Inleiding
Stokerij 101, 8401EE Gorredijk is een woonpand met een rijke geschiedenis wat betreft waardeontwikkeling, zoals weergegeven in de diverse WOZ-waarderingen door de jaren heen. Deze analyse biedt een diepgaand inzicht in de kenmerken van het pand, de historische waardeontwikkeling, de huidige positie op de lokale woningmarkt en de financiële implicaties voor eventuele eigenaren. Het artikel baseert zich uitsluitend op beschikbare gegevens van betrouwbare bronnen om een objectief beeld te schetsen van dit specifieke object in de Opsterlandse gemeente.
Basisgegevens van het pand
Stokerij 101 te Gorredijk is een verblijfsobject met een woonfunctie, dat in gebruik is als woning. Het pand heeft een totale oppervlakte van 118 m², waarvan het totale grondvlak van het gebouw 59,81 m² beslaat. Qua bouwjaar dateert het pand uit 1970, wat betekent dat het meer dan vijftig jaar oud is. Op het gebied van energiezuinigheid heeft het pand een energieklasse C, wat aangeeft dat het redelijk geïsoleerd is maar nog ruimte heeft voor verbetering.
De ligging aan de Stokerij in de woonplaats Gorredijk plaatst het pand in een specifieke wijk binnen de gemeente Opsterland. Hoewel de bronnen geen details geven over de exacte omgeving, architectonische kenmerken of staat van onderhoud, is wel bekend dat het pand zich bevindt in het zogenaamde "Hogere Zandgronden" gebied. Dit heeft bouwkundige implicaties, aangehuwd uit de bronnen: "Extra aandacht voor de fundering is niet nodig, tenzij er duidelijke aanwijzingen zijn. Huizen in Hogere Zandgronden gebied verzakken niet snel." Deze informatie is van belang voor potentiële kopers die bezig zijn met een aankoopbeslissing en de toekomstige onderhoudskosten willen overwegen.
De combinatie van een relatief oud bouwjaar met een energieklasse C suggereert dat er mogelijkheden bestaan voor energiebesparende maatregelen. Dit kan niet alleen de leefbaarheid en comfort verhogen, maar ook de toekomstige WOZ-waarde beïnvloeden, zeker gezien de groeiende nadruk op duurzaamheid in de huidige woningmarkt.
WOZ-waarde Historie en Trendanalyse
De Waardering Onroerende Zaak (WOZ) is een door de gemeente vastgestelde waarde van onroerend goed, die als basis dient voor diverse belastingen. Voor Stokerij 101 zijn de WOZ-waardes van de afgelopen jaren gedocumenteerd, wat een interessant beeld geeft van de waardeontwikkeling in zowel het pand als de brede markt.
Historische WOZ-waardes voor Stokerij 101: - WOZ 2025: €256.000 (peildatum januari 2024, stijging van 2,8% ten opzichte van 2024) - WOZ 2024: €249.000 (peildatum januari 2023, stijging van 7,8% ten opzichte van 2023) - WOZ 2023: €231.000 (peildatum januari 2022, stijging van 17,9% ten opzichte van 2022) - WOZ 2022: €196.000 (peildatum januari 2021, stijging van 6,0% ten opzichte van 2021) - WOZ 2021: €185.000 (peildatum januari 2020, stijging van 20,9% ten opzichte van 2020) - WOZ 2020: €153.000 (peildatum januari 2019, stijging van 8,5% ten opzichte van 2019) - WOZ 2019: €141.000 (peildatum januari 2018, stijging van 11,0% ten opzichte van 2018)
Deze reeks waardes toont een duidelijke opwaartse trend in de afgelopen jaren, met name tussen 2020 en 2023 waar sprake was van dubbele cijfers procentueel. Interessant is de daling in de vraagprijs ten opzichte van de WOZ-waarde: terwijl de WOZ-waarde in 2025 wordt geschat op €256.000, is de huidige vraagprijs €195.000. Dit verschil van €61.000 (ruim 30%) duidt mogelijk op een conservatieve inschatting van de marktwaarde of een strategie om potentiële kopers aan te trekken met een scherpere vraagprijs.
In bredere context is de gemiddelde WOZ-waarde in Gorredijk in 2023 €329.165, met een geschatte waarde van €337.641 voor 2024, wat een stijging van 2,6% vertegenwoordigt. Dit betekent dat Stokerij 101 zich onder het gemiddelde van de gemeente bevindt, zowel in huidige WOZ-waarde als in de geschatte vraagprijs. Dit verschil kan verklaard worden door factoren zoals bouwjaar, energieprestaties of specifieke kenmerken van het pand die niet in de beschikbare bronnen worden genoemd.
