De WOZ-waarde van woningen in Nederland blijft al tien jaar op rij stijgen, en 2026 lijkt daarin geen uitzondering te zijn. Met een verwachte stijging van tussen de 9,5 en 11,5 procent volgt de WOZ-waarde de sterke ontwikkeling van de woningmarkt in 2024. Deze stijging heeft directe gevolgen voor belastingen en heffingen, en daarmee ook voor de financiële situatie van huiseigenaren en waterschappen. In dit artikel geven we een overzicht van de verwachte stijging, de onderliggende factoren en de impact op de woningmarkt en de belastingaanslagen.
Inleiding
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is een maat voor de marktwaarde van woningen en vormt de basis voor verschillende heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), de waterschapsbelasting en het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. De waarde wordt jaarlijks bepaald door gemeenten, op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de regio. De Waarderingskamer, het toezichthoudende orgaan op het gebied van WOZ, heeft duidelijk gemaakt dat de verwachte stijging in 2026 tussen de 9,5 en 11,5 procent ligt. Deze stijging komt bovenop de al eerder gemeten toename van 5 procent in 2025 en volgt het traject van een oververhitte woningmarkt in 2024. In dit artikel leggen we de oorzaken van deze stijging uit, tonen we de regionale verschillen en bespreken we de implicaties voor belastingaanslagen en woningbouwontwikkelingen.
De WOZ-waarde in cijfers
De WOZ-waarde is niet een statische waarde, maar een dynamische maat die jaarlijks wordt bijgesteld. De landelijke gemiddelde WOZ-waarde is in 2025 gestegen met 5,0 procent tot €398.000. Deze stijging is het resultaat van een algemene verhoging van de woningprijzen in 2024, die gemiddeld ruim 10 procent bedroeg. Deze prijsstijgingen zijn de basis voor de WOZ-waarde in 2026, die opnieuw wordt gebaseerd op verkoopprijzen van begin 2025. Hierdoor is er een koppeling tussen de marktprijzen van het voorgaande jaar en de WOZ-waarde van het volgende jaar, waarbij de stijging van 2024 zich nu in de verwachtingen voor 2026 vertaalt.
De stijging van de WOZ-waarde is niet uniform over het land verdeeld. In sommige gemeenten, zoals Leidschendam-Voorburg, is de stijging aanzienlijk hoger geweest. In 2025 stegen de WOZ-waarden in deze gemeente met ruim 14 procent. Op regio- en provincieniveau is de stijging ook verschillend. Zo was Limburg de koploper in 2025 met een stijging van 7,6 procent. Deze variatie is te verklaren uit lokale marktontwikkelingen, woningkenmerken en de staat van onderhoud.
Tabel: Gemiddelde stijging van WOZ-waarde per jaar
| Jaar | Gemiddelde stijging (%) |
|---|---|
| 2026 (verwachting) | 9,5 - 11,5 |
| 2025 | 5 |
| 2024 | 3 |
| 2023 | 16,1 |
| 2022 | 9,3 |
| 2021 | 7 |
| 2020 | 8,4 |
Deze tabel toont aan dat de stijging van de WOZ-waarde in 2026 niet de sterkste is van de afgelopen tien jaar, maar wel een van de hoogste sinds 2020. De sterkste stijging werd in 2023 genoteerd, toen de WOZ-waarde met 16,1 procent toeging. Dat jaar gold als een uitschieter, mede veroorzaakt door het opgelopen tekort aan betaalbare woningen in stedelijke gebieden. In vergelijking daarmee is de verwachte stijging in 2026 iets minder intens, maar nog steeds behoorlijk aanzienlijk.
Oorzaken van de stijging
De verwachte stijging van de WOZ-waarde in 2026 is vooral te verklaren uit de sterke ontwikkeling van de woningmarkt in 2024. In dat jaar stegen de verkoopprijzen van bestaande woningen met gemiddeld ruim 10 procent. Deze prijsstijgingen vormen de basis voor de WOZ-waarde in 2026, omdat gemeenten de waardepeildatum hanteren van 1 januari 2025. Op die datum wordt bepaald wat de marktwaarde van een woning is, gebaseerd op vergelijkbare transacties in de regio.
Daarnaast spelen ook andere factoren een rol in de ontwikkeling van de WOZ-waarde. De ligging van een woning, het type woning (bijvoorbeeld vrijstaand of rijtje), en de staat van onderhoud bepalen mee wat de WOZ-waarde is. Daarnaast kan nieuwbouw of sloopwerken een impact hebben op de lokale woningmarkt en daarmee ook op de WOZ-waarde. Deze factoren maken het duidelijk dat de WOZ-waarde niet alleen een functionele weerspiegeling is van de algemene marktprijs, maar ook een complexe mix van lokale marktkenmerken.
