Inleiding
De WOZ-waarde van een woning speelt een centrale rol in het Nederlandse belastingstelsel. Ze beïnvloedt onder andere de hoogte van de onroerendezaakbelasting (OZB) en eventuele erf- of schenkingbelastingen. Wanneer een woning wordt verhuurd, kan de WOZ-waarde aanzienlijk afwijken van de marktwaarde, afhankelijk van de huurprijs en de relatie tussen verhuurder en huurder. Dit is met name relevant wanneer sprake is van een familierelatie tussen verhuurder en huurder.
In dit artikel bespreken we de gevolgen van een verhuur aan familie op de WOZ-waarde, de berekeningsmethoden en de relevante tabellen die van toepassing zijn. Daarnaast verduidelijken we de praktische stappen bij het bepalen van de WOZ-waarde en de eventuele belastingverplichtingen die daarmee gepaard gaan.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is een maatstaf voor de waarde van onroerend goed. Deze waarde wordt bepaald door de gemeente en wordt jaarlijks bijgesteld. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor diverse belastingen en berekeningen, waaronder de onroerendezaakbelasting, de erfenis- en schenkingbelasting, en de premie van de woonlastenverzekering.
Bij een verhuurde woning wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van het zogenaamde leegwaardemodel. Dit model stelt dat de waarde van een verhuurde woning gelijk is aan de waarde die de woning zou hebben als deze niet verhuurd was, vermenigvuldigd met een specifiek percentage, afhankelijk van de huurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde. Deze vermenigvuldigende factor wordt ook wel de leegwaarderatio genoemd.
Leegwaarderatio en verhuur aan familie
Een belangrijk aspect bij het bepalen van de WOZ-waarde van een verhuurde woning is de leegwaarderatio. Deze ratio bepaalt hoeveel procent van de WOZ-waarde wordt meegerekend bij het bepalen van de verhuurde waarde van de woning. De leegwaarderatio hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning.
Verhuur aan familie: Belastinggevolgen
Wanneer een woning wordt verhuurd aan een familielid, kan dit gevolgen hebben voor de leegwaarderatio. Volgens de gegevens van de Belastingdienst geldt voor 2023 en daarna dat als er sprake is van een zakelijke of familierelatie tussen verhuurder en huurder, en deze relatie leidt tot een ongebruikelijke huurprijs, dan wordt uitgegaan van het hoogste percentage in de leegwaarderatios. Vanaf 2023 is dit 100%.
Voorbeelden:
- Voor 2023: In de jaren voor 2023 gold voor een ongebruikelijke huurprijs een leegwaarderatio van 62%.
- Vanaf 2023: Voor een ongebruikelijke huurprijs, zoals een lagere huurprijs door een familierelatie, wordt 100% van de WOZ-waarde meegerekend.
Praktijkvoorbeeld
Stel, Willem verhuurt een woning aan zijn neef Pieter. De WOZ-waarde van deze woning bedraagt €200.000. De jaarlijkse huurprijs is €4.200, wat overeenkomt met 2,1% van de WOZ-waarde. Voor 2023 zou de leegwaarderatio 62% zijn geweest, wat zou resulteren in een waarde van €124.000. Vanaf 2023 wordt echter 100% van de WOZ-waarde meegerekend, omdat sprake is van een familierelatie en een huurprijs die aanzienlijk lager is dan gebruikelijk.
Tabellen voor de leegwaarderatio
De leegwaarderatios zijn vastgelegd in tabellen die door de Belastingdienst worden gepubliceerd. Deze tabellen zijn van toepassing voor de jaren 2019 t/m 2022 en 2023 t/m 2025, afhankelijk van de situatie.
Tabellen 2019 t/m 2022
| Percentage jaarhuur van WOZ-waarde is meer dan | Maar niet meer dan | Percentage van de WOZ-waarde |
|---|---|---|
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | - | 85% |
Tabellen 2023 t/m 2025
| Percentage jaarhuur van WOZ-waarde is meer dan | Maar niet meer dan | Percentage van de WOZ-waarde |
|---|---|---|
| 0% | 1% | 73% |
| 1% | 2% | 79% |
| 2% | 3% | 84% |
| 3% | 4% | 90% |
| 4% | 5% | 95% |
| 5% | 6% | 100% |
| 6% | 7% | 100% |
| 7% | - | 100% |
Leegwaarderatio bij ongebruikelijke huurprijs
Vanaf 2023 geldt dat als een huurprijs ongebruikelijk is — bijvoorbeeld lager of hoger dan gebruikelijk — en er sprake is van een zakelijke of familierelatie, dan wordt 100% van de WOZ-waarde meegerekend. Dit maakt de verhuurde waarde gelijk aan de WOZ-waarde van de woning.
Berekening van de leegwaarderatio
De leegwaarderatio wordt berekend aan de hand van de volgende stappen:
- Bepaling van de WOZ-waarde: Deze waarde wordt verstrekt door de gemeente en is meestal beschikbaar via het WOZ-waardeloket.
