De coronapandemie heeft in 2020 en 2021 wereldwijd grote veranderingen teweeggebracht in de manier waarop mensen werken, consumeren en wonen. Ook in het vastgoedbedrijf zijn er significante effecten geconstateerd. Eén van de belangrijkste vragen die daardoor zijn ontstaan, is of de coronacrisis gevolgen heeft gehad voor de WOZ-waarde van onroerende zaken. In dit artikel wordt een grondige analyse gemaakt van hoe de WOZ-waarden in 2021 en 2022 zijn bepaald, welke maatregelen vanwege de pandemie relevant zijn geweest en welke juridische en praktische kaders gemeenten daarbij zijn gevolgd. De focus ligt op de juridische interpretaties, de toepassing van de Wet WOZ, en de praktijkuitvoering door waarderingskamers en taxatoren.
Inleiding
De WOZ-waarde (Waarde Onroerende Zaak) is een maatstaf die jaarlijks door gemeenten wordt bepaald en wordt gebruikt om de onroerendezaakbelasting (OZB), de grond- en hypotekamarktbelasting (GHMB) en andere lokale belastingen vast te leggen. De waarde wordt bepaald op basis van de verkoopprijs die een onroerende zaak zou kunnen behalen op 1 januari van het betreffende jaar, mits de zaak leeg op de markt zou worden aangeboden.
De coronapandemie heeft vanaf begin 2020 talrijke maatregelen tot gevolg gehad, waaronder verplichte sluiting van bedrijven, beperking van groepsgroottes bij bijeenkomsten en het verplichte afstand houden. Deze maatregelen hebben in bepaalde gevallen geleid tot inkomensverlies voor zowel huiseigenaren als huurders. De vraag is of deze situatie een impact heeft gehad op de WOZ-waarde van onroerende zaken.
De Waarderingskamer en het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen Lokale Overheden (ESBL) hebben een juridisch advies uitgebracht over de invloed van de coronapandemie op de WOZ-waarde voor 2021. Dit advies en de daaruit volgende praktijkvormen vormen het centrale uitgangspunt van dit artikel.
Juridische kaders en toepassing van de Wet WOZ
Toestandsdatum en waardepeildatum
De WOZ-waarde 2021 is bepaald op basis van de waardepeildatum 1 januari 2020. Dit betekent dat gemeenten de waarde van een onroerende zaak vaststellen volgens het waardeniveau dat op die datum gold. Voor de meeste objecten is dit ook de toestandsdatum, d.w.z. de situatie van het object op 1 januari 2020. In dat geval geldt de zogenaamde "hoofdregel" van de Wet WOZ, waarbij de waardepeildatum en toestandsdatum gelijk zijn.
Er zijn echter uitzonderingen. Artikel 18 lid 3 van de Wet WOZ vermeldt drie situaties waarin de toestandsdatum niet gelijk hoeft te zijn aan de waardepeildatum:
- Wanneer de onroerende zaak in 2020 is opgegaan in een andere onroerende zaak;
- Wanneer de zaak is gewijzigd door bouw, verbouw of vernietiging;
- Wanneer de zaak is gewijzigd door een andere juridische maatregel of verandering.
In dergelijke gevallen wordt rekening gehouden met de specifieke omstandigheden die zijn ontstaan na 1 januari 2020. Dit kan onder andere het geval zijn bij panden die midden in de lockdown zijn veranderd of verbouwd.
Bijzondere omstandigheden
Een centrale vraag is of de coronapandemie een "bijzondere omstandigheid" vormt binnen de betekenis van de Wet WOZ. Volgens het ESBL-advies is de coronapandemie slechts in uitzonderlijke gevallen relevant als een bijzondere omstandigheid die een waardeverandering tot gevolg heeft. Dit komt omdat de WOZ-waarde op lange termijn moet worden geëvalueerd, en de coronamaatregelen als tijdelijke gebeurtenissen beschouwd worden.
Bijvoorbeeld, panden die verplicht zijn gesloten vanwege maatregelen tegen de verspreiding van het virus, zoals restaurants, theaters, musea en sportzalen, kunnen in theorie een waardeverandering hebben ondergaan. Uit praktisch onderzoek is echter gebleken dat deze veranderingen meestal gering zijn en niet direct leiden tot een verandering in de WOZ-waarde voor 2021.
Toepassing op specifieke maatregelen
De ESBL heeft een lijst samengesteld van maatregelen die als bijzondere omstandigheden kunnen worden aangemerkt. Deze omvatten:
- Sluiting of gebruiksbeperking van restaurants en cafés;
- Beperking van groepsgroottes voor religieuze en levensbeschouwelijke bijeenkomsten (zoals huwelijken en uitvaarten);
- Verbod op het uitoefenen van contactberoepen zoals kappers en schoonheidsspecialisten;
- Sluiting van nertsfokkerijen, sportclubs en scholen.
