Wijziging fiscale regelingen voor woningschenkingen per 1 januari 2027

De fiscale regelingen rondom woningschenkingen worden aanzienlijk aangepast per 1 januari 2027. Deze wijziging betreft de bepaling van de waarde van geschonken woningen voor de schenkbelasting. Tot nu toe was de waarde van geschonken woningen bepaald aan de hand van de WOZ-waarde, zoals vastgelegd in artikel 21 lid 5 van de Successiewet. Vanaf 2027 wordt deze regeling echter aangepast, waardoor de belastinggevolgen van woningschenkingen aanzienlijk kunnen veranderen.

Inleiding

In het conceptwetsvoorstel voor de Fiscale Verzamelwet 2027 is aangekondigd dat woningen die bij leven worden geschonken, in de toekomst niet meer worden gewaardeerd op basis van de WOZ-waarde, maar op basis van hun reële marktwaarde. Dit betekent dat er een duidelijke verschuiving plaatsvindt in de fiscale bepaling van de waarde van geschonken woningen. Voor woningen die via erfrecht worden overgedragen, blijft de WOZ-waarde echter van toepassing.

Deze wijziging is ingevoerd om misbruik te voorkomen van de huidige regeling, waarbij de WOZ-waarde vaak lager ligt dan de werkelijke marktwaarde. Hierdoor kunnen lagere schenkbelastingen ontstaan, terwijl de feitelijke waarde van de schenking hoger is. Het kabinet ziet hierin een onwenselijke situatie en wil deze voorkomen door de regeling aan te passen.

Huidige situatie: WOZ-waarde als basis

Tot en met 2026 wordt de waarde van geschonken woningen bepaald aan de hand van de WOZ-waarde. Deze regeling is in 2010 ingevoerd met als doel de uitvoering van schenkbelastingaangiften te vereenvoudigen. Voor zowel schenkingen als erfrechten is de WOZ-waarde gebruikt als maatstaf voor de belastingberekening.

De WOZ-waarde is jaarlijks vastgesteld door gemeenten en geeft een theoretische waarde van de woning weer, gebaseerd op de gemeentelijke waarderingsmethode. Deze waarde is bedoeld om een uniforme basis te bieden voor de berekening van de woningwaardebelasting en andere fiscale aangelegenheden.

Toch blijkt uit praktijkgevallen dat de WOZ-waarde vaak lager kan liggen dan de werkelijke marktwaarde. Dit kan leiden tot situaties waarin de feitelijke waarde van de schenking hoger is dan de belastinggevolgen die daaraan verbonden zijn. Zo kan een woning, die op de markt voor € 450.000 te koop is, worden geschonken op basis van een WOZ-waarde van € 400.000. In dat geval ontstaat een verschil van € 50.000 dat niet belast wordt, terwijl het een feitelijk voordeel is voor de ontvanger van de schenking.

Wijziging per 1 januari 2027: marktwaarde als basis

Vanaf 1 januari 2027 wordt de regeling aangepast. Bij schenkingen van woningen wordt de waarde van de woning niet meer bepaald aan de hand van de WOZ-waarde, maar aan de hand van de reële marktwaarde. Voor erfrechten blijft de WOZ-waarde echter van toepassing.

Deze wijziging is ingevoerd om zogenaamde "waarderingsconstructies" te voorkomen. Het kabinet stelt dat de huidige regeling wordt misbruikt om schenkbelasting te ontwijken. Door de schenkbelasting nu te berekenen op basis van de marktwaarde in plaats van de WOZ-waarde, wordt het belastingsysteem eerlijker en transparanter.

De praktische gevolgen van deze wijziging zijn duidelijk. Als iemand vanaf 2027 een woning schenkt, wordt de waarde bepaald aan de hand van de reële marktwaarde. Dit betekent dat eventuele verschillen tussen de WOZ-waarde en de werkelijke marktwaarde nu wel belast worden. Dit heeft vooral gevolgen voor schenkingen die nu nog worden gedaan, want tot 2026 blijft de WOZ-waarde als maatstaf gelden.

Juridische achtergrond

De huidige regeling is vastgelegd in artikel 21 lid 5 van de Successiewet. Deze regel stelt dat bij schenkingen van woningen de waarde van de schenking bepaald wordt aan de hand van de WOZ-waarde. In 2010 is deze regeling ingevoerd om de uitvoering van schenkbelastingaangiften te vereenvoudigen. Het kabinet zag hierin een mogelijkheid om administratie te besparen en belastingplichtigen te ontzorgen.

De wijziging die in het conceptwetsvoorstel voor de Fiscale Verzamelwet 2027 wordt voorgesteld, betreft artikel 21 lid 1 van de Successiewet. Deze lid bepaalt dat bij schenkingen de waarde van het geschonken goed bepaald moet worden aan de hand van de waarde in het economische verkeer. Voor woningen die bij leven worden geschonken, wordt deze regeling nu vanaf 2027 toegepast.

Een belangrijke juridische grondslag voor deze wijziging is het arrest van de Hoge Raad van 11 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3491. In dit arrest is bepaald dat bij legaten waarbij de inbreng afhankelijk is van de waarde van de woning, de specifieke waarderingsmaatstaf van de woning (de WOZ-waarde) ook moet worden toegepast. Dit betekent dat de WOZ-waarde niet altijd als maatstaf kan worden gebruikt, afhankelijk van de omstandigheden van de schenking.

Praktische voorbeelden

Een aantal voorbeelden maakt duidelijk hoe de huidige regeling en de komende wijziging in de praktijk werken.