- Berekening van de verhouding tussen jaarhuurprijs en WOZ-waarde: De jaarhuurprijs wordt gedeeld door de WOZ-waarde om het percentage te bepalen.
- Toepassen van de leegwaarderatio: Aan de hand van de tabellen wordt het juiste percentage bepaald.
- Berekening van de verhuurde waarde: De WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd met de leegwaarderatio om de verhuurde waarde van de woning te bepalen.
Voorbeeldberekening
Stel, een woning heeft een WOZ-waarde van €200.000 en wordt verhuurd aan een familielid voor €4.200 per jaar. Dit is 2,1% van de WOZ-waarde.
- Voor 2023: De leegwaarderatio is 56%. De verhuurde waarde is 56% × €200.000 = €112.000.
- Vanaf 2023: Omdat sprake is van een familierelatie en een lage huurprijs, wordt 100% van de WOZ-waarde meegerekend. De verhuurde waarde is 100% × €200.000 = €200.000.
Gedeeltelijk verhuurde woning
In sommige gevallen wordt slechts een deel van de woning verhuurd. Ook in deze situatie is de leegwaarderatio van toepassing. De berekening verloopt dan iets anders.
Stappen bij gedeeltelijke verhuur
- Oppervlakte van de woning: Bepaal de totale oppervlakte van de woning in vierkante meters.
- Oppervlakte van het verhuurde deel: Bepaal de oppervlakte van het verhuurde deel.
- WOZ-waarde van de gehele woning: De WOZ-waarde van de gehele woning is meestal beschikbaar via het WOZ-waardeloket.
- WOZ-waarde van het verhuurde deel: De WOZ-waarde van het verhuurde deel kan worden berekend door de verhouding tussen de oppervlakte van het verhuurde deel en de totale oppervlakte te nemen.
Voorbeeld:
- Totaaloppervlakte woning: 160 m²
- Verhuurd deel: 120 m²
- WOZ-waarde gehele woning: €300.000
- WOZ-waarde verhuurd deel: (120/160) × €300.000 = €225.000
Berekening van de leegwaarderatio bij gedeeltelijke verhuur
Na het bepalen van de WOZ-waarde van het verhuurde deel, wordt de leegwaarderatio toegepast. De berekening verloopt vergelijkbaar met die van een volledig verhuurde woning.
Voorbeeld:
- WOZ-waarde verhuurd deel: €225.000
- Jaarlijkse huurprijs: €4.500 (2% van de WOZ-waarde)
- Leegwaarderatio (voor 2023): 56%
- Verhuurde waarde: 56% × €225.000 = €126.000
Vanaf 2023 geldt weer dat bij een familierelatie en een ongebruikelijke huurprijs 100% van de WOZ-waarde meegerekend wordt.
Belastingverplichtingen bij verhuur aan familie
Bij verhuur aan familie kan het gaan om erf- of schenkingbelasting. In het geval van een erfenis is de leegwaarderatio bepalend voor de waarde van de verhuurde woning, die meegerekend wordt in de berekening van de erfenisbelasting. De waarde van de woning is in dat geval gelijk aan de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio.
Een belangrijk punt is dat als de leegwaarderatio hoger is dan 62%, dit kan leiden tot een hogere erfenisbelasting. Dit is vooral van toepassing wanneer de woning verhuurd is aan een familielid en de huurprijs lager ligt dan gebruikelijk.
Toekomstige ontwikkelingen
De WOZ-waarde is een dynamisch begrip dat voortdurend in ontwikkeling is. De gemeente streeft naar een zo nauwkeurig mogelijke bepaling van de WOZ-waarde, maar er zijn altijd uitdagingen. De woningmarkt is voortdurend in beweging, en de WOZ-waarde moet aan deze ontwikkelingen worden aangepast.
Daarnaast wordt de WOZ-waarde gebruikt voor verschillende belastingen, waardoor er een voortdurende discussie is over de juiste manier om deze waarde te berekenen. In de toekomst zullen we waarschijnlijk meer aandacht zien voor de WOZ-waarde en de manier waarop deze wordt gebruikt, met name bij verhuur aan familieleden en bij ongebruikelijke huurprijsafspraken.
Conclusie
De WOZ-waarde van een verhuurde woning speelt een belangrijke rol in het Nederlandse belastingstelsel. Bij verhuur aan familie kan deze waarde aanzienlijk anders zijn dan bij verhuur aan een willekeurige derde. De leegwaarderatio bepaalt hoeveel procent van de WOZ-waarde wordt meegerekend bij de berekening van de verhuurde waarde van de woning.
Vanaf 2023 geldt dat bij een familierelatie en een ongebruikelijke huurprijs 100% van de WOZ-waarde meegerekend wordt. Dit heeft gevolgen voor de belastingverplichtingen, met name bij erf- of schenkingbelasting.
Het is belangrijk om de juiste tabellen te gebruiken en de berekeningsmethoden goed te begrijpen. Dit zorgt voor een correcte bepaling van de WOZ-waarde en voorkomt eventuele correcties of naheffingen door de Belastingdienst.