WOZ-waarde bij familieoverdracht: Fiscale aspecten van woningverkopen onder marktwaarde

Inleiding

Bij de overdracht van een woning binnen familieverband zijn diverse fiscale aspecten van belang. Een veelvoorkomende situatie is de verkoop van een woning aan kinderen of andere familieleden voor een prijs die lager is dan de marktwaarde. In dergelijke gevallen rijst de vraag of er sprake is van een schenking en dus schenkbelasting verschuldigd is. De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) speelt hierbij een cruciale rol bij de bepaling van de waarde van de mogelijke schenking. Dit artikel verduidelijkt de huidige regeling rondom het verkopen van een woning onder de WOZ-waarde en de gevolgen voor de schenkbelasting, op basis van de meest recente informatie.

De WOZ-waarde: Basis van de belastingheffing

De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een jaarlijkse waardebepaling die gemeenten uitvoeren voor alle onroerende zaken in hun gemeente. Deze waarde wordt gebruikt als basis voor diverse belastingen, waaronder de ozb- en heffingen. Voor de schenkbelasting fungeert de WOZ-waarde als belangrijke maatstaf.

Bij het schenken van een woning wordt de hoogte van de schenkbelasting bepaald aan de hand van de WOZ-waarde die op de WOZ-beschikking van de gemeente staat. De gemeente gaat hierbij uit van het bedrag dat de woning zou moeten opbrengen op 1 januari van het voorgaande jaar. In de huidige markt is de marktwaarde van woningen vaak hoger dan de WOZ-waarde. Omdat de maatstaf van heffing voor de schenkbelasting gerelateerd is aan de WOZ-waarde, is over het meerdere tussen marktwaarde en WOZ-waarde geen schenkbelasting verschuldigd.

Het is belangrijk te beseffen dat de WOZ-waarde niet altijd identiek is aan de werkelijke marktwaarde. Zo kan het voorkomen dat de WOZ-waarde hoger is dan de marktwaarde, wat gevolgen heeft voor de berekening van eventuele schenkbelasting.

Verkoop tegen WOZ-waarde: Geen schenking

Een duidelijke regel is dat als een woning wordt verkocht tegen de WOZ-waarde die lager is dan de marktwaarde, er geen sprake is van een schenking.

Een voorbeeld hiervan: een ouder heeft een woning met een marktwaarde van € 500.000 en een WOZ-waarde van € 350.000. De ouder verkoopt de woning aan het kind voor € 350.000. In dit geval is er geen sprake van een schenking, ondanks dat de koopsom € 150.000 lager is dan de marktwaarde.

Volgens een besluit van de staatssecretaris van Financiën is in deze situatie geen sprake van een schenking. De reden hiervoor is dat bij verkoop tegen de lagere WOZ-waarde er geen vermogensverschuiving plaatsvindt volgens de fiscale definitie van een schenking.

Deze regel geldt zolang er bij verkoop tegen een lagere waarde de WOZ-waarde wordt gehanteerd. Als de woning verkocht wordt voor een bedrag dat gelijk is aan de WOZ-waarde, is er dus geen sprake van een schenking en dus ook geen schenkbelasting verschuldigd.

Verkoop onder WOZ-waarde: Wél schenkbelasting

Anders is het als de woning verkocht wordt voor een bedrag lager dan de WOZ-waarde. In dat geval is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs wél belast met schenkbelasting.

Stel dat een woning met een marktwaarde van € 500.000 en een WOZ-waarde van € 350.000 verkocht wordt voor € 300.000. Dit is € 50.000 lager dan de WOZ-waarde. In dit geval is er sprake van een schenking van € 50.000, namelijk het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopwaarde.

Een andere situatie is wanneer de WOZ-waarde hoger is dan de marktwaarde. Stel dat de marktwaarde € 250.000 is, de WOZ-waarde € 300.000 en dat de woning verkocht wordt voor € 200.000 (€ 50.000 lager dan de marktwaarde). Voor het vaststellen van de schenking wordt gekeken naar het verschil met de WOZ-waarde, want er wordt een woning geschonken. De schenking is in dit geval € 100.000 (€300.000-€200.000) en niet € 50.000 (€250.000-€200.000).

In dit laatste geval kan het voordeliger zijn om te werken met een kwijtschelding in plaats van een verkoop onder de WOZ-waarde.

Speciale gevallen: Verhuurde woningen en kwijtschelding

Verhuurde woningen: De leegwaarderatio

Bij verhuurde woningen waar de huurder recht heeft op huurbescherming, wordt de WOZ-waarde verlaagd met de zogenoemde leegwaarderatio. Afhankelijk van de hoogte van de huur wordt de WOZ-waarde verminderd met 15% tot 55%.

Stel dat een woning met een WOZ-waarde van € 350.000 wordt verhuurd tegen € 800 per maand en dat de huurder huurbescherming geniet. In dit geval bedraagt de korting 44%, waardoor de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 196.000.

Deze korting geldt zowel voor box 3 als voor de schenk- en erfbelasting. Het kabinet is van plan deze korting voor box 3 met ingang van 2023 te schrappen. Of dit dan ook voor de schenk- en erfbelasting geldt, is nog niet duidelijk.

Als een verhuurde woning wordt geschonken of verkocht tegen de WOZ-waarde met toepassing van de leegwaarderatio, dan is het verschil met de werkelijke waarde ook niet belast met schenkbelasting.

Verkoop in combinatie met kwijtschelding

Een andere optie is om de woning te verkopen tegen de marktwaarde en tegelijkertijd een deel van de koopsom kwijtschelden. Als dat gebeurt, is er wel sprake van een schenking. Om vast te stellen hoe groot die schenking is, moet gekeken worden wat er precies geschonken wordt.

