Inleiding
De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) vormt de basis voor de belastingheffing op onroerende zaken in Nederland. De WOZ-waarde bepaalt niet alleen de hoogte van de onroerendzaakbelasting (OZB), maar heeft ook invloed op andere belastingen en financiële aspecten. Hoewel de meeste bezwaarschriften gericht zijn op het verlagen van de WOZ-waarde, zijn er situaties waarin een verhoging wenselijk of noodzakelijk is. Dit artikel bespreekt de procedures en factoren die een rol spelen bij het verhogen van de WOZ-waarde, met aandacht voor juridische aspecten en de beoordelingscriteria die gemeenten hanteren.
De WOZ-waarde en Factoren van Invloed
De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld op basis van de waarde per 1 januari van het voorgaande jaar. Deze waarde wordt bepaald door een taxatie die rekening houdt met diverse factoren die de waarde van de onroerende zaak beïnvloeden. Uit de beschikbare informatie blijkt dat onderhoudsfactoren, omgevingsfactoren, de aanwezigheid van asbest en/of scheurvorming, en duurzaamheidseigenschappen van de woning of het pand van invloed kunnen zijn op de uiteindelijke WOZ-waarde.
In de meeste gevallen streven eigenaren ernaar om hun WOZ-waarde te verlagen, aangezien dit direct leidt tot een lagere OZB-beschikking. Echter, er zijn situaties waarin een hogere WOZ-waarde gunstig kan zijn. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin een eigenaar een hogere waarde wenst om een verbouwing of uitbreiding beter te kunnen financieren, of in geval van verhuur waarbij een hogere waarde tot een hoger aftrekpost voor verhuurders kan leiden.
De WOZ-waarde vormt de grondslag voor de uiteindelijke hoogte van de onroerendzaakbelasting. De waarde wordt vastgesteld op basis van een objectieve taxatie, maar deze kan door belanghebbenden worden betwist via een bezwaar- en beroepsprocedure. Het is belangrijk te beseffen dat de WOZ-waarde niet zomaar kan worden verhoogd door de gemeente; dit gebeurt alleen op specifiek verzoek van de belanghebbende.
Procedures voor het Verhogen van de WOZ-waarde
Wanneer een belanghebbende de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak wil verhogen, dient hiervoor een formel verzoek te worden ingediend. De procedure verloopt via een bezwaarschrift, waarbij de belanghebbende duidelijk moet maken waarom hij of zij een hogere waarde wenst en deze wens moet onderbouwen met argumenten en bewijsstukken.
De juristen van BERGA juridische diensten benadrukken dat het inschakelen van professionele juridische hulp voordelig kan zijn in dergelijke procedures. Zij hebben expertise in het opmaken van gemotiveerde en goed onderbouwde bezwaarschriften, zowel voor het verhogen als het verlagen van WOZ-waarden. Dit is relevant voor eigenaren van woningen en bedrijfspanden in heel Nederland.
Een belangrijk aspect om te beseffen is dat het indienen van een bezwaar niet automatisch kan leiden tot een hogere WOZ-waarde wanneer de belanghebbende hier niet expliciet om vraagt. De beschikbare gegevens maken duidelijk dat een uitspraak op bezwaar niet leidt tot een hogere WOZ-waarde wanneer de belanghebbende een lagere waarde heeft verzocht. Omgekeerd geldt hetzelfde: wanneer een bezwaar leidt tot een waardeverlaging, kan dit niet leiden tot een latere verhoging tenzij er nieuwe feiten of omstandigheden worden gepresenteerd.
De stijging in het aantal bezwaarmakers de laatste jaren kan niet los worden gezien van de discussie rondom de vaak exorbitante stijgingen in de gemeentelijke vaststelling van de WOZ-waarde. In veel gevallen loont het om bezwaar te maken, wat verklaart waarom meer mensen deze stap zetten.
Conflicten en Tegengestelde Belangen
Een complexe situatie ontstaat wanneer bij dezelfde onroerende zaak sprake is van tegengestelde belangen. Dit gebeurt wanneer de ene belanghebbende bezwaar maakt tegen een te lage WOZ-waarde, terwijl een andere belanghebbende bezwaar maakt tegen een te hoge WOZ-waarde. In dergelijke gevallen behandelt de gemeente de bezwaren bij voorkeur tegelijkertijd.