Tabel: Belangrijke factoren voor WOZ-waarde
| Factor | Beschrijving |
|---|---|
| Verkoopprijzen | De prijs van vergelijkbare woningen in de regio |
| Ligging | De locatie van de woning (bijvoorbeeld stadscentrum, buitenwijk) |
| Woningtype | Vrijstaand, dubbele, rijtje, appartement |
| Bouwjaar | Oudere woningen kunnen lager beoordeeld worden |
| Onderhoudstoestand | Slecht onderhouden woningen kunnen lager beoordeeld worden |
| Nieuwbouw | Nieuwe woningen kunnen hogere WOZ-waarden opleveren |
| Sloop | Sloopwerken kunnen de waarde van overige woningen beïnvloeden |
Deze factoren worden door gemeenten in overweging genomen bij het bepalen van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer controleert of gemeenten deze factoren correct toepassen en of de WOZ-waarde zorgvuldig wordt bepaald volgens de wettelijke voorwaarden. De controle is belangrijk om ervoor te zorgen dat de WOZ-waarde eerlijk en transparant wordt vastgesteld.
Regionale verschillen en lokale marktontwikkelingen
De WOZ-waarde is geen landelijk uniforme maat, maar varieert per gemeente en regio. In 2025 is de WOZ-waarde bijvoorbeeld in Leidschendam-Voorburg met 14 procent gestegen, wat aanzienlijk hoger is dan de landelijke gemiddelde stijging van 5 procent. In tegenstelling daarmee zijn er ook gemeenten waar de WOZ-waarde juist iets is gedaald, zoals in Wierden en Eersel. Deze verschillen worden beïnvloed door lokale marktontwikkelingen, zoals het aanbod van woningen, de vraag naar woningen en de ligging van de woningen.
In 2026 zullen deze regionale verschillen waarschijnlijk nog steeds duidelijk zichtbaar zijn. De verwachte stijging van 9,5 tot 11,5 procent is een landelijk gemiddelde, maar in sommige gemeenten kan de stijging hoger of lager uitvallen. Dit maakt het belangrijk voor huiseigenaren om zich bewust te zijn van de lokale marktontwikkelingen en de impact van de WOZ-waarde op hun belastingaanslagen.
Impact op belastingen en heffingen
De WOZ-waarde heeft directe gevolgen voor de hoogte van de belastingen en heffingen die huiseigenaren jaarlijks betalen. De onroerendezaakbelasting (OZB), de waterschapsbelasting en het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting worden allemaal bepaald op basis van de WOZ-waarde. Hierdoor heeft een stijging van de WOZ-waarde meestal ook een stijging van de belastingaanslagen tot gevolg.
In 2025 is de WOZ-waarde gemiddeld met 5 procent gestegen, wat in de meeste gevallen heeft geleid tot hogere belastingaanslagen. Voor 2026 is een stijging van 9,5 tot 11,5 procent verwacht, wat betekent dat de belastingaanslagen waarschijnlijk aanzienlijk zullen stijgen. Huiseigenaren moeten hier rekening mee houden bij hun financiële planning en kunnen overwegen om hun belastingaanslag goed te controleren zodra deze beschikbaar is.
Tabel: Belastingen die van de WOZ-waarde afhankelijk zijn
| Belasting / Heffing | Beschrijving |
|---|---|
| Onroerendezaakbelasting (OZB) | Belasting op onroerend goed, gebaseerd op de WOZ-waarde |
| Waterschapsbelasting | Belasting die waterschappen heffen voor waterbeheer |
| Eigenwoningforfait | Verlichting in de inkomstenbelasting voor eigen woning |
| Vermogensbelasting (Box 3) | Belasting op vermogen, waarbij ook de WOZ-waarde een rol speelt |
Hoewel een stijging van de WOZ-waarde vaak leidt tot hogere belastingaanslagen, is het mogelijk dat gemeenten en waterschappen ervoor kiezen om de stijging van de WOZ-waarde niet volledig door te voeren. In sommige gevallen kunnen ze de tarieven voor de belastingen en heffingen aanpassen zodat de stijging van de WOZ-waarde minder impact heeft op de belastingaanslagen. Dit is echter afhankelijk van de keuze van de gemeenteraad of waterschapsbestuur en is daarom moeilijk te voorspellen.
Conclusie
De verwachte stijging van de WOZ-waarde in 2026 is een voortzetting van de trend van de afgelopen jaren. Met een landelijk gemiddelde van 9,5 tot 11,5 procent is de stijging aanzienlijk en volgt de sterke ontwikkeling van de woningmarkt in 2024. Deze stijging heeft directe gevolgen voor belastingaanslagen, en daarmee ook voor de financiële situatie van huiseigenaren. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de regio, en is daardoor sterk beïnvloed door lokale marktontwikkelingen. Hoewel de stijging van de WOZ-waarde meestal leidt tot hogere belastingaanslagen, is het mogelijk dat gemeenten en waterschappen ervoor kiezen om de stijging van de WOZ-waarde niet volledig door te voeren. Huiseigenaren doen er goed aan om hun belastingaanslag goed te controleren zodra deze beschikbaar is, en rekening te houden met de verwachte stijging in hun financiële planning.