Wordt er een woning geschonken of een geldbedrag? Als er een woning geschonken wordt, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde. Dit betekent dat de verkoper de woning verkoopt tegen de marktwaarde en een deel van de koopsom kwijtscheldt. De waarde van de schenking wordt dan bepaald op basis van de WOZ-waarde.

Overdrachtsbelasting

Bij de overdracht van een woning moet overdrachtsbelasting betaald worden over de werkelijke waarde (dus niet de WOZ-waarde). Dit is een belangrijk aandachtspunt, want de overdrachtsbelasting kan in sommige situaties verrekend worden met schenkbelasting.

Toekomstige wijzigingen: WOZ-waarde bij schenkingen vanaf 2027

Op dit moment is het nog zo dat bij het erven of geschonken krijgen van een woning, men voor de erf- en schenkbelasting uit mag gaan van de WOZ-waarde van de woning.

Erf men een woning met een WOZ-waarde van € 423.000 en verkoopt men die voor € 460.000, dan hoef men over het verschil van € 37.000 geen erfbelasting te betalen. Slechts € 423.000 is belast. Dezelfde woning mag ook voor € 423.000 geschonken worden, zonder dat over het voordeel van € 37.000 schenkbelasting betaald hoeft te worden.

Als het aan het kabinet ligt, verandert dit laatste per 1 januari 2027. De WOZ-waarde zal dan nog wel van toepassing zijn op verkrijgingen krachtens erfrecht, maar niet meer bij schenkingen. Bij een schenking moet men dan rekenen met de waarde in het economisch verkeer (de werkelijke vrije verkoopwaarde).

Deze wijziging heeft gevolgen voor de huidige planning van woningoverdrachten binnen families. Het is belangrijk om rekening te houden met deze datum bij het plannen van schenkingen en verkooptransacties.

Overgangsrecht en praktijkvoorbeelden

Bij de transitie naar het nieuwe stelsel blijft het overgangsrecht relevant voor transacties rond 1 januari 2027. Denk aan een situatie waarin in 2026 wordt gekocht en in 2027 wordt overgedragen of geschonken, of omgekeerd.

Enkele praktijkvoorbeelden onder het nieuwe voorstel: - Verkoop aan kind onder marktwaarde, direct of later (deels) kwijtgescholden: onder het voorstel wordt naar marktwaarde gekeken; ontwijkruimte neemt af. - WOZ lager dan marktwaarde en snelle doorlevering: minder ruimte om schenkbelasting te drukken door het verschil WOZ ↔ marktwaarde. - Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: dan geen overdrachtsbelasting, dus ook geen verrekening met schenkbelasting; de waarde-onderbouwing blijft wel relevant.

Vragen en antwoorden over de toekomstige regeling

Wordt schenken straks altijd duurder? Niet per se, wél vaak — omdat de marktwaarde nu vaak hoger ligt dan de WOZ. Het hangt af van de woning, het moment en de voorwaarden.

Moet ik bij schenken altijd een taxatierapport hebben? Niet altijd wettelijk verplicht, maar in de praktijk wel verstandig. Zonder verdedigbare onderbouwing loopt men sneller aan tegen correcties en discussies.

Waarom blijft WOZ bij erven wél? Omdat bij een nalatenschap meestal geen levering met taxatie plaatsvindt en de WOZ-waarde administratief eenvoudiger is. Daarom blijft die lijn bij de erfbelasting gehandhaafd.

Hoe zit het met meerdere erfgenamen? Maak posities, afspraken en termijnen vooraf helder.

Praktische voorbeelden en aanbevelingen

Voorbeeld 1

Eduard verkoopt zijn woning aan zijn zoon. De marktwaarde van die woning is € 500.000. De WOZ-waarde van de woning is € 510.000. De koopsom is € 400.000. De hoogte van de schenking is € 110.000 (€ 510.000 - € 400.000).

Voorbeeld 2

Petra verkoopt haar woning aan haar nichtje. De marktwaarde van de woning is € 300.000. De koopsom is € 290.000. De WOZ-waarde is € 280.000.

In dit laatste geval is er geen sprake van een schenking, omdat de verkoopprijs hoger is dan de WOZ-waarde.

Aanbevelingen

Bepaal altijd de WOZ-waarde van de woning voorafgaand aan de verkoop. Deze waarde is beschikbaar op de WOZ-beschikking van de gemeente.
Vergelijk de WOZ-waarde met de actuele marktwaarde. Een taxatierapport kan hierbij helpen.
Overweeg de timing van de verkoop, met name in verband met de wijziging die per 1 januari 2027 ingaat.
Let op de gevolgen voor de overdrachtsbelasting, die altijd berekend wordt over de werkelijke waarde van de woning.
Bij verhuurde woningen rekening houden met de eventuele toepassing van de leegwaarderatio.
Raadpleeg bij complexe situaties een fiscaal adviseur, zeker in aanloop naar 2027.

Conclusie

De WOZ-waarde speelt een cruciale rol bij de bepaling van eventuele schenkbelasting bij de verkoop van een woning binnen familieverband. Een verkoop tegen de WOZ-waarde is over het algemeen geen schenking, terwijl een verkoop onder de WOZ-waarde wél leidt tot schenkbelasting over het verschil.

De komende wijziging per 1 januari 2027, waarbij de WOZ-waarde niet meer als basis voor schenkbelasting zal dienen, kan gevolgen hebben voor de huidige planning van familieoverdrachten. Het is daarom verstandig om tijdig na te denken over de beste aanpak en, waar nodig, professioneel advies in te winnen.

Door goed geïnformeerd te zijn over de fiscale aspecten van woningoverdracht binnen families kunnen onnodige belastingdruk en verrassingen worden voorkomen.