Vermogen in een VvE en belasting in Box 3: Wat appartementseigenaren moeten weten

Voor appartementseigenaren in Nederland is het belangrijk om bewust te zijn van de belastingvoordelen en -verplichtingen die met hun aandeel in een vereniging van eigenaren (VvE) meekomen. In de aanslaginkomstenbelasting (IB) wordt het vermogen van een VvE in de meeste gevallen ondergebracht in Box 3, waarbij het vermogen belast wordt op basis van een forfaitair rendement. Dit rendement is afhankelijk van de categorie waar het vermogen onder valt, zoals ‘overige bezittingen’ of ‘banktegoeden’.

De vraag hoe het aandeel in een VvE-reserve precies moet worden aangemerkt in Box 3, is in de afgelopen jaren centraal geweest in juridische en fiscale discussies. De Hoge Raad en de Staatssecretaris van Financiën hebben deze kwestie recentelijk beoordeeld, wat heeft geleid tot wijzigingen in de aanpak van het forfaitaire rendement en de manier waarop het vermogen van de VvE in Box 3 moet worden ingevuld.

Dit artikel biedt een overzicht van de belastingvoorzieningen rondom Box 3, met een focus op de VvE en het aandeel in het reservefonds. Het legt uit hoe het vermogen in een VvE wordt berekend, welke categorie het valt onder in Box 3 en wat de gevolgen zijn voor de vermogensbelasting.

Wat is Box 3?

Box 3 is een categorie in de inkomstenbelastingaanslag (IB) die zich richt op financiële vermogensrechten. Deze categorie omvat onder meer:

Aandelen en obligaties;
Onroerende zaken die niet in Box 1 vallen;
Een tweede woning, die niet als hoofdverblijf geldt;
Spaartegoeden;
Kapitaal- en lijfrenteverzekeringen die niet tot Box 1 behoren;
Overige bezittingen, waaronder het aandeel in het vermogen van een VvE.

Het vermogen in Box 3 wordt belast op basis van een forfaitair rendement, wat betekent dat de belasting wordt berekend op een verondersteld rendement, en niet op het daadwerkelijke rendement van het vermogen. Dit rendement varieert per categorie van vermogen.

In 2024 is het heffingsvrij vermogen in Box 3 57.000 euro per persoon, wat betekent dat alleen het vermogen boven deze drempel belast wordt. Voor personen die een fiscuspartner hebben, geldt een heffingsvrij bedrag van 114.000 euro.

Het aandeel in het vermogen van de VvE

Appartementseigenaren zijn lid van een VvE, waarin zij een aandeel hebben in het vermogen van de VvE. Dit vermogen bestaat uit reserves, waaronder het reservefonds voor groot onderhoud, eventuele algemene reserves en andere financiële middelen.

Hoe wordt het aandeel berekend?

Om het aandeel van een appartementseigenaar in het vermogen van de VvE te berekenen, zijn de volgende stappen van toepassing:

Bereken het vermogen van de VvE:
Het vermogen van de VvE is gelijk aan het balanstotaal minus alle schulden. De waardepeildatum is 1 januari van het aangiftejaar, wat betekent dat de balans van 31 december van het voorgaande jaar wordt gebruikt.
Bepaal de verdeelsleutel:
De verdeelsleutel wordt bepaald door de splitsingsakte van de VvE. In deze akte staat het splitsingsreglement opgenomen. Het reglement kan verwijzen naar een modelreglement, maar er kunnen ook specifieke afwijkingen zijn, zoals een andere verdeling van kosten of reserves.
Bereken jouw aandeel in het vermogen:
Het aandeel van een appartementseigenaar wordt berekend aan de hand van het aantal breukdelen. Stel dat het totaal van de breukdelen bijvoorbeeld 10 is, en een appartementseigenaar heeft 2 breukdelen, dan is zijn aandeel gelijk aan 2/10e van het totale vermogen.
Gebruik van software:
Veel VvE-beheerders gebruiken software zoals Twinq of Convect, waarin appartementseigenaren hun aandeel in het vermogen kunnen nalezen. Deze programma’s tonen vaak het eindstand van het reservefonds aan het einde van het kalenderjaar, wat overeenkomt met de waardepeildatum van 1 januari van het aangiftejaar.

Voorbeeldberekening

Stel dat de VvE een vermogen heeft van € 200.000, en een appartementseigenaar heeft 2 van de 10 breukdelen. Dan is zijn aandeel in het vermogen:

2/10 × € 200.000 = € 40.000

Belasting in Box 3: Categorieën en forfaitaire rendementen

Het aandeel in het vermogen van de VvE valt in de meeste gevallen onder de categorie ‘overige bezittingen’, wat betekent dat het belast wordt met een forfaitair rendement van 5,38%. Dit percentage is sinds 2024 in werking.

Veranderingen in de belastingregels

Tot en met 2023 werd het aandeel in het reservefonds gezien als een belegging met een forfaitair rendement van 6,17%. Echter, in een rechtszaak (Hof Arnhem-Leeuwarden) is besloten dat het reservefonds in sommige gevallen moet worden belast als spaargeld, wat een verlaagd forfaitair rendement van 0,12% inhoudt.