Hoewel deze maatregelen in theorie invloed kunnen hebben op de waarde van onroerende zaken, is er op grond van het ESBL-advies weinig aanleiding om hier rekening mee te houden bij de WOZ-waarde voor 2021. De Waarderingskamer is hierin zelfs strikter dan het ESBL: zij wijst slechts op enkele uitzonderlijke gevallen waarin de WOZ-waarde 2021 zou kunnen zijn beïnvloed.
Praktijkuitvoering door gemeenten
Herwaardering en uitstel van aanslagen
In praktijk hebben sommige gemeenten wel besproken om een kleine korting toe te passen op de WOZ-waarde van panden die zwaar zijn getroffen door corona-maatregelen. Een typisch voorbeeld is een korting van ongeveer 5% op de WOZ-waarde, met als argument dat dit de inkomensderving van huiseigenaren zou compenseren. Echter, zoals benadrukt in bron [1], is deze aanpak volgens de Wet WOZ niet correct. De WOZ-waarde moet immers worden bepaald op basis van de verkoopprijs op 1 januari 2021, ongeacht de omstandigheden tijdens de lockdown.
De gemeenten zijn daarom geconfronteerd met de vraag of zij in het kader van het ESBL-advies een herwaardering van de WOZ-waarde 2021 moeten uitvoeren. In de praktijk is dit echter vrijwel nooit gebeurd. De Waarderingskamer heeft duidelijk gemaakt dat slechts in zeer beperkte gevallen sprake is van een verandering in de WOZ-waarde als gevolg van de coronapandemie.
Verhoging van lokale belastingen
Hoewel de WOZ-waarde 2021 in de meeste gevallen niet is verlaagd, zijn er wel compenserende maatregelen genomen door gemeenten. Zo is er sprake van een verhoging van de onroerendezaakbelasting (OZB) en de afvalstoffenheffing in 2021, zoals vermeld in bron [4]. Deze verhogingen zijn gedeeltelijk toegeschreven aan de extra uitgaven die gemeenten hebben gemaakt ten tijde van de coronacrisis, zoals toezicht op de maatregelen en het aanpassen van dienstverlening.
De Vastenlastenbond wijst erop dat deze ontwikkeling heeft geleid tot een onevenredige belastingdruk op huiseigenaren. Uit hun analyse blijkt dat de gemeentelijke inkomsten zijn gedaald vanwege verplichte sluitingen en verminderde toeristische activiteiten, terwijl de lokale belastingen juist zijn verhoogd.
Invloed op de WOZ-waarde 2022
Waardepeildatum en eventuele wijzigingen
Voor de WOZ-waarde 2022 is de waardepeildatum 1 januari 2021. Dit betekent dat gemeenten nu rekening kunnen houden met de gevolgen van de coronapandemie, mits deze in de praktijk duidelijk zijn waarneembaar. Volgens het ESBL-advies zijn er inmiddels meer duidelijke tekenen van waardeverandering, vooral in bepaalde categorieën panden, zoals kantoren en handelspanden.
Kantoren en de toekomst van het werk
Een belangrijk punt van discussie is de impact van het uitgebreide werken vanuit huis op de waarde van kantoren. Volgens het ESBL-advies kan het fenomeen van het werken vanuit huis in de toekomst gevolgen hebben voor de vraag naar kantoorruimte. Dit zou op termijn de waarde van kantoren kunnen beïnvloeden. De Waarderingskamer is echter van mening dat deze effecten pas in de toekomst zichtbaar zullen worden en dat de WOZ-waarde 2022 daarom in de meeste gevallen niet zal worden beïnvloed.
Handelspanden en horeca
In de praktijk is er wel sprake van dat gemeenten in 2022 een herwaardering zullen uitvoeren voor panden die in 2020 en 2021 verplicht zijn gesloten. Deze herwaardering is gebaseerd op de verandering van de marktwaarde van deze panden, gelet op de verminderde inkomsten en het verminderde gebruik. Hierbij wordt rekening gehouden met de invloed van de coronamaatregelen, zoals de beperkte toegang voor klanten en het verplichte sluiten van panden.
Klachten en bezwaarprocedures
Onjuiste WOZ-waarde en bezwaar
Een van de meest voorkomende kritieken van huiseigenaren is dat de WOZ-waarde van hun woning niet correct is vastgesteld. Dit kan het geval zijn wanneer een gemeente de waarde te hoog inschat of niet rekening houdt met relevante veranderingen in de marktwaarde. Volgens bron [4] is het belangrijk om jaarlijks de WOZ-waarde te controleren en in geval van onjuistheid bezwaar in te dienen.
Organisaties zoals Eerlijke WOZ bieden hierin hulp aan huiseigenaren, met name bij het indienen van bezwaar. Deze organisaties zijn gesubsidieerd en kunnen hun diensten daarom aanbieden zonder kosten aan de huiseigenaar.
