Inleiding
In het kader van de waardebepaling van onroerende zaken in Nederland speelt de afbakening van WOZ-objecten een centrale rol. De Wet op de Waarde van Onroerende Zaken (WOZ) stelt regels op voor de bepaling van de waarde van grond en gebouwen, die gebruikt worden voor belastingdoeleinden. Een essentieel aspect van deze wet is de bepaling van hoe onroerende zaken worden afgebakend tot WOZ-objecten. Deze afbakening heeft directe gevolgen voor de waardebepaling en de daaraan verbonden belastingverplichtingen, zoals de heffing van gemeente- en provinciebelastingen.
Een veelvoorkomende vraag die in dit kader rijst, is of een onroerende zaak verdeeld kan worden in meerdere WOZ-objecten. In sommige gevallen kan sprake zijn van meerdere eigenaren, gebruiksgrenzen of zelfs gemeentegrenzen die bepalen hoe een onroerende zaak wordt afgebakend. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische en praktische aspecten van deelbaarheid van WOZ-objecten, aangevuld met voorbeelden uit de praktijk en verwijzingen naar relevante rechtspraak.
De basis van WOZ-objecten
Onroerende zaken en hun kenmerken
Volgens artikel 3:3 en 3:4 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden onroerende zaken gedefinieerd als grond, delfstoffen, beplantingen en gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd. Deze objecten zijn dus niet los van hun fysieke locatie en vormen samen een geheel. Bestanddelen van een onroerende zaak zijn onderdelen die volgens verkeersopvatting deel uitmaken van het geheel. Dit is van belang bij de afbakening van WOZ-objecten, omdat het bepalen van de grenzen van het eigendom het eerste stap in het proces is.
Vier stappen bij de afbakening
De Waarderingskamer stelt in haar richtlijnen voor de objectafbakening vier stappen vast:
- Zakelijke rechtsgrenzen trekken: Hierbij wordt bepaald welke objecten in eigendom zijn bij dezelfde (rechts)persoon of -personen. De eigendomsgrenzen worden zo bepaald.
- Gebruikersgrenzen trekken: Als binnen een eigendom een deel is bestemd voor een afzonderlijk gebruik, vormt dat een zelfstandig WOZ-object.
- Samenstel vormen: Als meerdere eigendommen of gedeelten daarvan van dezelfde eigenaar zijn en bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn, vormen ze samen een zogenaamde samenstel of complex. Dit complex wordt het WOZ-object.
- Gemeentegrenzen trekken: Een WOZ-object kan slechts in één gemeente liggen. Als een object een gemeentegrens overschrijdt, wordt het gesplitst in meerdere WOZ-objecten.
Deze vier stappen zijn essentieel bij het bepalen of een onroerende zaak in meerdere WOZ-objecten kan worden verdeeld. De uiteindelijke afbakening hangt af van juridische grenzen, gebruiksvoorwaarden en fysieke grenzen zoals gemeentegrenzen.
Deelbaarheid van WOZ-objecten: wanneer en hoe?
Meerdere eigenaren en WOZ-objecten
Een veelvoorkomende reden waarom een onroerende zaak in meerdere WOZ-objecten kan worden verdeeld, is de aanwezigheid van meerdere eigenaren. Volgens de Waarderingskamer is sprake van twee WOZ-objecten als er twee afzonderlijke eigenaren zijn, zelfs als deze eigenaren lid zijn van dezelfde vennootschap of maatschap. Dit is ook van toepassing op bijvoorbeeld een vennootschap onder firma (VOF), die niet als rechtspersoon is erkend maar toch als zodanig in de gebruikersheffing betrokken kan worden. In dergelijke gevallen kan er geen sprake zijn van één WOZ-object, omdat er twee zakelijk gerechtigden zijn.
Een voorbeeld uit de praktijk is als een onroerende zaak in bezit is van een geregistreerd partnerschap zonder gemeenschap van goederen. In dat geval zijn er twee eigenaren, wat leidt tot twee WOZ-objecten. In tegenstelling tot een huwelijk, waarbij een vermogensgemeenschap kan ontstaan, is bij een partnerschap of een samenlevingscontract geen gemeenschap van goederen mogelijk. Dit betekent dat de onroerende zaak in meerdere WOZ-objecten moet worden verdeeld.
Gebruiksvoorwaarden en het samenstel
Een WOZ-object kan ook worden afgebakend op basis van gebruiksvoorwaarden. Als twee percelen bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn, kan er sprake zijn van één WOZ-object. Dit geldt ook als de percelen door een weg of waterloop zijn gescheiden, maar toch dezelfde eigenaar hebben. In dergelijke gevallen wordt het geheel beschouwd als één gebruikseenheid, die dus ook als één WOZ-object wordt ingeschreven.
In sportcomplexen is dit vaak van toepassing. Een sportcomplex kan bijvoorbeeld bestaan uit meerdere sportvelden en clubgebouwen, waarvan sommige exclusief worden gebruikt door een enkele vereniging. In dat geval kan het complex worden afgebakend tot meerdere WOZ-objecten, afhankelijk van het gebruik en de eigendom. Als bijvoorbeeld één clubgebouw en twee velden uitsluitend door één vereniging worden gebruikt, vormen deze samen een WOZ-object. De rest van de velden en het tweede clubgebouw vormen dan afzonderlijke WOZ-objecten.
