De Rol van WOZ-waarde in de Hervormde Huurmarkt: Gevolgen voor Geliberaliseerde Woningen

Inleiding

De Nederlandse huurmarkt heeft met de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 een significante transformatie ondergaan. Deze wetswijziging heeft directe gevolgen voor zowel huurders als verhuurders, met name wat betreft de berekening van de maximale huurprijs en de rol van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) daarin. Het huidige systeem, bekend als het Woningwaarderingsstelsel (WWS), bepaalt de huurprijs op basis van objectieve criteria zoals oppervlakte, voorzieningen, energielabel en de WOZ-waarde. Dit artikel verkent de impact van deze hervormingen op geliberaliseerde huurwoningen en de onzekerheden die hierbij spelen.

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en de Puntenmethode

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als de puntentelling, is een objectief systeem dat de maximale huurprijs van een woning bepaalt. Dit systeem gebruikt een reeks criteria om punten toe te kennen aan een woonruimte. Volgens de bronnen omvatten deze criteria:

De (netto) oppervlakte van de woning
De keuken en het sanitair
De buitenruimte
De WOZ-waarde van de woning
Het energielabel van de woning

Tot 1 juli 2024 werd de huurprijs alleen gemaximeerd voor woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens van € 879,66, wat overeenkomt met 147 punten. Dit zijn de zogenaamde 'sociale huurwoningen'. Woningen boven deze liberalisatiegrens werden beschouwd als 'vrije sectorwoningen', waarvoor huurder en verhuurder vrij waren om de aanvangshuurprijs zelf te bepalen.

Met de Wet betaalbare huur is dit systeem per 1 juli 2024 uitgebreid met zogenaamde 'middenhuurwoningen'. Deze woningen bevinden zich in een kwaliteitssegment tussen de 144 en 186 punten, wat momenteel overeenkomt met een aanvangshuurprijs van maximaal € 1.157,95. De nieuwe liberalisatiegrens is nu vastgesteld op 187 punten, waardoor alleen huurwoningen met dit puntenaantal of meer in de vrije huursector vallen.

De puntentelling is van groot belang omdat deze bepaalt in welk segment een woning valt en dus welke regels er voor de huurprijs gelden. Voor huurders van woningen in het sociale en middenhuursegment kan het puntensysteem leiden tot huurverlaging als de huidige huurprijs hoger is dan de maximaal toegestane huur volgens de puntentelling.

De Wet betaalbare huur en de Nieuwe Huurmarkt Structuur

De Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking is getreden, brengt significante veranderingen in de huurmarkt met zich mee. Een van de belangrijkste wijzigingen is de verplichting voor verhuurders om bij nieuwe huurovereenkomsten per 1 januari 2025 de puntentelling van de woning over te leggen aan de huurder. Deze verplichting zorgt ervoor dat de huurder direct inzicht krijgt in of de huurwoning tot het gereguleerde segment behoort en wat de maximale huurprijs is.

De wet verandert ook de toetsingsmogelijkheden bij de Huurcommissie. Tot 1 juli 2024 was het alleen mogelijk om de huurprijs te toetsen in specifieke situaties. De nieuwe wet breidt deze mogelijkheden uit. Als een geliberaliseerde woning minder dan 187 punten waard is, kan de Huurcommissie op verzoek van de huurder de actuele huurprijs verlagen. Deze regel geldt voor alle nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 worden gesloten, en voor bestaande huurovereenkomsten waarbij de woning minder dan 144 punten waard is.

Voor bestaande huurovereenkomsten voor geliberaliseerde huurwoningen die tenminste 145 punten waard zijn, is de Wet betaalbare huur echter niet van toepassing. Dit betekent dat ongeacht of de woning bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tot de gereguleerde middenhuur zou behoren (tussen de 144 en 186 punten) of tot de vrije sector (187 punten of meer), er geen maximaal toegestane huurprijs geldt onder de bestaande huurovereenkomst.

