De WOZ-waarde van een woning is een essentieel onderdeel bij het bepalen van de fiscale aanslag, maar heeft ook betekenis op de woningmarkt. Voor kopers, verkopers en investeerders is het begrijpen van de relatie tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs van groot belang. In deze analyse wordt ingegaan op de WOZ-waarde van het huis aan Dr. G. Knuttelstraat 80 in 's-Gravenhage, evenals de ontwikkelingen op de lokaal markt. Binnen de context van woningbouw, eigendom en beleggingen is het begrijpen van deze parameters essentieel voor weloverwogen beslissingen.
Inleiding
De woning aan Dr. G. Knuttelstraat 80 in 's-Gravenhage is opgenomen in een kadastrale kaart onder perceelnummer LDN03 M 3539. De woning is een hoekwoning met een woonoppervlakte van 119 m² en een perceeloppervlakte van 104 m². Het pand is in gebruik en is gebouwd in 1981. De gemiddelde WOZ-waarde van Nederland en de gemeente 's-Gravenhage zijn in de afgelopen jaren gestegen, evenals die van de wijk Loosduinen en de buurt Houtwijk.
De WOZ-waarde, die wordt vastgesteld door de gemeente op 1 januari van elk jaar, is een maatstaf voor de fiscale waarde van onroerende zaken. Deze waarde wordt gebruikt voor belastingaanslagen zoals de onroerende zaakbelasting en het rioolrecht. Echter, de WOZ-waarde is meestal verouderd ten opzichte van de huidige marktprijs, omdat de markt sneller kan bewegen dan de jaarlijkse herwaardering.
In de buurt Houtwijk, waar Dr. G. Knuttelstraat 80 gelegen is, zijn de afgelopen maanden woningen verkocht met een gemiddelde overbod van 4,0%, wat aangeeft dat de verkoopprijzen vaak boven de vraagprijs liggen. De gemiddelde verkoopduur in de omgeving bedraagt ongeveer 35 dagen, met een overbodstandaarddeviatie van 6,0%. Dit betekent dat er behoorlijk wat variatie is in de prijsontwikkelingen.
De WOZ-waarde in het kader van de fiscale aanslag
De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en is gebaseerd op de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Deze waarde is van toepassing op 1 januari van elk jaar en geldt tot 1 januari van het volgende jaar. Deze waarde is niet bedoeld als een marktwaarde, maar als een fiscaal gereedschap om belastingen en heffingen in te drijven.
Bij woningen die zijn aangekocht of genomen in huur na 1 januari van het jaar, ontvangt de betrokkene geen automatische WOZ-beschikking. In dat geval is het mogelijk om de WOZ-waarde expliciet aan te vragen bij de gemeente of via het WOZ-waardeloket.
De WOZ-waarde van het pand aan Dr. G. Knuttelstraat 80 is niet direct vermeld in de beschikbare bronnen. Wel is er sprake van een geraamte woningwaarde van € 565.000 tot € 620.000, gebaseerd op recente marktinformatie. Dit is een schatting die niet deel uitmaakt van een officiële gemeentelijke beslissing, maar wel kan worden gebruikt als richtlijn voor het bepalen van de marktwaarde.
WOZ-waarde versus verkoopprijs
Een belangrijke opmerking die in de bronnen gemaakt wordt, is dat de WOZ-waarde meestal verouderd is ten opzichte van de huidige marktprijs, vooral in perioden van snelle stijging. Daarom is het belangrijk om niet alleen te rekenen op de WOZ-waarde bij het bepalen van de verkoopprijs, maar ook rekening te houden met de huidige marktontwikkelingen.
In de buurt Houtwijk is de gemiddelde verkoopprijs in de afgelopen maanden hoger dan de gemiddelde WOZ-waarde. Dit wordt weerspiegeld in de verkoopprijzen van woningen zoals de woning aan Burgemeester Hovylaan 169 (€ 350.000 voor 76 m²) en Oude Haagweg 651 (€ 550.000 voor 110 m²). Deze prijsontwikkelingen geven aan dat er sprake is van een relatief sterke vraag op de woningmarkt in deze regio.
De verkoopprijs per vierkante meter varieert aanzienlijk, van € 3.161 voor Quarlesstraat 25 tot € 7.038 voor Willem III Straat 24. Het gemiddelde bedraagt rond de € 5.000 per vierkante meter. Voor Dr. G. Knuttelstraat 80, met een woonoppervlakte van 119 m², zou een verkoopprijs rond € 595.000 tot € 833.000 logisch zijn, afhankelijk van de locatie, de staat van het pand en andere relevante factoren.
Het is echter belangrijk te benadrukken dat deze schattingen gebaseerd zijn op de verkoopprijzen van omgevende woningen en niet op de WOZ-waarde zelf. Voor een precieze bepaling van de marktprijs is het aanbevolen om een makelaar te raadplegen of een woningwaarde aanvragen via een online platform.
Marktprijsontwikkelingen in de omgeving
De woningmarkt in de wijk Loosduinen en de buurt Houtwijk is in de afgelopen maanden behoorlijk actief geweest. Tussen oktober 2024 en april 2025 zijn 30 woningen in de postcode 2552 verkocht met een gemiddelde overbod van 4,0%. Het duidt op een sterke vraag op de woningmarkt, aangevuld met een relatief lage verkoopduur van ongeveer 35 dagen.