De invloed van gemeentegrenzen
De afbakening van WOZ-objecten kan ook beïnvloed worden door gemeentegrenzen. Een WOZ-object kan slechts in één gemeente liggen. Als een onroerende zaak een gemeentegrens overschrijdt, wordt het in meerdere WOZ-objecten verdeeld. De Waarderingskamer benadrukt dat dit de laatste stap is in de objectafbakening, omdat het eerst moet worden bepaald hoe het totale object als één geheel wordt gewaardeerd. Daarna kan de waarde worden verdeeld over de betrokken gemeenten.
Dit is bijvoorbeeld van toepassing op onroerende zaken die zich op de grens van twee gemeenten bevinden. In dergelijke gevallen moet het object worden gesplitst in twee WOZ-objecten, die elk in de respectievelijke gemeente worden ingeschreven. De verdeling van de waarde is belangrijk, omdat de belastingverplichtingen per gemeente kunnen verschillen.
Juridische aspecten en rechtspraak
Rechtspraak en deelbaarheid
De rechtspraak speelt een belangrijke rol in de afbakening van WOZ-objecten. In een belangrijk oordeel van het Hof van Justitie Den Haag van 26 november 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:3290) is bepaald dat in het geval van meerdere eigenaren zonder gemeenschap van goederen sprake is van twee WOZ-objecten. Dit is ook bevestigd in het Belastingblad van 2020/55, waarin het oordeel is besproken.
De rechtspraak benadrukt ook dat het maken van een samenstel of complex mogelijk is, zolang de betrokken percelen of gedeelten bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn en naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een onroerende zaak die uit meerdere percelen bestaat, maar die door één gebruiker wordt beheerd en gebruikt. In dat geval kan het complex worden beschouwd als één WOZ-object.
Zakelijke rechten en deelbaarheid
Zakelijke rechten, zoals erfpacht of opstalrecht, kunnen ook bepalend zijn voor de afbakening van WOZ-objecten. Als bijvoorbeeld een gedeelte van een onroerende zaak onder een beperkt recht staat, kan dit leiden tot een splitsing in meerdere WOZ-objecten. Dit is bijvoorbeeld van toepassing op een clubgebouw dat is gevestigd op grond van een opstalrecht. In dat geval kan het clubgebouw worden afgebakend tot een afzonderlijk WOZ-object, ondanks dat het onderdeel is van een groter complex.
Praktijkvoorbeelden en toepassing
Voorbeeld 1: twee percelen met één gebruiker
Stel dat er twee percelen zijn, die beide in bezit zijn bij één gebruiker. De percelen zijn gescheiden door een weg, maar het gebruikersrecht is bij één partij. In dat geval kan er sprake zijn van één WOZ-object, omdat de percelen naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. De zakelijke rechtsgrenzen zijn in dit geval niet van invloed, omdat het om één gebruiker gaat.
Voorbeeld 2: meerdere eigenaren, zelfde gebruiker
In een ander geval zijn er twee percelen, waarvan de eigenaren lid zijn van dezelfde vennootschap. De gebruiker is echter dezelfde voor beide percelen. In dit geval kan er sprake zijn van één WOZ-object, omdat het gebruikersrecht bij één partij ligt. De zakelijke rechtsgrenzen zijn hier wel van invloed, omdat het om twee eigenaren gaat. Echter, als de gebruiker dezelfde is, kan er een samenstel gevormd worden, wat leidt tot één WOZ-object.
Voorbeeld 3: sportcomplex met meerdere gebruikers
Stel dat er een sportcomplex is met meerdere sportvelden en clubgebouwen. Een vereniging gebruikt exclusief twee velden en een clubgebouw, terwijl de overige velden en het tweede clubgebouw door meerdere verenigingen worden gebruikt. In dit geval kan het complex worden afgebakend tot meerdere WOZ-objecten. De eerste groep (twee velden en clubgebouw) vormt één WOZ-object, terwijl de overige velden en het tweede clubgebouw elk een afzonderlijk WOZ-object kunnen vormen. Dit is een typisch voorbeeld van hoe deelbaarheid van WOZ-objecten in de praktijk werkt.
Conclusie
De afbakening van WOZ-objecten is een essentieel onderdeel van de waardebepaling van onroerende zaken in Nederland. De deelbaarheid van een object hangt af van meerdere factoren, zoals het aantal eigenaren, de gebruiksvoorwaarden en fysieke grenzen zoals gemeentegrenzen. De Waarderingskamer heeft duidelijke richtlijnen opgesteld voor de objectafbakening, die bestaan uit vier stappen: het trekken van zakelijke rechtsgrenzen, het trekken van gebruikersgrenzen, het maken van een samenstel en het trekken van gemeentegrenzen.
In de praktijk kan een onroerende zaak in meerdere WOZ-objecten worden verdeeld, bijvoorbeeld bij het aanwezig zijn van meerdere eigenaren of bij het gebruik van verschillende gebruikers. In dergelijke gevallen is het belangrijk om te bepalen of de betrokken percelen of gedeelten naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Ook rechtspraak speelt een rol in deze beoordeling, zoals in het oordeel van het Hof van Justitie Den Haag van 2019.
Het begrip van de deelbaarheid van WOZ-objecten is van belang voor zowel eigenaren, gebruikers en gemeenten. Het heeft directe gevolgen voor de waardebepaling en de daaraan verbonden belastingverplichtingen. Daarom is het belangrijk om de regels en praktijk goed te begrijpen om eventuele onduidelijkheden en mogelijke aansprakelijkheden te voorkomen.