Verhuurders van bestaande huurovereenkomsten waarbij de woning minder dan 144 punten waard is, moeten de huurprijs uiterlijk per 1 juli 2025 verlaagd hebben tot de maximaal toegestane (sociale) huurprijs onder de Wet betaalbare huur en het gewijzigde WWS.

WOZ-waarde en de Bepaling van de Huurprijs

De WOZ-waarde speelt een cruciale rol in de berekening van de maximale huurprijs via het Woningwaarderingsstelsel. Volgens de bronnen is de WOZ-waarde een van de objectieve criteria die worden gebruikt om punten toe te kennen aan een woning. Een hogere WOZ-waarde kan leiden tot een hoger puntenaantal en dus een hogere maximale huurprijs.

De WOZ-waarde wordt door de gemeente bepaald en bekendgemaakt aan alle belanghebbende gebruikers, conform artikel 24 van de Wet WOZ. Het is opmerkelijk dat de gemeente over de beschikbare informatie niet kan beoordelen of een woning wel of niet geliberaliseerd is. Daarom wordt de WOZ-waarde aan alle gebruikers bekendgemaakt, ook als de woning geliberaliseerd is en het puntensysteem dus niet van toepassing is.

Voor huurders van niet-geliberaliseerde woningen kan de WOZ-waarde een rol spelen bij eventuele huurverlaging. Huurders kunnen de punten van hun woning en de invloed van de WOZ-waarde op deze punten berekenen via de website van de huurcommissie. Als de huidige huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs volgens de puntentelling, kan de huurder een huurverlaging eisen.

De Voorjaarsnota 2025 bevat opvallende voorstellen om de WOZ-waarde opnieuw een zwaardere rol te laten spelen in de huurprijsbepaling. Dit staat haaks op recent beleid, waarbij juist de liberalisering van de private huurmarkt werd versterkt. Concrete details over de nieuwe invulling van deze rol ontbreken vooralsnog, wat onduidelijkheid schept over de toekomstige impact van de WOZ-waarde op huurprijzen.

Onzekerheden rondom de Liberalisering van de Middenhuur

De liberalisering van de middenhuur brengt verschillende onzekerheden met zich mee. De Voorjaarsnota 2025 presenteert plannen om de liberalisering van de private huurmarkt te versterken, maar blijft vaag over cruciale details. Er zijn verschillende tegenstrijdige elementen in de huidige plannen:

Er wordt gesproken over een lagere liberaliseringsgrens, terwijl deze onder de Wet betaalbare huur juist was verhoogd van 147 naar 187 punten.
Concrete details, zoals het nieuwe puntenaantal binnen het Woningwaarderingsstelsel (WWS) dat de grens zou moeten bepalen, ontbreken vooralsnog.
Er worden uitzonderingen voorgesteld voor kleine particuliere verhuurders, maar de praktische uitwerking hiervan blijft onduidelijk.

Deze onzekerheden maken het voor zowel huurders als verhuurders lastig om de toekomstige huurmarkt en de daarop van toepassing zijnde regels te voorspellen. Vooral voor verhuurders van woningen in het middenhuursegment (tussen 144 en 186 punten) is onduidelijk welke regels in de toekomst van toepassing zullen zijn op hun bestaande huurovereenkomsten.

Energieprestaties en Huurprijsbepaling

Een belangrijke wijziging in het Woningwaarderingsstelsel met de invoering van de Wet betaalbare huur is de introductie van aftrekpunten voor woningen met een slecht energielabel. Sinds 1 juli 2024 leiden energielabels E, F of G tot aftrekpunten in de puntentelling. Dit kan leiden tot een lager puntenaantal en daarmee tot een lagere maximale huurprijs.

Deze wijziging beoogt verhuurders te stimuleren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen en zo de energieprestaties van hun woningen te verbeteren. Voor huurders van sociale huurwoningen (niet-geliberaliseerd) kan dit resulteren in huurverlaging als de huidige huurprijs hoger is dan de nieuwe maximale huurprijs die rekening houdt met de aftrekpunten voor het energielabel.

