan de koopsom hoeft Petra geen aangifte schenkbelasting te doen." In dit geval is de koopsom hoger dan de WOZ-waarde, wat betekent dat er fiscaal gezien geen sprake is van een schenking.
Bij losse garageboxen of parkeerplaatsen gelden andere regels. Voor deze objecten wordt de marktwaarde gehanteerd, tenzij ze bij een woning horen, in welk geval de WOZ-waarde van toepassing is.
Voorgestelde Wijziging per 2027
De huidige praktijk waarbij de WOZ-waarde leidend is bij schenkingen van woningen staat op het punt te veranderen. Volgens een internetconsultatie die door het kabinet is opgesteld, zal vanaf 1 januari 2027 bij schenkingen van woningen niet langer de WOZ-waarde, maar de waarde in het economisch verkeer (WEV) als uitgangspunt voor de berekening van de schenkbelasting dienen.
Een bron licht toe: "Als het aan het kabinet ligt verandert dat laatste per 1 januari 2027. De WOZ-waarde zal dan nog wel van toepassing zijn op verkrijgingen krachtens erfrecht, maar niet meer bij schenkingen. Bij een schenking moet je dan rekenen met de waarde in het economisch verkeer (de werkelijke vrije verkoopwaarde)." Dit betekent dat de huidige mogelijkheid om een woning tegen de WOZ-waarde te schenken zonder over het verschil met de marktwaarde schenkbelasting te betalen, komt te vervallen.
Deze voorgestelde wijziging is echter nog niet definitief. De bronnen benadrukken dat dit "een internetconsultatie" betreft die "nog moet worden aangeboden aan de Tweede en Eerste Kamer. Pas als het daar is aangenomen, is het definitief."
Het is opmerkelijk dat de wijziging alleen zal gelden voor schenkingen en niet voor erfenissen. Voor het erven van een woning blijft de WOZ-waarde dus ook na 2027 het uitgangspunt voor de berekening van de erfbelasting.
Een voorbeeld uit de bronnen illustreert het verschil tussen de huidige en toekomstige situatie: "Stel, de WOZ-waarde van een woning is € 300.000 en de WEV € 350.000. Bij schenking van de woning wordt schenkbelasting berekend op basis van € 300.000. Als de verkrijger de woning daarna meteen doorverkoopt tegen de WEV, ontvangt hij effectief € 350.000, maar betaalt hij maar schenkbelasting op basis van € 300.000. Als het voorstel doorgaat, wordt de schenkbelasting vanaf 2027 berekend op basis van € 350.000."
Financiële Implicaties
De voorgestelde wijziging per 2027 heeft aanzienlijke financiële implicaties voor wie van plan is een woning te schenken. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde kan immers substantieel zijn, en dit bedrag zal in de toekomst volledig belast worden in de schenkbelasting.
In de huidige situatie kan een verkrijger die een woning ontvangt tegen de WOZ-waarde, direct doorverkopen tegen de marktwaarde zonder over het verschil schenkbelasting te hebben betaald. Dit kan een aanzienlijk financieel voordeel opleveren. Zoals een bron beschrijft: "Als u iets erft of geschonken krijgt, wordt de waarde over het algemeen berekend naar de WEV. Alleen voor woningen geldt een afwijkende waardering. Daarbij mag de verkrijger kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar waarin de verkrijging plaatsvindt of de WOZ-waarde van het jaarerna."
De bronnen geven meerdere voorbeelden van de huidige praktijk en de financiële gevolgen:
Een verkoper met een woning met een WOZ-waarde van € 300.000 en een WEV van € 350.000 schenkt de woning. De schenkbelasting wordt berekend over € 300.000. De verkrijger kan de woning direct doorverkopen voor € 350.000, waardoor het voordeel van € 50.000 belastingvrij behouden blijft.
In een ander voorbeeld: "De ouders van Tanja haar de woning verkopen voor een bedrag van € 350.000, terwijl de marktwaarde € 400.000 is, hoeft Tanja geen schenkbelasting te betalen. Hoewel Tanja een extra waarde van € 50.000 ontvangt, wordt dit fiscaal niet als een schenking gezien. Is de WOZ-waarde echter niet € 350.000, maar € 380.000 en betaalt Tanja € 350.000, dan is de schenking fiscaal € 30.000 (en niet € 50.000)."
Een derde voorbeeld: "C verkoopt een woning aan D en scheldt de koopprijs een week na de levering kwijt. WOZ-waarde € 450.000 / WEV € 425.000. D betaalt schenkbelasting over de kwijtgescholden koopsom van € 425.000."
En nog een voorbeeld: "E verkoopt een woning aan F voor de WOZ-waarde van € 400.000. De WEV bedraagt € 450.000. Ondanks dat er een materiële schenking is van € 50.000, betaald F geen schenkbelasting omdat de woning in het kader van de schenkbelasting wordt gewaarded op de WOZ-waarde van € 400.000."
