Inleiding
Bij de berekening van de waarde van een verhuurde of verpachte woning speelt de WOZ-waarde een centrale rol. De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Zelfbelegging) wordt jaarlijks bepaald door gemeenten en dient als basis voor de berekening van gemeente- en kadastraalprijzen. Voor belastingdoeleinden, zoals de erfbelasting of schenkbijstand, moet de waarde van een verhuurde woning op een specifieke manier worden vastgesteld. Dit gebeurt via de zogenaamde leegwaarderatio, die afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning.
In dit artikel wordt een gedetailleerde uitleg gegeven over de werking van de leegwaarderatio, hoe deze berekend wordt en hoe deze toepassing vindt bij een WOZ-waarde van bijvoorbeeld € 250.000. Bovendien worden relevante tabellen en voorbeelden besproken die de praktische toepassing van deze berekening illustreren. Het artikel richt zich voornamelijk op (potentiële) woningeigenaren, fondsbeleggers en professionals in de vastgoedbranche die betrokken zijn bij de administratie of belastingaangiften van verhuurde woningen.
Wat is de WOZ-waarde en waarom is deze relevant?
De WOZ-waarde is een maatstaf voor de waarde van een woning die jaarlijks bepaald wordt door de gemeente. Deze waarde is gebaseerd op de waarde van vergelijkbare woningen in de regio en wordt gebruikt voor belastingdoeleinden. De WOZ-waarde wordt meestal bepaald met een peildatum van 1 januari van het betreffende jaar. Voor belastingdoeleinden, zoals erfbelasting of schenkbijstand, is het van belang om de juiste WOZ-waarde te gebruiken, afhankelijk van wanneer de overdracht of erfenis plaatsvond.
Bij een verhuurde woning is de WOZ-waarde niet automatisch de volledige waarde van de woning. De verhouding tussen de huurprijs en de WOZ-waarde bepaalt hoeveel van de WOZ-waarde als verhuurwaarde wordt aangerekend. Dit is waar de leegwaarderatio in beeld komt.
Wat is de leegwaarderatio en hoe werkt deze?
De leegwaarderatio is een percentage dat aangeeft hoeveel van de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning wordt aangerekend bij de berekening van de belasting. Deze ratio is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning.
De leegwaarderatio wordt bepaald aan de hand van tabellen die jaarlijks worden vastgesteld door de Belastingdienst. Deze tabellen worden bijgewerkt per kalenderjaar en geven aan welk percentage van de WOZ-waarde van het verhuurde deel aangerekend wordt, afhankelijk van de verhouding tussen huurprijs en WOZ-waarde.
Tabellen leegwaarderatio
Voor het berekenen van de leegwaarderatio worden twee verschillende tabellen gebruikt, afhankelijk van of de verhuur in het jaar voor 2023 of vanaf 2023 begon.
Leegwaarderatio voor periode tot en met 2022
| Percentage jaarhuur t.o.v. WOZ-waarde | Percentage van de WOZ-waarde |
|---|---|
| 0% – 1% | 45% |
| 1% – 2% | 51% |
| 2% – 3% | 56% |
| 3% – 4% | 62% |
| 4% – 5% | 67% |
| 5% – 6% | 73% |
| 6% – 7% | 78% |
| 7% + | 85% |
Leegwaarderatio vanaf 2023
| Percentage jaarhuur t.o.v. WOZ-waarde | Percentage van de WOZ-waarde |
|---|---|
| 0% – 1% | 73% |
| 1% – 2% | 79% |
| 2% – 3% | 84% |
| 3% – 4% | 90% |
| 4% – 5% | 95% |
| 5% + | 100% |
Deze tabellen tonen de percentages die worden gebruikt om de waarde van het verhuurde deel van de woning vast te stellen. Bijvoorbeeld: als de jaarlijkse huurprijs 3% van de WOZ-waarde is, wordt 62% van de WOZ-waarde aangerekend voor het jaar tot en met 2022 en 90% vanaf 2023.
