Bij de verdeling van een gezamenlijke woning na een echtscheiding of het verlaten van een partner, ontstaat vaak een complexe fiscale situatie. De WOZ-waarde speelt hierin een centrale rol, niet alleen bij de bepaling van het eigenwoningforfait in box 1, maar ook bij de vermogensrendementsheffing in box 3. Bovendien beïnvloedt de WOZ-waarde de belastingaangifte van beide partners, zowel in de inkomstenbelasting als in de vennootschapsbelasting. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de relevante fiscale regels en praktische gevolgen voor de partijen bij het verlaten van een gezamenlijke woning. De nadruk ligt op de rol van de WOZ-waarde bij het bepalen van fiscale verplichtingen in zowel box 1 als box 3, evenals op de eventuele fiscale voordelen van een bezwaar tegen de WOZ-waarde of het uitvoeren van een taxatie.
WOZ-waarde en de inkomstenbelasting
De inkomstenbelasting speelt een centrale rol bij de belastingaangifte van particulieren die een woning bezitten. In dit kader is de WOZ-waarde van groot belang, aangezien deze de basis vormt voor het berekenen van het eigenwoningforfait in box 1. Het eigenwoningforfait is een fiscaal voordeel dat toelaat om een deel van de waarde van een woning in de inkomstenbelasting te verwerken. Voor het kalenderjaar 2023 geldt dat de WOZ-waarde van een woning op 1 januari 2023 de basis vormt voor het berekenen van het eigenwoningforfait. Als de WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.310.000 ligt, moet de huiseigenaar in de aangifte inkomstenbelasting 2024 een belasting betalen van 0,35% van deze WOZ-waarde in box 1.
Bij een echtscheiding of het verlaten van de gezamenlijke woning door één van de partners, wordt het eigenwoningforfait verdeeld over beide partijen. De vertrokken partner heeft maximaal 2 jaar de verplichting om inkomstenbelasting te betalen op zijn of haar aandeel in het eigenwoningforfait. Tijdens deze periode blijft de vertrokken partner verantwoordelijk voor een deel van de fiscale verplichtingen, terwijl de blijvende partner de woning gebruikt en mogelijk huur aan de vertrokken partner betaalt.
Wanneer de blijvende partner een reële huur aan de vertrokken partner betaalt, heeft dit gevolgen voor de aftrekbaarheid van hypotheekrente. De hypotheekrente is namelijk aftrekbaar in de inkomstenbelasting, maar enkel bij een looptijd van maximaal 30 jaar en bij een annuïtair of lineair aflossingsschema. Door de huur, die niet aftrekbaar is voor de blijvende partner, wordt de aftrekbaarheid van de hypotheekrente beïnvloed. Dit betekent dat de blijvende partner in dit geval minder aftrek heeft op de hypotheekrente, wat fiscaal nadelig kan zijn.
WOZ-waarde en vermogensrendementsheffing in box 3
Onder de vermogensrendementsheffing in box 3 vallen onder andere verhuurde onroerende zaken. De waarde van deze zaken wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde. Voor verhuurde woningen geldt dat de waarde wordt bepaald met behulp van de leegwaarderatio. Deze leegwaarderatio is een vermenigvuldigingsfactor die de waarde van een verhuurde woning vermindert ten opzichte van een niet-verhuurde woning. De leegwaarderatio is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning.
Met ingang van 1 januari 2023 zijn de percentages van de leegwaarderatiotabel geactualiseerd. Hierdoor ontstaat een hogere belastingaangifte in box 3 voor verhuurders van woningen, omdat de waarde van verhuurde woningen verder wordt verlaagd. De leegwaarderatio is dus een belangrijke factor bij het berekenen van de belastingaangifte in box 3, vooral bij verhuurde onroerende zaken.
Bij de verdeling van een gezamenlijke woning kan de verhuur of verpacht status van het pand ook fiscaal relevant zijn. Als een woning na het verlaten van een partner wordt verhuurd, kan de leegwaarderatio worden toegepast om de waarde van het verhuurde pand te verlagen. Hierdoor kan de belastingaangifte in box 3 worden verminderd. Het is echter belangrijk om te controleren of de verhuur voldoet aan de fiscale voorwaarden, zoals huurbescherming en het niet-tijdelijk karakter van de verhuur.
Fiscale afschrijving en WOZ-waarde
Bij de bepaling van de fiscale afschrijving op onroerend goed speelt de WOZ-waarde een cruciale rol. De afschrijving op een onroerend goed wordt beperkt tot het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de bodemwaarde. Voor ondernemers die gebouwen verhuren geldt de WOZ-waarde als bodemwaarde. Voor gebouwen in eigen gebruik is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde.
Afschrijving geschiedt op basis van "goed koopmansgebruik" en wordt stopgezet wanneer de fiscale boekwaarde van het gebouw beneden de bodemwaarde zakt. Als de bodemwaarde later stijgt, leidt dit niet automatisch tot een winstneming, maar beperkt het wel de afschrijvingsruimte voor nog lopende afschrijvingen.
Bij een verdeling van een gezamenlijke woning kan de afschrijving op het pand worden beïnvloed, afhankelijk van de verhuurstatus van het pand. Als meer dan 70% van het pand verhuurd wordt aan een derde, is er sprake van "onroerend goed ter belegging" en geldt 100% van de WOZ-waarde als bodemwaarde. Wanneer het pand leeg staat in afwachting van een huurder, is er sprake van een "gebouw voor belegging", wat ook fiscaal relevant is voor de bepaling van de bodemwaarde en eventuele afschrijvingen.
