Inleiding
De vraag of een berging mag worden gebruikt als woonruimte is niet nieuw, maar blijft relevant in de huidige context van stijgende woningprijzen en de groeiende druk op ruimtelijke optimalisatie. In appartementencomplexen, waar ruimtelijke beperkingen vaak voorhanden zijn, is het verlokken om een berging te converteren naar een verblijfsruimte. Dit heeft echter juridische, fiscale en praktische gevolgen.
Op juridisch vlak dient de splitsingsakte te worden geïnterpreteerd, waarin de bestemming van de berging is vastgelegd. In de praktijk is het gebruik van een berging als woonruimte vaak in strijd met de wettelijke regels. Op fiscaal vlak, met name in verband met de WOZ-waarde van een woning, is het belangrijk om duidelijk te onderscheiden of een berging formeel als woonruimte is aangemeld. Dit heeft invloed op de belastingaangifte, de huurprijs en de waarde van de woning.
Deze artikkel biedt een overzicht van de juridische en fiscale aspecten van het gebruik van een berging als woonruimte, met aandacht voor rechtspraak, fiscale beoordelingen en praktische gevolgen voor woningeigenaren en huurders.
Juridische kaders en rechtspraak
De splitsingsakte en de bestemming van de berging
De splitsingsakte is de sleutel bij de juridische beoordeling van de toegestane bestemming van een berging. Als in de splitsingsakte de ruimte wordt aangeduid als 'berging', dan is het gebruik daarvan als woonruimte volgens rechtspraak in strijd met de afspraken die zijn gemaakt bij de oprichting van de VvE.
In een uitspraak van 16 maart 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1662) benadrukte de rechtbank Amsterdam dat een berging volgens de splitsingsakte uitsluitend mag worden gebruikt als opslagruimte. De rechtbank wees hierbij op de feitelijke omschrijving in de splitsingsakte, waarin sprake was van een appartement met een berging. Uit dit document bleek dat de bedoeling was dat de berging geen woonruimte zou worden.
In een ander geval, behandeld in een arrest van het Gerechtshof Amsterdam in 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2898), werd hetzelfde standpunt verdedigd. In dat geval was het gebruik van de berging als wasruimte toegestaan, aangezien dit niet in strijd was met de wettelijke bestemming. Echter, het gebruik van de berging als verblijfsruimte voor personen was hier niet toegestaan.
Een belangrijk juridisch principe dat hier wordt aangeroerd is dat van de 'verjaring'. Volgens de rechtspraak kan verjaring optreden bij een onrechtmatige situatie, maar pas na een periode van 20 jaar. Dit betekent dat als een appartementseigenaar zijn berging al geruime tijd in strijd met de bestemming heeft gebruikt, hij na 20 jaar theoretisch recht kan verwerven op die situatie. Echter, dit vereist een bewijsvoering die in de praktijk vaak lastig is.
Praktijk en toestemming van de VvE
Hoewel de rechtspraak duidelijk stelt dat een berging niet automatisch als woonruimte mag worden gebruikt, is er wel een mogelijkheid voor een appartementseigenaar om toestemming te verkrijgen via de VvE. Dit vereist een voorstel dat door de gemeenschap kan worden afgestaan.
In een geval dat is behandeld in 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1662), heeft een VvE vergadering toestemming gegeven voor het gebruik van een berging als verblijfsruimte. In dat geval was er geen sprake van overlast, en had de VvE expliciet toestemming verleend. Dit toont aan dat, hoewel de splitsingsakte een beperking legt, het via de gemeenschap toch mogelijk is om een uitzondering te maken.
Fiscale implicaties: WOZ-waarde en belastingaangifte
De WOZ-waarde en de rol van de berging
De WOZ-waarde van een woning speelt een centrale rol in de belastingaangifte en bepaalt ook de huurprijs in huurwoningen. Als een berging formeel wordt aangemeld als woonruimte, kan dit leiden tot een verhoging van de WOZ-waarde.
In een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:3280) is behandeld hoe de WOZ-waarde van een woning met een berging moet worden beoordeeld. Het hof benadrukte dat de WOZ-waarde moet worden bepaald op basis van vergelijkbare woningen die rond dezelfde periode zijn verkocht. In dit geval was er een discussie over de representativiteit van de vergelijkingsobjecten en of de kwaliteit van de berging en kelder in de waardering was meegenomen.