De historische WOZ-ontwikkeling toert een sterke groei in de afgelopen jaren, met name tussen 2020 en 2023. Deze periode viel samen met de COVID-19 pandemie, waarin de Nederlandse huizenmarkt recordprijzen zag. De recentere jaren laten een vertraging in de groeicijfers zien, wat in lijn is met de landelijke trend van afkoeling van de woningmarkt.
Huidige Woningmarkt in Gorredijk-IJ
De wijk Gorredijk-IJ, waar Stokerij 101 is gelegen, kent een populaire woningmarkt. Uit de bronnen blijkt dat 4,0% van de woningen in deze wijk (ongeveer 18 van de 470) vorig jaar van eigenaar is gewisseld, wat overeenkomt met de typische trends in Opsterland. Dit percentage suggereert een relatief stabiele markt met een matige doorstroming.
In vergelijking met andere regio's in Opsterland heeft Gorredijk-IJ relatief hoge verkoopprijzen ten opzichte van de vraagprijzen, wat wijst op een hogere vraag naar woningen in deze specifieke wijk. Met een gemiddelde verkoopprijs van €280.000 blijft Gorredijk-IJ echter aanzienlijk betaalbaarder dan het Opsterland gemiddelde van €430.000.
De verwachting is dat er de komende drie maanden nog eens vier woningen op de markt zullen komen. Dit toont aan dat er geen significante schaarste in het gebied is, wat de onderhandelingspositie van kopers mogelijk versterkt. De combinatie van een stabiele doorstroming en matige schaarste suggereert een uitgebalanceerde markt waar vraag en aanbod redelijk in evenwicht lijken te zijn.
Voor potentiële kopers van Stokerij 101 is het van belang om te weten dat de wijk populair is, maar niet extreem schaars. Dit betekent dat hoewel er interesse kan zijn voor het pand, er waarschijnlijk voldoende alternatieven beschikbaar zijn in de omgeving. Voor verkopers betekent dit dat een scherpere prijsstrategie mogelijk nodig is om te concurreren met andere woningen in de wijk.
Het feit dat de verkoopprijzen in Gorredijk-IJ relatief hoog zijn ten opzichte van de vraagprijzen, kan wijzen op een sterke lokale vraag of specifieke aantrekkelijkheid van de wijk. Mogelijke verklaringen hiervoor liggen in de locatie binnen Gorredijk, voorzieningen in de directe omgeving, of de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten van de wijk. De beschikbare bronnen geven echter geen concrete details over deze factoren.
Financiële Aspecten: Belastingen en Waardering
De WOZ-waarde van een woning heeft directe financiële implicaties voor eigenaren, aangezien deze waarde als basis dient voor diverse belastingen. Voor Stokerij 101 en woningen in Gorredijk in het algemeen zijn deze financiële aspecten van belang bij de beoordeling van de totale kosten van eigendom.
In Gorredijk bedraagt de onroerendezaakbelasting (OZB) in 2024 0,10944% voor woningeigenaren. Op basis van de geschatte gemiddelde besparingen in Gorredijk kan men uitgaan van een gemiddelde OZB-betaling van ongeveer €53 per jaar. Voor Stokerij 101, met een WOZ-waarde van €256.000 in 2025, zou de OZB-betaling ongeveer €280 per jaar bedragen (€256.000 × 0,10944%).
Naast de OZB gebruikt de overheid de WOZ-waarde ook voor andere belastingen, zoals de watersysteemheffing en de inkomstenbelasting (via het eigenwoningforfait in box 1). Dit betekent dat een hogere WOZ-waarde niet alleen leidt tot hogere gemeentelijke belastingen, maar ook tot een groter belastbaar inkomen in de inkomstenbelasting.
Uit onderzoek van Eerlijke WOZ blijkt dat in 2024 in 22,36% van de gevallen de WOZ-waarde in Gorredijk te hoog is vastgesteld. Dit percentage is relevant voor eigenaren die vermoeden dat hun WOZ-waarde niet correct is. Voor Stokerij 101 zou een succesbezwaar kunnen leiden tot aanzienlijke besparingen, niet alleen op de OZB maar ook op andere belastingen die gebaseerd zijn op de WOZ-waarde.
De huidige vraagprijs van €195.000 voor Stokerij 101 is aanzienlijk lager dan de WOZ-waarde van €256.000. Dit verschil kan verschillende oorzaken hebben. Enerzijds kan het wijzen op een conservatieve WOZ-inschatting, anderzijds kan het ook een strategie zijn van de verkoper om potentiële kopers aan te trekken met een scherpere vraagprijs. Voor potentiële koppers is dit verschil echter van belang bij het bepalen van een passend bod en bij de onderhandelingen over de uiteindelijke koopprijs.
