Inleiding
De WOZ-waarde speelt een centrale rol in het Nederlandse belasting- en fiscaal stelsel. Het is niet alleen een maatstaf voor de waarde van onroerend goed, maar ook een basis voor de berekening van lokale heffingen zoals de OZB (Overdraagbare Zelfstandige Belasting). De ontwikkeling van de WOZ-waarde heeft directe en indirecte financiële gevolgen zowel voor gemeenten als voor particuliere woningeigenaren en huurders. In dit artikel wordt een gedetailleerde en feitelijke beschouwing gegeven over de recente ontwikkelingen rondom de WOZ-waarde, het effect op de OZB, de Algemene Uitkering en de impact van investeringen door huurders. De betrekking tot de gemeentebegroting en de toekomstige financiële planning worden uitgebreid toegelicht.
WOZ-waarde en OZB: een wisselwerking
De WOZ-waarde is een jaarlijks bijgewerkte waarde van woningen en andere vormen van onroerend goed, bepaald door gemeenten in overleg met het Kadaster en het SVHW. Deze waarde is bepalend voor de berekening van de OZB, die gemeenten gebruiken voor de financiering van lokale diensten en infrastructuur. In de context van de gemeentebegroting 2026-2029 is gebleken dat de toegenomen WOZ-waarden van woningen en niet-woningen geleid hebben tot veranderingen in de inkomstenstructuren.
De gemeenteraad heeft echter besloten om eventuele stijgingen van de WOZ-waarde te compenseren in het OZB-tarief. Dit betekent dat huishoudens, ondanks een hogere woningwaarde, geen stijging van hun OZB-aanslag zullen ervaren. Voor gemeenten heeft dit als gevolg dat de opbrengsten uit OZB niet automatisch stijgen, tenzij er sprake is van een toename van het aantal woningen (areaaluitbreiding). In dit kader is sprake van een extra OZB-opbrengst van € 39.000, exclusief eventuele indexatie.
Daarnaast zijn de WOZ-waardes voor niet-woningen met € 920.000 hogere baten gemiddeld. Deze toegenomen waarden leiden daadwerkelijk tot extra OZB-opbrengsten, omdat het tarief hier niet wordt aangepast. Dit benadrukt het verschil in behandeling tussen woningen en niet-woningen binnen het OZB-stelsel.
WOZ-waarde en Algemene Uitkering
De Algemene Uitkering is een financiële ondersteuning die gemeenten ontvangen van het Rijk. Deze uitkering bevat een correctie- of compensatiemechanisme, gebaseerd op de totale WOZ-waarde van onroerend goed in de gemeente. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de potentiële OZB-opbrengsten, en dus hoe groter de korting die het Rijk toepast op de Algemene Uitkering.
In de nieuwe ramingen is gebleken dat de WOZ-waardeontwikkeling sterker is dan eerder verwacht. Dit heeft geleid tot een hogere correctie op de Algemene Uitkering dan in de Meicirculaire was ingeschat. In dit kader is de gemeente nu op een lagere Algemene Uitkering uitgekomen, met een negatief effect van € 392.000. Het toepassen van de WOZ-waardecompensatie heeft hierbij geleid tot een situatie waarin de gemeente geen extra OZB-inkomsten ontvangt die deze lagere uitkering compenseren. Alleen de areaaluitbreiding leidt tot extra OZB-inkomsten.
Investeringen door huurders en de invloed op WOZ-waarde
Een investering door een huurder in de woning kan leiden tot een stijging van de WOZ-waarde. Dit is bevestigd door een rechtspraak uit eind december 2018, waarin werd bepaald dat de investering van een huurder in een bankgebouw leidde tot een hogere huurwaarde en daarmee tot een stijging van de WOZ-waarde. Deze uitspraak benadrukt dat huurders die investeren in hun woning bijdragen aan de waardeontwikkeling van het onroerend goed, ook al is de eigendom niet in hun handen.
In de praktijk betekent dit dat huurders die verbeteringen aanbrengen – zoals modernisering van sanitair, verlenging van de kavel of het uitbreiden van de woning – een directe impact kunnen hebben op de WOZ-waarde. In tegenstelling tot eigendom van de woning, wordt deze waardeontwikkeling echter niet door de huurder zelf beheerd. Het is de gemeente die de WOZ-waarde bepaalt, en deze bepaling is gebaseerd op een aantal criteria, waaronder de marktwaarde en de staat van het pand.
WOZ-waarde en het woningaanbod
Het woningaanbod speelt een cruciale rol in de WOZ-waardeontwikkeling. Nieuwe woningen en uitbreidingen van het woningbestand leiden tot een hogere WOZ-waarde, omdat ze het totale areaal vergroten. In de context van de gemeentebegroting 2026-2029 is sprake van een extra inkomst door areaaluitbreiding van € 39.000, wat aantoont dat de toevoeging van nieuwe woningen directe fiscale consequenties heeft voor de gemeente.