Een belanghebbende betwistte dat de WOZ-waarde van de berging onvoldoende was meegenomen in de waardering. Hij stelde dat de staat van onderhoud van de woning, zoals beglazing en duurzaamheid, niet correct was verwerkt. Het gerechtshof oordeelde echter dat de heffingsambtenaar vrij was om in elke fase van de procedure de onderbouwing van de WOZ-waarde aan te passen of aan te vullen.
Minimum WOZ-waarde en huurovereenkomsten
In het kader van huurovereenkomsten is de WOZ-waarde ook van belang. Artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte stelt dat de minimum WOZ-waarde kan worden gebruikt voor de beoordeling van de redelijkheid van een huurprijs. Echter, zoals benadrukt in de rechtspraak (ECLI:NL:HR:2022:633), is de minimum WOZ-waarde niet geschikt in gevallen waarin de WOZ-waarde van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of onvoldoende representatief is.
Een gevolg hiervan is dat verhuurders die investeren in woningverbeteringen, zoals renovatie of duurzame verbeteringen, niet automatisch profiteren van de stijgende WOZ-waarde in de huurprijs. Dit kan leiden tot vertraging in de bewoning van de verbeterde woning, omdat de verhuurder moet wachten op de WOZ-beschikking voordat hij een hogere huurprijs kan vragen.
Praktische gevolgen voor woningeigenaren en huurders
Invloed op de waarde en het gebruik van de woning
Het gebruik van een berging als woonruimte heeft duidelijke gevolgen voor de waarde van de woning. Een vergroot woonoppervlak kan leiden tot een hogere WOZ-waarde en daarmee een hogere belasting. Dit geldt ook voor de marktwaarde van de woning, aangezien het aanbod van extra woonruimte vaak positief wordt gewaardeerd door kopers of huurders.
Echter, als de berging niet formeel is aangemeld als woonruimte, kunnen er juridische en fiscale problemen ontstaan. Bijvoorbeeld bij de verkoop van de woning kan de koper ontdekken dat het gebruik van de berging niet in overeenstemming is met de splitsingsakte. Dit kan leiden tot juridische geschillen of de noodzaak om veranderingen ongedaan te maken.
Overlast en gemeenschappelijke ruimten
Een ander belangrijk aspect is de impact op de gemeenschappelijke ruimten en de buren. Als een berging wordt gebruikt als woonruimte, kan dit leiden tot verhoogde druk op de gemeenschappelijke trappen of gangen. Bovendien kan er sprake komen van geluidsoverlast of andere hinderlijke effecten. Dit is een van de redenen waarom rechtspraak vaak de mening bepleit dat het gebruik van een berging als woonruimte in strijd is met de afspraken van de VvE.
Een VvE kan in dit geval een klacht indienen en eisen dat de berging wordt teruggekeerd naar zijn oorspronkelijke bestemming. In de praktijk kan dit leiden tot bouwwerkzaamheden die kosten en tijd verbruiken.
Conclusie
Het gebruik van een berging als woonruimte is een complexe kwestie die juridisch, fiscaal en praktisch gezien veel gevolgen heeft. Volgens de huidige rechtspraak mag een berging alleen als woonruimte worden gebruikt als dit expliciet is aangegeven in de splitsingsakte of als de VvE hierin toestemming heeft gegeven. In de meeste gevallen is het gebruik van een berging als woonruimte in strijd met de wettelijke regels.
Op fiscaal vlak beïnvloedt het gebruik van een berging als woonruimte de WOZ-waarde van de woning en daarmee ook de huurprijs en de belastingaangifte. Echter, de minimum WOZ-waarde is niet geschikt voor situaties waarin de WOZ-waarde van de woning onvoldoende representatief is of niet bekend is op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
Woningeigenaren en huurders moeten deze aspecten goed in overweging nemen bij de keuze voor het gebruik van een berging. Het is raadzaam om in dit geval juridisch en fiscaal advies in te winnen om te voorkomen dat er ongewenste gevolgen ontstaan.