Het is opmerkelijk dat de WOZ-waarde in 2025 hoger is dan de huidige vraagprijs. Normaal gesproken zou men verwachten dat de WOZ-waarde een indicatie geeft van de markwaarde, maar in dit geval lijkt de vraagprijs lager te liggen. Dit kan verklaard worden door diverse factoren, zoals de algemene marktomstandigheden, specifieke kenmerken van het pand, of de strategie van de verkoper.
Bouwkundige Aspecten en Energieprestaties
Qua bouwkundige kenmerken is Stokerij 101 een uit 1970 daterend pand met een woonoppervlakte van 118 m². Het totale grondvlak van het gebouw bedraagt 59,81 m², wat aangeeft dat het om een relatief compacte woning gaat, mogelijk met een verdieping. Het bouwjaar 1970 plaatst het pand in een generatie die gebouwd werd vódat de huidige strenge eisen voor isolatie en energiezuinigheid van kracht waren.
De energieklasse C van het pand geeft aan dat het redelijk geïsoleerd is vergeleken met oudere panden, maar er is nog ruimte voor verbetering. Energieklasse C is gemiddeld in de huidige schaal, wat betekent dat er mogelijkheden bestaan voor energiebesparende maatregelen. Dit kan variëren van extra isolatie, het vervangen van ramen, tot installatie van duurzame energieopwekking zoals zonnepanelen. Dergelijke maatregelen kunnen niet alleen de energierekening verlagen, maar ook de toekomstige WOZ-waarde beïnvloeden.
Een belangrijk aspect van bouwkundige kwaliteit is de staat van de fundering. Volgens de bronnen is "extra aandacht voor de fundering niet nodig, tenzij er duidelijke aanwijzingen zijn. Huizen in Hogere Zandgronden gebied verzakken niet snel." Deze informatie is waardevol voor potentiële kopers, aangehet funderingsproblemen een van de duurste en meest ingrijpende renovaties kunnen zijn. Het feit dat het pand in een gebied ligt waar verzakking geen veelvoorkomend probleem is, vermindert de risico's verbonden aan oudere woningen.
Hoewel de bronnen geen details geven over de algehele staat van onderhoud, is het verstandig voor potentiële kopers een professionale bouwkundige keuring te overwegen. Een pand uit 1970 kan te maken hebben met slijtage aan diverse bouwdelen, zoals het dak, de riolering, of de installaties. Een gedetailleerde inspectie kan helpen eventuele verborgen kosten en problemen te identificeren.
De combinatie van een relatief oud bouwjaar met een energieklasse C suggereert dat er mogelijkheden bestaan voor energiebesparende maatregelen. Deze kunnen niet alleen de energiekosten verlagen, maar ook de toekomstige WOZ-waarde en het comfort in huis verbeteren. Voor investeerders of eigenaren die op lange termijn denken, kunnen dergelijke investeringen aanzienlijke rendementen opleveren.
Conclusie
Stokerij 101 te Gorredijk is een woonpand uit 1970 met een oppervlakte van 118 m² en een energieklasse C. De WOZ-waarde van het pand is in de loop der jaren gestegen van €141.000 in 2019 naar €256.000 in 2025, hoewel de huidige vraagprijs met €195.000 aanzienlijk lager ligt. Dit verschil kan wijzen op een conservatieve WOZ-inschatting of een strategische vraagprijs van de verkoper.
De woning bevindt zich in de wijk Gorredijk-IJ, een populaire maar niet extreem schaarse markt met een gemiddelde verkoopprijs van €280.000, aanzienlijk lager dan het Opsterlandse gemiddelde van €430.000. De wijk kent een stabiele doorstroming, met 4% van de woningen die vorig van eigenaar wisselden.
Financieel gezien leidt de WOZ-waarde tot een OZB-bijdrage van ongeveer €280 per jaar. Gezien dat 22,36% van de WOZ-waardes in Gorredijk in 2024 als te hoog werd beoordeeld, is het voor eigenaren mogelijk om bezwaar te maken tegen de vastgestelde waarde.
Bouwkundig is het pand gelegen in een gebied waar verzakking geen veelvoorkomend probleem is, wat de risico's vermindert. De energieklasse C biedt mogelijkheden voor verbetering, wat zowel de energiekosten als de toekomstige waarde kan beïnvloeden.
Voor potentiële koppers biedt Stokerij 101 een interessant mogelijkheid in een populaire wijk, met een scherpere vraagprijs vergeleken met de WOZ-waarde. De combinatie van een oudere bouwjaar met redelijke energieprestaties en een gunstige locatie kan het pand aantrekkelijk maken voor zowel zelfbewoners als investeerders die bereid zijn te investeren in energiebesparende maatregelen.