Uitstel van aanslagen
In sommige gevallen is de gemeente ertoe gekomen om de aanslagen van bepaalde panden uit te stellen, zoals beschreven in bron [3]. Dit is bijvoorbeeld het geval bij panden waarvan de waarde duidelijk is veranderd als gevolg van de coronapandemie. In dergelijke gevallen wordt een uitstel van de aanslag gedaan om ruimte te maken voor een grondig onderzoek naar de nieuwe marktwaarde.
Samenvatting van de juridische en praktische kaders
De belangrijkste conclusies van het ESBL-advies en de praktijkuitvoering door gemeenten kunnen samengevat worden als volgt:
- De coronapandemie heeft in de meeste gevallen geen duidelijke invloed gehad op de WOZ-waarde 2021.
- Slechts in uitzonderlijke gevallen is sprake van een bijzondere omstandigheid die een waardeverandering tot gevolg heeft.
- De Waarderingskamer en het ESBL zijn het eens dat de effecten van de coronapandemie in de meeste gevallen tijdelijk zijn en geen wijziging van de WOZ-waarde 2021 vereisen.
- In 2022 kan wel sprake zijn van een herwaardering, mits de veranderingen in de marktwaarde duidelijk zijn waarneembaar.
- Huiseigenaren worden geadviseerd om jaarlijks hun WOZ-waarde te controleren en bezwaar in te dienen indien nodig.
- De gemeenten kunnen in bepaalde gevallen aanslagen uitstellen om de nieuwe marktwaarde van panden te onderzoeken.
Invloed op huiseigenaren en huurders
De coronapandemie heeft in 2020 en 2021 zowel huiseigenaren als huurders hard getroffen. Voor huiseigenaren is dit vooral te merken geweest aan de verhoogde lokale belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting en de afvalstoffenheffing. Voor huurders is de impact vooral te merken aan de verhoogde huuroverlast en het verminderde inkomen vanwege werkloosheid of verminderde uren.
Een directe invloed op de WOZ-waarde is in de meeste gevallen echter niet duidelijk geweest. Dit heeft geleid tot klachten van huiseigenaren die vinden dat hun WOZ-waarde onjuist is vastgesteld. Organisaties zoals Eerlijke WOZ en de Vastenlastenbond hebben hierin een belangrijke rol gespeeld door rechtsbijstand en advies te bieden.
Toekomstige ontwikkelingen en trends
Langer durende coronamaatregelen
Hoewel de coronapandemie in 2023 een stuk minder actueel is geworden, zijn er nog steeds gevolgen waar te nemen in de vastgoedmarkt. De vraag naar kantoorruimte is bijvoorbeeld afgenomen vanwege het blijvende werken vanuit huis. Dit kan op termijn leiden tot een daling van de marktprijs van kantoren en dus ook van de WOZ-waarde.
Veranderingen in de woningmarkt
De woningmarkt is sinds de coronapandemie ook veranderd. Er is een toename van het aantal personen die in rustige buitenwijken wonen en minder aandacht voor centrale liggingen. Dit kan op de lange termijn ook invloed hebben op de WOZ-waarde van woningen, met name in stedelijke gebieden.
De rol van gemeenten en waarderingskamers
De rol van gemeenten en waarderingskamers is in de coronatijd belangrijk gebleven. Zij hebben zich moeten aanpassen aan nieuwe omstandigheden en zijn verantwoordelijk gebleven voor het correcte bepalen van de WOZ-waarde. In de toekomst is het belangrijk dat gemeenten transparant zijn over hun methode en dat waarderingskamers hun rol als toezichthouder goed kunnen uitoefenen.
Conclusie
De coronapandemie heeft in de meeste gevallen geen directe invloed gehad op de WOZ-waarde van onroerende zaken in 2021. De Waarderingskamer en het ESBL zijn het eens dat de effecten van de coronamaatregelen in de meeste gevallen tijdelijk zijn en geen wijziging van de WOZ-waarde vereisen. Slechts in uitzonderlijke gevallen is sprake van een bijzondere omstandigheid die een waardeverandering tot gevolg heeft.
In 2022 is het mogelijk dat er een herwaardering zal plaatsvinden, mits de veranderingen in de marktwaarde duidelijk zijn waarneembaar. Huiseigenaren worden aangeraden om jaarlijks hun WOZ-waarde te controleren en bezwaar in te dienen indien nodig. De gemeenten kunnen in bepaalde gevallen aanslagen uitstellen om de nieuwe marktwaarde van panden te onderzoeken.
De coronapandemie heeft ook geleid tot een verandering in de manier waarop mensen werken, wonen en consumeren. Deze ontwikkelingen kunnen op de lange termijn invloed hebben op de WOZ-waarde, met name in categorieën zoals kantoren en woningen. Het is daarom belangrijk dat gemeenten en waarderingskamers zich blijven aanpassen aan de veranderende marktwerkelijkheid.