Voorbeeld 1: huidige situatie

A verkoopt een woning aan B voor de WOZ-waarde van € 400.000, terwijl de werkelijke marktwaarde € 450.000 bedraagt. B wordt daardoor feitelijk verrijkt met € 50.000, maar betaalt geen schenkbelasting over dit verschil. De WOZ-waarde is de maatstaf voor de schenkbelasting, en dus wordt alleen over de WOZ-waarde belasting geheven.

Voorbeeld 2: toekomstige situatie

Vanaf 1 januari 2027 wordt de waarde van de geschonken woning bepaald aan de hand van de werkelijke marktwaarde. In dit geval wordt over de volledige marktwaarde van € 450.000 schenkbelasting geheven. Het verschil van € 50.000 wordt nu wel belast, wat leidt tot hogere belastingverplichtingen voor de schenker.

Voorbeeld 3: legaat tegen inbreng

Een woning met een WOZ-waarde van € 180.000 wordt gelegateerd aan D tegen inbreng van de WEV. De woning en de inbrengverplichting worden voor de erfbelasting beide gewaardeerd op de WOZ-waarde. De legataris D verkrijgt de woning voor de erfbelasting gewaardeerd op € 0, omdat de inbrengverplichting gelijk is aan de WOZ-waarde. Dit is een typische situatie waarin de WOZ-waarde als maatstaf wordt gebruikt.

Voorbeeld 4: legaat met percentage inbreng

Een woning met een WOZ-waarde van € 180.000 wordt gelegateerd aan F tegen inbreng van 40% van de WEV. De inbrengverplichting wordt gewaardeerd op 40% van de WOZ-waarde, dus op € 72.000. De legataris F verkrijgt de woning voor de erfbelasting gewaardeerd op € 108.000. De erfgenaam verkrijgt een vordering op de legataris, die wordt gewaardeerd op € 72.000.

Gevolgen voor schenkbelastingaangiften

De wijziging heeft directe gevolgen voor schenkbelastingaangiften. Tot 2026 blijft de WOZ-waarde als maatstaf gelden voor schenkingen. Vanaf 2027 wordt de waarde van geschonken woningen bepaald aan de hand van de reële marktwaarde. Dit betekent dat schenkbelastingaangiften die na 2027 worden ingediend, op basis van de marktwaarde worden berekend.

Voor schenkingen die nu nog worden gedaan, blijft de WOZ-waarde als maatstaf gelden. Dit biedt een korte termijnvoordeel, aangezien de belastingverplichtingen nu lager kunnen zijn dan in de toekomst.

Belastingadviseurs en notarissen adviseren mensen die overwegen een woning te schenken vóór 2027, om hier rekening mee te houden. Door de komende wijziging wordt de schenkbelastingaangifte in de toekomst hoger, wat kan leiden tot grotere belastingverplichtingen.

Rol van de notaris bij erf- en schenkbelasting

De notaris speelt een centrale rol bij de berekening en aangifte van erf- en schenkbelasting. Bij een schenkbelastingaangifte wordt de waarde van de geschonken goederen bepaald en wordt de belasting berekend. De notaris adviseert de schenker over de fiscale gevolgen van de schenking en zorgt voor de juiste administratie.

In het verleden was de waarde van de woning voor de aangifte van het successierecht nog wel eens een discussiepunt. In de aangifte moest de waarde in het economische verkeer worden opgegeven, wat soms lastig was te bepalen. De staatssecretaris heeft daarom bepaald dat voor woningen de waarde in het economische verkeer voortaan wordt gesteld op de WOZ-waarde. Dit maakt het proces transparanter en eenvoudiger.

Toch moet worden opgemerkt dat de WOZ-waarde niet altijd een accuraat beeld geeft van de werkelijke marktwaarde. Het is daarom van groot belang dat de eigenaar van de woning zijn WOZ-beschikking kritisch bekijkt en eventueel bezwaar indient als de waarde te hoog of te laag is. Voor erfgenamen die de WOZ-waarde als te hoog zien, is er ook de mogelijkheid om een nieuwe WOZ-beschikking aan te vragen.

Conclusie

De wijziging in de fiscale regelingen voor woningschenkingen per 1 januari 2027 heeft aanzienlijke gevolgen voor schenkbelastingaangiften. De waarde van geschonken woningen wordt niet meer bepaald aan de hand van de WOZ-waarde, maar aan de hand van de reële marktwaarde. Voor erfrechten blijft de WOZ-waarde van toepassing. Deze wijziging is ingevoerd om misbruik te voorkomen van de huidige regeling en om het belastingsysteem eerlijker en transparanter te maken.

De praktische gevolgen van deze wijziging zijn duidelijk. Schenkbelastingaangiften die na 2027 worden ingediend, worden op basis van de marktwaarde berekend. Dit betekent dat schenkbelastingaangiften in de toekomst hoger kunnen zijn dan nu. Voor mensen die overwegen een woning te schenken vóór 2027, biedt dit een korte termijnvoordeel.

De notaris speelt een centrale rol bij de berekening en aangifte van erf- en schenkbelasting. Het is belangrijk dat schenkers en erfgenamen hier goed over geïnformeerd zijn en eventueel professioneel advies in zoeken. De WOZ-waarde is een maatstaf, maar geeft niet altijd een accuraat beeld van de werkelijke marktwaarde. Het is daarom van groot belang dat deze waarde kritisch wordt bekeken en eventueel aangepast wordt.