De bronnen wijzen erop dat de huidige regels sinds 2022 duidelijk zijn: "Lange tijd is dit onduidelijk geweest. Moesten we hier van de WOZ-waarde of marktwaarde uitgaan? In juni 2022 heeft de staatssecretaris van Financiën in een beleidsbesluit bevestigd dat bij verkoop van een woning tegen een te lage prijs de WOZ-waarde als uitgangspunt geldt."
Strategieën voor Woningbezitters
Gezien de voorgestelde wijziging per 2027, is het voor wie van plan is een woning te schenken verstandig om rekening te houden met timing en strategie. De bronnen benadrukken dat het verstandig kan zijn om een schenking nog vóór 2027 te realiseren om van het huidige stelsel gebruik te maken.
Een bron stelt: "Als u voornemens bent om je woning te schenken, is het verstandig om te overwegen om dit, als dat mogelijk is, voor 2027 te doen." Dit advies wordt ondersteund door de verwachting dat de huidige voordelige regeling per 2027 zal komen te vervallen.
Er zijn verschillende strategieën die woningbezitters kunnen overwegen:
Snel handelen voor 2027: Wie direct van plan is een woning te schenken, kan overwegen dit proces te versnellen om van de huidige regeling gebruik te maken voordat deze in 2027 verandert.
Verkoop tegen WOZ-waarde: Momenteel is het nog mogelijk om een woning te verkopen tegen de WOZ-waarde, wat kan leiden tot een fiscaal voordeel als deze waarde lager is dan de marktwaarde. Zoals een bron uitlegt: "Als u een woning bezit en de WOZ-waarde is lager dan de marktwaarde, dan kan het voordeliger zijn als u de woning verkoopt voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Dit is nu nog mogelijk, maar vanaf 2027 waarschijnlijk niet meer."
Verkoop tegen marktwaarde met kwijtschelding: Een alternatieve strategie is het verkopen van de woning tegen de marktwaarde, gevolgd door het kwijtschelden van een deel van de koopsom. De bronnen beschrijven twee situaties:
- "Verkoop en kwijtschelding van 90% of meer van de marktwaarde: Voor de schenkbelasting geldt de WOZ-waarde van de woning als de kwijtschelding 90% of meer van de marktwaarde bedraagt én de kwijtschelding uiterlijk wordt gedaan op de dag van de juridische levering van de woning."
- "Als u een woning bezit en de WOZ-waarde is lager dan de marktwaarde, dan kan het voordeliger zijn als u de woning verkoopt voor een lagere prijs dan de marktwaarde... Mocht door de ontwikkeling op de huizenmarkt de WOZ-waarde meer gaan bedragen dan de marktwaarde, dan is het voordeliger om de woning te verkopen voor de marktwaarde en een deel van de koopsom kwijt te schelden."
De bronnen geven een concreet voorbeeld van deze strategie: "De fiscale schenking bedraagt dus € 50.000. Voor de tweede schenking, de gedeeltelijke kwijtschelding van de schuldig gebleven koopsom, is de hoogte van de schenking gelijk aan het bedrag van de kwijtschelding. Het bedrag van de kwijtschelding is € 130.000. Het totaal van de schenkingen bedraagt € 180.000."
Conclusie
De huidige regeling waarbij bij de schenking van een woning de WOZ-waarde leidend is voor de berekening van de schenkbelasting biedt mogelijkheden voor fiscaal voordelig overdragen, vooral wanneer de WOZ-waarde lager is dan de werkelijke marktwaarde. Echter, dit systeem staat op het punt te veranderen. Volgens een voorgestelde wetswijziging die vanaf 2027 van kracht zou kunnen worden, zal bij schenkingen niet langer de WOZ-waarde, maar de waarde in het economisch verkeer (WEV) leidend zijn voor de berekening van de schenkbelasting.
Deze wijziging heeft aanzienlijke financiële implicaties, omdat het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde in de toekomst volledig belast zal worden in de schenkbelasting. Voor wie van plan is een woning te schenken, is het daarom verstandig om rekening te houden met timing en strategie. Het kan voordelig zijn om een schenking nog vóór 2027 te realiseren of alternatieve strategieën te overwegen, zoals verkoop tegen de WOZ-waarde of verkoop tegen de marktwaarde met kwijtschelding van een deel van de koopsom.
Het is belangrijk om te benadrukken dat de voorgestelde wijziging nog niet definitief is. De internetconsultatie moet eerst worden aangeboden aan en goedgekeurd door de Tweede en Eerste Kamer voordat de wijziging in werking treedt. Desondanks is het raadzaam om op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen en, indien van toepassing, tijdig actie te ondernemen.
Voor complexe situaties wordt het altijd aanbevolen om professioneel advies in te winnen bij een adviseur of notaris, zoals meerdere bronnen benadrukken. Zij kunnen helpen bij het bepalen van de beste strategie voor de specifieke persoonlijke situatie en zorgen voor correcte afhandeling van de schenking.