Bijvoorbeeld, de woontoren "De Hoge Regentesse" in Den Haag is een recent voorbeeld van een ontwikkeling die zowel de woningvoorraad als de WOZ-waarde verhoogt. De toren bevat 128 appartementen met gemiddelde groottes van 69 tot 95 m², gericht op diverse doelgroepen zoals jonge professionals, expats en gezinnen. De appartementen zijn uitgerust met buitenruimte en separate berging, en de woning is een bijdrage aan het centrumbeeld van Den Haag.
Deze soort projecten draagt bij aan de WOZ-waarde van het gebied door de kwaliteit van het woningaanbod en de toegankelijkheid van de locatie. Daarnaast kunnen dergelijke projecten ook leiden tot veranderingen in de huurprijsontwikkeling, die indirect de WOZ-waarde beïnvloeden.
Indexatie van lokale lasten en de rol van belastingherijking
In de gemeentebegroting 2026-2029 is sprake van een indexatie van lokale lasten met 2,2%. Deze indexatie is in lijn met de vastgestelde begrotingsrichtlijnen uit de kaderbrief. Daarnaast zijn er belastingherijkingen doorgevoerd, die extra baten opleveren. Samen leiden deze maatregelen tot een toename van de baten van € 207.000. Deze herijkingen zijn onderdeel van een bredere strategie om de financiële positie van de gemeente te verbeteren en tegelijkertijd de financiële druk op huishoudens zoveel mogelijk te beheersen.
De indexatie en herijking zijn echter niet zonder gevolgen. De stijging van lokale lasten kan leiden tot veranderingen in de huishoudelijke budgetten, terwijl de herijking van belastingen een directe impact heeft op de inkomstenstructuur van de gemeente. Het is daarom belangrijk dat dergelijke maatregelen worden doorgevoerd op een manier die zowel transparant als eerlijk is voor alle betrokkenen.
De rol van de Algemene Reserve in de financiële dekking
In de context van de Perspectiefnota 2026 is een amendement aangenomen waarmee 10% van het surplus van de Algemene Reserve gebruikt kan worden als structureel dekkingsmiddel voor een deel van het tekort in 2026. Deze aanpak is ingevoerd om het incidentele overschot van de jaarrekening structureel in te zetten en zo de Algemene Reserve niet te overbelasten.
Het surplus wordt bepaald per 1 januari van het betreffende begrotingsjaar, in dit geval 2026. De berekening is gebaseerd op de weerstandscapaciteit uit de jaarrekening 2024, gecorrigeerd voor benodigde weerstandscapaciteit en mutaties in de Algemene Reserve. Uit deze berekening is een surplus van €13,1 miljoen gebleken, waarvan 10% – €1,3 miljoen – mag worden ingezet als dekkingsmiddel. Deze strategie helpt bij het beheersen van de financiële druk op de gemeente en zorgt voor een meer duurzame financiële planning.
Financiële mutaties in het sociaal domein
In het sociaal domein zijn er ook aanzienlijke mutaties geconstateerd. In het bijzonder op perceel B (behandeling met verblijf) is er sprake van een toegenomen vraag die heeft geleid tot hogere kosten van € 641.000. Deze stijging is te verklaren door de overgang van kinderen van andere zorgvormen naar deze intensieve vorm van zorg, die relatief duur is.
Daarnaast is er een afname van het voordeel op perceel E (ambulant) met € 433.000, hoewel dit gedeeltelijk gecompenseerd wordt door een verwacht voordeel op het Landelijk Transitiearrangement (LTA) van € 445.000. De totale mutatie in het sociaal domein is uiteindelijk € 148.000 nadelig. Deze ontwikkelingen benadrukken de noodzaak van een flexibele en voorspelbare financiering van sociaal domeinprojecten.
Conclusie
De WOZ-waarde speelt een essentiële rol in het lokale fiscale stelsel en heeft directe en indirecte gevolgen voor zowel woningeigenaren als gemeenten. De recente ontwikkelingen tonen aan dat de WOZ-waardeontwikkeling van woningen en niet-woningen een impact heeft op de inkomstenstructuren van gemeenten, zowel via de OZB als via de Algemene Uitkering. De toepassing van de WOZ-waardecompensatie heeft geleid tot een situatie waarin gemeenten geen extra inkomsten ontvangen uit stijgende waarden, tenzij er sprake is van areaaluitbreiding.
Daarnaast is de rol van huurders in de waardeontwikkeling van onroerend goed duidelijk geworden. Investeringen door huurders kunnen leiden tot hogere WOZ-waarden, wat indirect de financiële situatie van gemeenten kan beïnvloeden. Het is daarom belangrijk dat dergelijke investeringen worden erkenning vinden in beleidsmatige en fiscale beslissingen.
Tenslotte blijkt uit de financiële mutaties in het sociaal domein en de indexatie van lokale lasten dat gemeenten continu moeten aanpassen aan veranderende omstandigheden. Het gebruik van de Algemene Reserve als dekkingsmiddel biedt een mogelijkheid om structurele tekorten te beheersen, maar vereist wel een zorgvuldige en transparante aanpak.