Voorbeeldberekening bij WOZ-waarde van € 250.000
Laten we een voorbeeld bekijken waarbij de WOZ-waarde van een woning € 250.000 is. We zullen een scenario doorlopen waarin het volledige deel van de woning is verhuurd en de jaarlijkse huurprijs bepaald is. Vervolgens wordt de leegwaarderatio berekend.
Stappenplan voor de berekening
Stap 1: Bepaal de oppervlakte van de woning en het verhuurde deel.
Stel de woning heeft een totale oppervlakte van 200 m² en is volledig verhuurd.Stap 2: Bepaal de WOZ-waarde van het verhuurde deel.
Aangezien de woning volledig is verhuurd, is het verhuurde deel gelijk aan de totale WOZ-waarde.
WOZ-waarde van verhuurde woning = € 250.000.Stap 3: Bepaal de maandelijkse huurprijs en bereken de jaarlijkse huurprijs.
Stel de maandelijkse huurprijs is € 1.000.
Jaarlijkse huurprijs = 12 × € 1.000 = € 12.000.Stap 4: Bereken het percentage van de jaarlijkse huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde.
Percentage = (€ 12.000 / € 250.000) × 100 = 4,8%.Stap 5: Zoek het percentage in de juiste tabel.
Aangezien de verhuur in 2023 begon, gebruiken we de tabel voor 2023 en later.
4,8% is meer dan 4% maar niet meer dan 5%.
Leegwaarderatio = 95%.Stap 6: Bereken de waarde van het verhuurde deel.
Waarde = 95% × € 250.000 = € 237.500.
Deze waarde van € 237.500 wordt dan aangerekend bij de belastingberekening, bijvoorbeeld voor een eventuele erfbelasting of schenkbijstand.
Gedeeltelijk verhuurde woning: voorbeeld
Niet alle woningen zijn volledig verhuurd. In veel gevallen is slechts een deel van de woning verhuurd, bijvoorbeeld de bovenverdiepingen terwijl de eigenaar zelf de begane grond bewoont. In dat geval moet de waarde van het verhuurde deel apart worden berekend.
Voorbeeld: gedeeltelijk verhuurde woning
Stel dat een woning een totale WOZ-waarde heeft van € 250.000 en een totale oppervlakte van 160 m². De woning is gedeeld in drie verdiepingen, waarvan 2 verdiepingen zijn verhuurd. De oppervlakte van het verhuurde deel is 80 m². De maandelijkse huurprijs is € 1.000.
Stap 1: Bepaal de WOZ-waarde van het verhuurde deel.
Aandeel verhuurde deel = 80 / 160 = 0,5.
WOZ-waarde verhuurde deel = 0,5 × € 250.000 = € 125.000.Stap 2: Bereken de jaarlijkse huurprijs.
Jaarlijkse huurprijs = 12 × € 1.000 = € 12.000.Stap 3: Bereken het percentage huurprijs t.o.v. WOZ-waarde.
Percentage = (€ 12.000 / € 125.000) × 100 = 9,6%.Stap 4: Zoek het percentage in de tabel.
Aangezien de verhuur in 2023 begon, gebruiken we de tabel voor 2023 en later.
9,6% is boven 5%.
Leegwaarderatio = 100%.Stap 5: Bereken de waarde van het verhuurde deel.
Waarde = 100% × € 125.000 = € 125.000.Stap 6: Bereken de totale waarde van de woning.
Trek de WOZ-waarde van het verhuurde deel af van de totale WOZ-waarde:
€ 250.000 – € 125.000 = € 125.000.
Tel de waarde van het verhuurde deel op bij de waarde van het onverhuurde deel:
€ 125.000 + € 125.000 = € 250.000.
In dit voorbeeld blijkt dat de totale waarde van de woning gelijk blijft aan de WOZ-waarde, aangezien het verhuurde deel volledig is aangerekend. Dit is het geval wanneer de huurprijs hoger is dan 5% van de WOZ-waarde van het verhuurde deel.
Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten bij de berekening?
Bij het bepalen van de leegwaarderatio zijn er een aantal belangrijke aandachtspunten die moeten worden gehonoreerd:
1. Kiezen van de juiste WOZ-waarde
De WOZ-waarde die voor de berekening wordt gebruikt, moet afkomstig zijn uit de beschikking van de gemeente in het jaar dat de overdracht of erfenis plaatsvond of het daaropvolgende jaar. In sommige gevallen is het mogelijk om een WOZ-waarde van een volgend jaar te gebruiken, zoals in het voorbeeld waarin een woning in 2024 is geërfd. In dat geval kan gekozen worden voor de WOZ-waarde van 2024 of 2025, afhankelijk van de peildatum.
2. Verhouding huurprijs t.o.v. WOZ-waarde
De verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van het verhuurde deel bepaalt de leegwaarderatio. Het is daarom belangrijk om de correcte huurprijs te gebruiken. Als de huur niet begon aan het begin van het kalenderjaar, moet de huurprijs die geldt op het moment van aangifte worden gebruikt.
3. Oppervlakte van het verhuurde deel
Bij gedeeltelijk verhuurde woningen is het noodzakelijk om de oppervlakte van het verhuurde deel te berekenen. De WOZ-waarde van het verhuurde deel wordt berekend door de verhouding van de oppervlakte van het verhuurde deel ten opzichte van de totale woning te bepalen.
4. Tabelkeuze afhankelijk van verhuringstermijn
Als de verhuring begon voor 2023, wordt de tabel voor de periode tot en met 2022 gebruikt. Als de verhuring begon vanaf 2023, wordt de tabel voor de periode vanaf 2023 gebruikt. Dit is een belangrijk onderscheid, omdat de percentages in deze tabellen verschillend zijn.
Gevolgen voor belastingaangiften en erfbelasting
De leegwaarderatio heeft directe gevolgen voor de erfbelasting en schenkbijstand. Bij de erfbelasting wordt namelijk niet de volledige WOZ-waarde van een verhuurde woning aangerekend, maar alleen het deel dat is bepaald via de leegwaarderatio. Dit betekent dat de belastingaangifte voor een verhuurde woning lager kan uitvallen dan voor een zelfbewoonde woning, afhankelijk van de huurprijs en de verhuringstermijn.
Voor schenkbijstandsdoeleinden geldt hetzelfde principe. Bij een schenking van een verhuurde woning wordt de waarde van het verhuurde deel berekend via de leegwaarderatio. Dit heeft invloed op de hoogte van de schenkbijstand die moet worden betaald.
Conclusie
De berekening van de waarde van een verhuurde woning is een complexe aangelegenheid die afhankelijk is van meerdere factoren, zoals de WOZ-waarde, de jaarlijkse huurprijs, de oppervlakte van het verhuurde deel en de verhuringstermijn. De leegwaarderatio speelt een centrale rol in deze berekening en bepaalt hoeveel van de WOZ-waarde aangerekend wordt bij de belastingaangiften en erfbelasting.
Het is van groot belang om de juiste tabellen te gebruiken en de correcte stappen in acht te nemen bij de berekening. Aangezien de leegwaarderatio jaarlijks kan veranderen, is het verstandig om vooraf te controleren welke percentages voor het betreffende jaar van toepassing zijn. Daarnaast is het belangrijk om bij gedeeltelijk verhuurde woningen de oppervlakte van het verhuurde deel nauwkeurig te bepalen en deze in de berekening op te nemen.
Voor (potentiële) woningeigenaren, fondsbeleggers en professionals in de vastgoedsector is het begrijpen van de leegwaarderatio en de daarbij horende berekeningen essentieel voor een correcte administratie en belastingaangifte. Door deze methode te volgen, is het mogelijk om zowel de belastingaanslagen als de waarde van de verhuurde woning accuraat vast te stellen, zodat eventuele belastingverplichtingen correct worden afgerekend.