De Beleidslijn tegengesteld belang geeft aan op welke wijze meerdere belanghebbenden betrokken kunnen worden in één procedure, ook wanneer niet beide zelf bezwaar hebben gemaakt of beroep hebben aangetekend. De gemeente moet dit formeel gezien aanmerken als een beroepschrift en zo snel mogelijk doorsturen naar de rechtbank. In de praktijk is het echter zorgvuldiger om eerst contact op te nemen met de belanghebbende om een gerechtelijke procedure te voorkomen.
Wanneer de gemeente tot de conclusie komt dat de WOZ-waarde inderdaad onjuist is, dan zal de verandering van de waarde (verhoging of verlaging) gaan gelden voor alle belanghebbenden. De ene belanghebbende wordt dan (gedeeltelijk) in het gelijk gesteld, terwijl de andere belanghebbende een wijziging van de WOZ-waarde krijgt in de andere richting dan waarom men in het bezwaar heeft verzocht.
Bij een dergelijk tegengesteld belang is het daarom belangrijk om de grieven van beide partijen in één procedure te behandelen en aan belanghebbende duidelijk te maken dat de gemeente dit doet. De Hoge Raad heeft in verschillende uitspraken (zoals ECLI:NL:HR:2020:468 en ECLI:NL:HR:2019:1315) de positie van derde-belanghebbenden in dergelijke procedures bevestigd.
Juridische Vereisten voor Beslissingen
Een uitspraak op bezwaar moet zijn voorzien van een zorgvuldige en begrijpelijke motivering. Die zorgvuldigheid brengt met zich mee dat de gemeente door de belanghebbende aangevoerde argumenten gemotiveerd moet weerleggen. Dit geldt ook voor de argumenten die in een hoorzitting naar voren zijn gebracht.
Naast de juridische eisen aan de motivering is een begrijpelijke uitleg over waarom de WOZ-waarde is zoals die is, een belangrijke voorwaarde voor de acceptatie van de beslissing. Dit geldt in het bijzonder, maar niet uitsluitend, bij een afwijzing van het bezwaar. De Hoge Raad heeft in verschillende uitspraken (zoals ECLI:NL:HR:2000:AA5545 en ECLI:NL:GHARL:2020:4809) benadrukt dat zorgvuldige motivering een vereiste is.
Wanneer de onderliggende gegevens onjuist zijn maar de waarde correct is vastgesteld, kan de gemeente ermee volstaan de objectgegevens in de WOZ-administratie te veranderen. In de motivering van de uitspraak legt de gemeente dan uit waarom de fout in de objectgegevens niet heeft geleid tot een onjuiste waarde. Zelfs als de objectgegevens direct rekenkundig zijn gebruikt in de taxatieopbouw, kan dat aanleiding zijn de taxatieopbouw te wijzigen zonder de waarde aan te passen.
Het is belangrijk te beseffen dat het bezwaar maken niet in het nadeel van de belanghebbende kan werken. Alleen in het geval dat de belanghebbende zelf om een hogere waarde verzoekt, kan de waarde worden verhoogd. Vandaar dat in een procedure tegen een te hoge WOZ-waarde beoordeeld wordt of de WOZ-waarde "niet te hoog" is vastgesteld. Een beoordeling of de WOZ-waarde mogelijk te laag is, vindt niet plaats.
Conclusie
De WOZ-waarde speelt een cruciale rol in de financiële positie van eigenaren van onroerende zaken. Hoewel de meeste aandacht uitgaat naar het verlagen van deze waarde, zijn er situaties waarin een verhoging wenselijk of noodzakelijk is. Dit artikel heeft de procedures en factoren besproken die van invloed zijn bij het verhogen van de WOZ-waarde.
Belangrijke punten die naar voren komen zijn: - Een WOZ-waarde kan alleen worden verhoogd op expliciet verzoek van de belanghebbende - Bij conflicterende belangen (één partij wil verhogen, de ander verlagen) worden de bezwaren in principe gelijktijdig behandeld - Beslissingen op bezwaar moeten zorgvuldig gemotiveerd zijn, met name bij afwijzing - Het inschakelen van juridische expertise kan helpen bij het effectief maken van een bezwaar voor waardeverhoging
Voor eigenaren die overwegen bezwaar te maken tegen hun WOZ-waarde, is het raadzaam om zich goed te verdiepen in de juiste argumentatie en grondslagen. Wanneer meer rendement in juridisch opzicht gewenst is, verdient het aanbeveling om een ervaren jurist in te schakelen. De juristen van BERGA juridische diensten hebben de expertise in huis om een passend bezwaar op te maken en in te dienen, zowel voor het verhogen als het verlagen van WOZ-waarden.