De Staatssecretaris van Financiën heeft hier op reageerd door het Besluit rechtsherstel Box 3 in te voeren. In dit besluit is bepaald dat de VvE-reserves in de categorie ‘banktegoeden’ moeten worden geplaatst, met een forfaitair rendement van 0,12%. Deze aanpassing geldt voor de periode van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2025.

Gevolgen voor appartementseigenaren

De verandering in de categorie van het aandeel in het vermogen van de VvE heeft gevolgen voor de vermogensbelasting. Appartementseigenaren die hun aandeel in de VvE als overige bezittingen hebben ingevuld met het hogere rendement van 6,17%, zullen mogelijk meerbetalen. De Staatssecretaris heeft hier op gereageerd met het Besluit rechtsherstel Box 3, waardoor het verschil gecorrigeerd kan worden.

Belastingaangifte in Box 3

Bij het invullen van de IB-aangifte, dient het aandeel in het vermogen van de VvE opgenomen te worden in Box 3. Dit gebeurt in het deel “Sparen en beleggen”.

De volgende vragen zijn relevant:

Was het vermogen op 1 januari van het aangiftejaar meer dan € 21.139 (of € 42.278 bij een fiscuspartner)?
Welk bedrag is opgenomen als overige bezittingen in Box 3?

Appartementseigenaren dient alleen hun eigen aandeel in het vermogen van de VvE op te nemen, en niet het totale vermogen van de VvE. Dit aandeel kan worden opgevraagd bij de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE.

Rechtspraak en jurisprudentie

De vraag hoe het aandeel in het vermogen van de VvE in Box 3 dient te worden ingevuld, is recentelijk centraal geweest in een rechtszaak voor de Hoge Raad.

In deze zaak was sprake van een koppel (X1 en X2) dat aandelen in de reserves van drie VvE’s bezat. Het Hof Arnhem-Leeuwarden had besloten dat het reservefonds als een spaartegoed moest worden aangemerkt, met een forfaitair rendement van 0,12%. De Staatssecretaris van Financiën stelde in cassatie dat het hof had moeten afwijken van het Besluit rechtsherstel Box 3 en het reservefonds als overige bezittingen had moeten belasten met een rendement van 5,38%.

De Hoge Raad oordeelde dat het forfaitaire rendement van het gehele Box 3-vermogen relevant is voor de vraag of de heffing discriminatoir is. Het rechtsherstel is beperkt tot het forfait van de Herstelwet. Het koppel had geen recht op verder rechtsherstel dan wat uit deze wet voortvloeit.

Gevolgen van de rechtspraak

De rechtspraak van de Hoge Raad heeft geleid tot een herbesturing van de belastingaanslag in Box 3. Het Besluit rechtsherstel Box 3 is vervangen door de Wet Rechtsherstel Box 3 en de Overbruggingswet Box 3.

Deze wetten regelen hoe het forfaitaire rendement moet worden berekend voor de periode van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2025. Tijdens deze overbruggingsperiode is het aandeel in het vermogen van de VvE ondergebracht in de categorie banktegoeden, met een forfaitair rendement van 0,12%.

Voor- en nadelen van het aandeel in de VvE

Het aandeel in het vermogen van de VvE heeft zowel voordelen als nadelen, afhankelijk van de omstandigheden van de appartementseigenaar.

Voordelen

Vermogensrecht:
Een aandeel in de VvE is een vermogensrecht, wat betekent dat het onderdeel is van het vermogen in Box 3. Dit kan een belastingvoordeel inhouden, afhankelijk van de categorie waar het onder valt.
Vermogensgroei:
Reserves van de VvE kunnen groeien door rente op de spaargeldrekeningen van de VvE. Dit kan leiden tot een toename van het vermogen van de appartementseigenaar.
Verkoop van het appartement:
Bij de verkoop van een appartement kan het aandeel in de VvE worden meegenomen in de verkoopprijs. Dit kan leiden tot een hoger verkoopbedrag.

Nadelen

Belastingaanslag:
Het aandeel in de VvE wordt belast in Box 3, wat kan leiden tot een belastingaanslag op het forfaitaire rendement. Dit rendement kan hoger zijn dan het daadwerkelijke rendement van het vermogen.
Verandering in regels:
De regels rondom Box 3 kunnen veranderen, wat kan leiden tot onverwachte belastingaanslagen of correcties in de aanslag.
Transparantie:
Het aandeel in de VvE is niet altijd gemakkelijk te bepalen, omdat de verdeelsleutel kan afwijken per VvE. Dit maakt het lastig om het aandeel nauwkeurig te berekenen.