Echter, niet in alle gevallen leidt een slecht energielabel automatisch tot huurverlaging. De impact hangt af van verschillende factoren. Soms betalen huurders al minder huur dan de woning op punten waard is, en kan een lagere maximale huurprijs door het slechte label alsnog hoger zijn dan de betaalde huurprijs. In dat geval is huurverlaging niet aan de orde.

Bovendien kan een woning ondanks de aftrekpunten voor het slechte energielabel op punten meer waard zijn geworden, bijvoorbeeld door een hogere waardering van de WOZ (WOZ-cap). Deze tegenwerkende factoren maken de impact van het energielabel op de huurprijs complex en situatieafhankelijk.

Praktische Gevolgen voor Huurders en Verhuurders

Voor huurders heeft de Wet betaalbare huur en het gewijzigde WWS verschillende praktische gevolgen. Huurders van sociale huurwoning (niet-geliberaliseerd) worden geadviseerd om hun huurprijs te controleren via de online huurprijscheck van de Huurcommissie. Via deze tool kunnen huurders berekenen wat de maximale huurprijs van hun woning is op basis van de nieuwe puntentelling, inclusief eventuele aftrekpunten voor het energielabel.

Als de huur die maandelijks wordt betaald hoger is dan de maximale huur op basis van de puntentelling, heeft de huurder recht op huurverlaging. De procedure hiervoor hangt af van de ingangsdatum van het huurcontract. Voor huurcontracten die zijn ingegaan voor 1 juli 2024 geldt de oude puntentelling, zonder aftrekpunten voor het energielabel.

Huurders kunnen de huurprijs op twee manieren verlagen: 1. Door zelf een voorstel te doen aan de verhuurder om de huurprijs te verlagen, gebruikmakend van de modelbrief van de Huurcommissie. 2. Door de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie, die de maximale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst (met terugwerkende kracht) vaststelt.

Voor verhuurders brengt de Wet betaalbare huur verplichtingen met zich mee. Verhuurders moeten bij nieuwe huurovereenkomsten per 1 januari 2025 de puntentelling van de woning overleggen aan de huurder. Voor bestaande huurovereenkomsten waarbij de woning minder dan 144 punten waard is, moeten verhuurders de huurprijs uiterlijk per 1 juli 2025 verlaagd hebben tot de maximaal toegestane (sociale) huurprijs.

Verhuurders van geliberaliseerde woningen die tenminste 145 punten waard zijn, zijn niet direct gebonden door de maximale huurprijzen uit het WWS onder de bestaande huurovereenkomst. Echter, bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst gelden wel de nieuwe regels, afhankelijk van het puntenaantal van de woning op dat moment.

Conclusie

De invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 heeft geleid tot significante veranderingen in de Nederlandse huurmarkt. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is uitgebreid met een middenhuursegment tussen 144 en 186 punten, en de liberalisatiegrens is verhoogd naar 187 punten. De WOZ-waarde blijft een belangrijke factor in de berekening van de maximale huurprijs, ondanks onzekerheden over de toekomstige rol hiervan.

De introductie van aftrekpunten voor slechte energielabels beoogt verhuurders te stimuleren tot duurzaamheidsinvesteringen, maar de impact op individuele huurprijzen is complex en situatieafhankelijk. Voor zowel huurders als verhuurders brengt de nieuwe wet verplichtingen en kansen met zich mee, maar ook onzekerheden, vooral wat betreft de toekomstige liberalisering van de middenhuur.

Huurders van sociale huurwoning worden geadviseerd hun huurprijs te controleren en mogelijk actie te ondernemen als deze hoger is dan de maximaal toegestane huur volgens de nieuwe puntentelling. Verhuurders moeten zich bewust zijn van hun verplichtingen om puntentellingen over te leggen en huurprijzen aan te passen waar nodig.

De toekomst van de huurmarkt blijft onzeker door tegenstrijdige signalen in beleidsvoorstellen en het ontbreken van concrete details over de uitwerking van voorgenomen wijzigingen. Dit vereist alertheid en aanpassingsvermogen van alle partijen in de huurmarkt.