Wetswijzigingen en hun impact op WOZ-waarde en middenhuur

De woningmarkt in Nederland is in de afgelopen jaren sterk veranderd. Zowel regelgeving als fiscale wijzigingen hebben geleid tot een krimp in het aanbod van betaalbare huurwoningen. In reactie hierop zijn er diverse maatregelen genomen, gericht op het behoud van middenhuurwoningen en het verhinderen van uitponden. Deze maatregelen raken vooral het woningwaarderingsstelsel (WWS), waarbij de WOZ-waarde een centrale rol speelt. In dit artikel geven we een overzicht van de belangrijkste wetswijzigingen en hun impact op de WOZ-waarde en het middenhuurconcept. Daarnaast bespreken we de praktische gevolgen voor verhuurders en huurders.

Inleiding

De Wet Betaalbare Huur en de Wet Vaste Huurcontracten zijn in juli 2024 in werking getreden. Deze wetten hebben geleid tot een gereguleerde middenhuur, waarbij de huurprijs wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). De WOZ-waarde speelt een belangrijke rol in dit stelsel, omdat zij invloed heeft op de puntentelling en dus op de maximale huurprijs die mag worden gevraagd. Echter, het huidige WWS leidde in de praktijk tot een krimp in het aanbod van betaalbare huurwoningen, omdat verhuurders hun woningen verkochten (uitponden) in plaats van te herverhuren. Dit heeft geleid tot aanpassingen in het WWS, waardoor de WOZ-waarde nu zwaarder meetelt en het uitponden minder aantrekkelijk wordt.

De maatregelen zijn gericht op vier hoofdproblematieken: woningen met een hoge WOZ-waarde, kleine rijksmonumenten, appartementen zonder buitenruimte en tijdelijke huurcontracten voor studenten. In het volgende gedeelte bespreken we deze maatregelen nader, evenals hun impact op de huurprijs, het verhuren en het uitponden.

Aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS)

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is het centrale instrument voor het bepalen van de huurprijs in het middenhuurmodel. Het stelsel berekent een puntentelling aan de hand van diverse kenmerken van de woning, waaronder de oppervlakte, energieprestatie, buitenruimte en WOZ-waarde. De totale puntentelling bepaalt vervolgens de maximale huurprijs die mag worden gevraagd. In de afgelopen jaren zijn er meerdere wijzigingen aangebracht in het WWS, om het middenhuurmodel meer aantrekkelijk te maken voor verhuurders en om het uitponden te verminderen.

WOZ-waarde en WWS

De WOZ-waarde speelt een belangrijke rol in het WWS. Tot voor kort was er een WOZ-cap, waardoor de WOZ-waarde in de puntentelling slechts tot een bepaald percentage kon meespelen. Dit was bedoeld om huurprijzen op populaire locaties te beperken. Echter, deze cap had ook tot gevolg dat de huurprijs onder de marktprijs bleef, waardoor het verhuren minder rendabel werd voor verhuurders. Hierdoor verkochten verhuurders hun woningen, wat leidde tot een krimp in het aanbod van betaalbare huurwoningen.

Om dit probleem aan te kaarten, is er nu een WOZ-prijsopslag ingevoerd. Deze opslag maakt het mogelijk dat verhuurders een hogere huurprijs kunnen vragen, zonder dat de woning boven de middenhuurgrens uitstijgt naar de vrije sector. Dit heeft het doel om de opbrengst uit verhuur dichter bij de marktprijs te brengen, waardoor het uitponden minder aantrekkelijk wordt.

Aanpassing aan rijksmonumenten

Een andere aanpassing betreft kleine rijksmonumenten. Deze woningen zijn vaak uniek in karakter, maar vallen binnen het middenhuurmodel onder bepaalde beperkingen. Tot voor kort was het niet mogelijk om een hogere huurprijs te vragen voor deze woningen, omdat de WOZ-waarde beperkt werd. Nu wordt de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten zwaarder gewaardeerd in het WWS, wat leidt tot een hogere puntentelling en dus een hogere huurprijs. Dit maakt het verhuren van deze woningen aantrekkelijker voor verhuurders.

Buitenruimte en puntentelling

De buitenruimte speelt ook een rol in het WWS. Tot voor kort werd het ontbreken van buitenruimte gestraft met vijf minpunten, wat leidde tot een lagere puntentelling en dus een lagere huurprijs. Echter, in veel steden is het ontbreken van buitenruimte standaard, vooral in appartementen. Hierdoor werd het verhuren van dergelijke woningen minder rendabel, wat leidde tot uitponden. Nu zijn deze minpunten geschrapt, wat betekent dat de puntentelling niet langer wordt beïnvloed door het ontbreken van buitenruimte. Dit maakt het verhuren van appartementen zonder buitenruimte aantrekkelijker.

Energielabels

Energielabels hebben ook een invloed op de puntentelling in het WWS. Slechte energielabels (E, F, G) leiden tot minder punten, terwijl goede energielabels (A of beter) extra punten opleveren. Deze aanpassing is bedoeld om verhuurders aan te zetten tot energiebesparing en duurzame verbeteringen aan hun woningen. Het verhuren van woningen met een goed energielabel is dus gunstiger in het WWS.

Tijdelijke huurcontracten voor studenten

Een andere maatregel betreft tijdelijke huurcontracten voor studenten. Tot voor kort was het alleen mogelijk voor studenten die vanuit een andere gemeente verhuisden, om een tijdelijk huurcontract af te sluiten. Dit contract duurde maximaal twee jaar en was bedoeld om studenten te helpen bij het vinden van een tijdelijke verblijfplaats. Nu geldt deze mogelijkheid ook voor studenten die al in dezelfde gemeente wonen. Dit maakt het makkelijker voor studenten om tijdelijk te verhuizen, wat gunstig is voor de huurmarkt in steden.

Impact op verhuurders en huurders

De wijzigingen in het WWS hebben een directe impact op zowel verhuurders als huurders. Voor verhuurders betekent het dat het verhuren van middenhuurwoningen aantrekkelijker wordt, omdat de huurprijs dichter bij de marktprijs komt. Hierdoor is het minder aantrekkelijk om de woning te verkopen, wat leidt tot een toename van het aanbod van betaalbare huurwoningen. Voor huurders betekent het dat de huurprijs in bepaalde gevallen hoger kan zijn, maar het aantal beschikbare huurwoningen toeneemt, wat gunstig is voor de huurmarkt.

Conclusie

De aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) zijn bedoeld om het middenhuurmodel aantrekkelijker te maken voor verhuurders en het uitponden te verminderen. De WOZ-waarde speelt een centrale rol in deze aanpassingen, omdat zij nu zwaarder meetelt in de puntentelling en dus in de huurprijs. Daarnaast zijn er aanpassingen gedaan aan de behandeling van kleine rijksmonumenten, buitenruimte en tijdelijke huurcontracten voor studenten. Deze maatregelen hebben tot doel om de huurmarkt te stabiliseren en het aanbod van betaalbare huurwoningen te vergroten.