WOZ-waarde en bezwaar of taxatie
De WOZ-waarde kan aanzienlijke fiscale gevolgen hebben, zowel in box 1 als in box 3. Indien de vastgestelde WOZ-waarde niet correct is of niet accuraat weerspiegelt wat er op de markt mogelijk is, kan een bezwaar worden ingediend. Het bezwaar kan worden ingediend binnen 6 weken na ontvangst van de beschikking. Als het bezwaar succesvol is, kan dit leiden tot een lager eigenwoningforfait in box 1 en een lagere vermogensrendementsheffing in box 3.
Indien het bezwaarrecht reeds verlopen is, is het mogelijk om een taxatie uit te voeren. Een taxatie levert een objectieve waarde van het pand op, gebaseerd op de marktsituatie. Als uit het taxatierapport blijkt dat het verschil tussen de WOZ-waarde en de werkelijke waarde ten minste 10% bedraagt, mag de lagere waarde worden gehanteerd bij de belastingaangifte in box 3. Dit kan fiscaal gunstig zijn, aangezien de belastingaangifte in box 3 lager uitvalt bij een lagere waarde.
WOZ-waarde en milieubelastingen
De WOZ-waarde speelt ook een rol bij de belastingen op milieugrondslag, zoals de energiebelasting en de belasting op leidingwater. Deze belastingen zijn gebaseerd op het totale verbruik binnen het WOZ-object. De WOZ-waarde heeft dus indirect invloed op de hoogte van deze belastingen, omdat het verbruik binnen het WOZ-object wordt bepaald. De energiebelasting en de belasting op leidingwater kennen een degressieve tariefstructuur, waarbij de belastingplichtige voordeel heeft bij een zo groot mogelijke "aansluiting". De criteria van artikel 16 van de Wet WOZ zijn bepalend voor de afbakening van het WOZ-object en daarmee ook voor de berekening van deze belastingen.
Bij een verdeling van een gezamenlijke woning kan de verdeling van het WOZ-object fiscaal relevant zijn. Als het pand bijvoorbeeld in twee aparte WOZ-objecten wordt gesplitst, kan dit leiden tot veranderingen in de verdeling van de energie- en leidingwaterbelasting. Het is daarom belangrijk om de fiscale gevolgen van dergelijke splitsingen zorgvuldig te analyseren.
WOZ-waarde en schenk- en erfbelasting
De WOZ-waarde speelt ook een rol bij de schenk- en erfbelasting. Bij de verkrijging van een woning geldt de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. De verkrijger kan kiezen voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt of voor het op dat kalenderjaar volgende kalenderjaar. Dit kan fiscaal relevant zijn bij de bepaling van de belastingaangifte in box 1 en box 3.
Als een woning geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd of verpacht, wordt de waarde gesteld op de leegwaarderatio. Deze leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. De leegwaarderatio hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. Bij een echtscheiding of het verlaten van een gezamenlijke woning kan deze leegwaarderatio van invloed zijn op de fiscale verplichtingen van beide partners.
Conclusie
De WOZ-waarde heeft aanzienlijke fiscale gevolgen, zowel bij de inkomstenbelasting in box 1 als bij de vermogensrendementsheffing in box 3. Bij een echtscheiding of het verlaten van een gezamenlijke woning wordt de verdeling van de fiscale verplichtingen beïnvloed door de WOZ-waarde en de eventuele toepassing van de leegwaarderatio. De verdeling van de WOZ-waarde heeft ook invloed op de belastingaangifte van de vertrokken partner, die maximaal 2 jaar verantwoordelijk blijft voor een deel van het eigenwoningforfait. De blijvende partner kan fiscaal nadeel ondervinden bij het betalen van een reële huur aan de vertrokken partner.
Bij verhuurde woningen speelt de leegwaarderatio een belangrijke rol bij het bepalen van de waarde in box 3. Door de actualisatie van de leegwaarderatiotabel met ingang van 1 januari 2023 ontstaat een hogere belastingaangifte in box 3. Het is daarom belangrijk om de fiscale gevolgen van verhuur of verpacht status van een woning goed te analyseren.
De WOZ-waarde kan ook worden aangepast door middel van bezwaar of taxatie. Deze maatregelen kunnen fiscaal gunstig zijn, aangezien een lagere WOZ-waarde kan leiden tot een lager eigenwoningforfait in box 1 en een lagere vermogensrendementsheffing in box 3. Het is daarom belangrijk om de fiscale gevolgen van de WOZ-waarde en eventuele maatregelen ter correctie van deze waarde goed te begrijpen.
In samenvatting is de WOZ-waarde een centraal fiscaal instrument bij de verdeling van een gezamenlijke woning. Het heeft gevolgen voor zowel de inkomstenbelasting in box 1 als de vermogensrendementsheffing in box 3. Daarnaast beïnvloedt het de belastingaangifte van de vertrokken partner en de blijvende partner, afhankelijk van de verhuurstatus van het pand. Het is daarom van belang om de fiscale gevolgen van de WOZ-waarde en eventuele maatregelen ter correctie van deze waarde goed te begrijpen.