Praktische stappen voor appartementseigenaren

Om ervoor te zorgen dat het aandeel in het vermogen van de VvE correct wordt ingevuld in de IB-aangifte, zijn de volgende stappen aan te raden:

Controleer de jaarstukken van de VvE:
De jaarstukken bevatten de balans van de VvE, waarin het vermogen op 31 december van het voorgaande jaar staat vermeld. Dit is de waardepeildatum voor 1 januari van het aangiftejaar.
Bepaal de verdeelsleutel:
De verdeelsleutel staat vermeld in de splitsingsakte van de VvE. Deze akte bepaalt hoe het vermogen wordt verdeeld onder de appartementseigenaren.
Vraag het aandeel op bij de VvE-beheerder:
Veel VvE-beheerders geven standaard het aandeel van elke appartementseigenaar in het vermogen van de VvE weer in de jaarrekening. Dit maakt het eenvoudiger om het aandeel te berekenen.
Gebruik van software:
Appartementseigenaren kunnen inloggen op platforms zoals Twinq of Convect, waarin het aandeel in het vermogen van de VvE wordt weergegeven. Deze platforms tonen vaak het eindstand van het reservefonds aan het einde van het kalenderjaar.
Raadpleeg de Belastingdienst of een belastingadviseur:
Als er onduidelijkheden zijn over het aandeel in de VvE of de belastingaanslag in Box 3, is het aan te raden om raad in te winnen bij de Belastingdienst of een belastingadviseur.

Uitzonderingen en afwijkende situaties

In sommige gevallen kan een appartementseigenaar afzien van een storting in het reservefonds, bijvoorbeeld als het appartement niet lang genoeg wordt bewoond of als de kosten niet rechtstreeks van toepassing zijn op het appartement.

In dergelijke gevallen kan het aandeel in het reservefonds afwijken van het standaardaandeel, wat betekent dat het aandeel in de VvE anders wordt berekend.

Voorwaarden voor uitzonderingen

Kortdurend woonverblijf:
Appartementseigenaren die hun appartement slechts kortdurend bewonen, kunnen in sommige gevallen afzien van een storting in het reservefonds.
Niet-gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen:
Appartementseigenaren die niet gebruikmaken van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een lift of gemeenschappelijke ruimtes, kunnen in sommige gevallen afzien van een storting in het reservefonds.
Financiële omstandigheden:
In uitzonderlijke gevallen kunnen appartementseigenaren afzien van een storting in het reservefonds als ze financieel in moeilijkheden zijn.

De rol van de VvE-beheerder

De VvE-beheerder speelt een belangrijke rol bij het beheer van het vermogen van de VvE. De beheerder is verantwoordelijk voor het beheren van de reserves, het invullen van de jaarstukken en het communiceren met de appartementseigenaren.

Bij het beheer van het vermogen van de VvE zijn de volgende taken van toepassing:

Beheer van reserves:
De beheerder is verantwoordelijk voor het beheren van de reserves van de VvE, inclusief het reservefonds voor groot onderhoud en eventuele algemene reserves.
Jaarstukken:
De beheerder is verantwoordelijk voor het invullen van de jaarstukken, waarin het vermogen van de VvE op 31 december van het voorgaande jaar wordt vermeld. Deze jaarstukken zijn essentieel voor de berekening van het aandeel in het vermogen van de VvE.
Communicatie met appartementseigenaren:
De beheerder communiceert met de appartementseigenaren over de financiële situatie van de VvE, inclusief de verdeling van het vermogen en eventuele wijzigingen in de regels rondom het reservefonds.
Belastingaangifte:
In sommige gevallen kan de beheerder het aandeel van elke appartementseigenaar in het vermogen van de VvE vermelden in de jaarrekening, wat het eenvoudiger maakt voor de appartementseigenaar om het aandeel te berekenen.

Conclusie

Het aandeel in het vermogen van de VvE is een belangrijk element in de vermogensbelasting in Box 3. Appartementseigenaren zijn verplicht om hun aandeel in het vermogen van de VvE in te vullen in de IB-aangifte, waarbij het aandeel wordt belast op basis van een forfaitair rendement.

In de afgelopen jaren zijn er aanzienlijke wijzigingen geweest in de regels rondom het aandeel in het vermogen van de VvE. Tot 2023 werd het reservefonds gezien als een belegging met een forfaitair rendement van 6,17%, maar na de rechtspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden en de Hoge Raad is besloten dat het reservefonds in sommige gevallen moet worden belast als spaargeld met een forfaitair rendement van 0,12%.

De Staatssecretaris van Financiën heeft deze verandering verwerkt in de Wet Rechtsherstel Box 3 en de Overbruggingswet Box 3, waardoor het reservefonds in de categorie banktegoeden wordt geplaatst. Deze aanpassing geldt voor de periode van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2025.

Appartementseigenaren dient ervoor te zorgen dat hun aandeel in het vermogen van de VvE correct wordt berekend en ingevuld in de IB-aangifte. Dit gebeurt op basis van de jaarstukken van de VvE, de verdeelsleutel en eventueel software zoals Twinq of Convect.

Bij onduidelijkheden is het aan te raden om raad in te winnen bij de Belastingdienst of een belastingadviseur. Dit zorgt ervoor dat het aandeel in het vermogen van de VvE correct wordt ingevuld en dat de vermogensbelasting in Box 3 niet hoger uitvalt dan nodig is.