Deze marktkenmerken zijn belangrijk voor zowel kopers als verkopers. Voor verkopers betekent het dat de kans groot is dat een woning snel en boven de vraagprijs verkocht kan worden. Voor kopers geeft het een beeld van de concurrentie op de markt en de mate van bereidheid tot bieden.
Deze dynamiek is te zien in woningen zoals de woning aan Mahatma Gandhistraat 64, die voor € 375.000 verkocht is voor 76 m². De verkoopprijs per vierkante meter ligt hier op € 4.934, wat hoger is dan de WOZ-waarde van de wijk, maar binnen het gemiddelde van de regio. Ook de woning aan B. Thoenplantsoen 1 is recent geëindigd met een vraagprijs van € 475.000 voor 95 m², wat overeenkomt met € 5.000 per vierkante meter.
Woningkenmerken en hun invloed op de verkoopprijs
De woning aan Dr. G. Knuttelstraat 80 is een hoekwoning gebouwd in 1981, met een woonoppervlakte van 119 m² en een perceeloppervlakte van 104 m². Deze kenmerken kunnen een aanzienlijke invloed hebben op de verkoopprijs.
Hoekwoningen worden vaak als aantrekkelijker ervaren, omdat ze meestal meer licht ontvangen, meer privacy bieden en vaak grotere ramen hebben. Daarnaast is de leeftijd van een woning een belangrijke factor voor de marktprijs. Een woning van 1981 kan in goede staat verkeren, maar het is wel belangrijk om de energieprestaties en eventuele renovatiebehoefte te onderzoeken.
De woonoppervlakte van 119 m² valt binnen het gemiddelde voor huizen in de regio en maakt de woning geschikt voor families of investeerders die op zoek zijn naar een woning in de middelgrote categorie. De perceeloppervlakte van 104 m² is relatief klein, wat een beperkte mogelijkheid biedt voor uitbreiding of tuinontwikkeling. Dit kan een factor zijn die invloed heeft op de verkoopprijs of beleggingswaarde van de woning.
Milieufactoren en risico's
Een belangrijk aspect bij de beoordeling van een woning is de mate van milieubeïnvloeding en risico's. In het geval van Dr. G. Knuttelstraat 80 zijn er enkele relevante gegevens beschikbaar. De geluidsbelasting in de omgeving is 48 dB, wat binnen het aangename bereik valt. Dit betekent dat er geen significante hinder van geluid is voor bewoners.
De luchtverontreiniging in de omgeving is gemeten op 19,1 μg/m³ voor stikstofdioxide (NO2), 17,9 μg/m³ voor fijnstof PM10 en 9,0 μg/m³ voor fijnstof PM2,5. Deze waarden zijn binnen de toegestane limieten en wijzen op een relatief goede luchtkwaliteit.
Het hitte-eilandeffect in de buurt is met +1,5 °C lager dan het maximum, wat gunstig is voor comfort en energiegebruik. De kans op overstroming is middelgroot, met een risico van ongeveer 1 keer per 300 jaar. Voor een woningbelegging is dit een belangrijke overweging, omdat overstromingsrisico's invloed kunnen hebben op de verzekering en de toekomstige waarde van het pand.
Beleggingsperspectief
Voor investeerders is het begrijpen van zowel de fiscale als marktwaarde van een woning essentieel. In het geval van Dr. G. Knuttelstraat 80 is de fiscale waarde (WOZ-waarde) een jaarlijks vastgestelde waarde die wordt gebruikt voor belastingaanslagen. De marktwaarde, die op basis van recente verkoopdata geschat wordt, ligt hoger.
De verkoopprijsontwikkelingen in de omgeving tonen aan dat er sprake is van een relatief sterke vraag op de woningmarkt. Met een gemiddelde overbod van 4,0% en een verkooptijd van ongeveer 35 dagen is het duidelijk dat kopers bereid zijn te bieden boven de vraagprijs. Dit maakt de woning geschikt voor zowel woningbouw als beleggingsdoeleinden.
Voor huiseigenaren die overwegen om hun woning te verkopen, is het belangrijk om rekening te houden met deze marktkenmerken. Een strategische bepaling van de vraagprijs en een tijdige verkoop kunnen ertoe leiden dat de woning boven de verwachtingen verkocht wordt.
Beleggingsrisico's en overwegingen
Een belangrijke overweging bij het beleggen in woningen is het begrijpen van de risico's. De kans op overstroming is een factor die investeerders zouden moeten beoordelen. Hoewel het risico op overstroming in de regio als middelgroot is ingeschat, kan dit invloed hebben op de verzekering, de onderhoudskosten en de toekomstige waarde van de woning.
Daarnaast is de leeftijd van de woning (1981) een factor die aandacht verdient. Een woning van meer dan 40 jaar kan verbeteringen nodig hebben, wat de beleggingswaarde kan beïnvloeden. Investeerders zouden dit moeten beoordelen op basis van de huidige staat van het pand en eventuele renovatiebehoeften.
De omgeving speelt ook een rol in de beleggingswaarde. De buurt Houtwijk is goed bereikbaar en biedt een relatief veilige leefomgeving. Deze kenmerken kunnen invloed hebben op de vraag en dus op de verkoopprijs in de toekomst.
Conclusie
De woning aan Dr. G. Knuttelstraat 80 in 's-Gravenhage is een hoekwoning met een woonoppervlakte van 119 m² en een perceeloppervlakte van 104 m². De fiscale waarde (WOZ-waarde) van de woning is niet direct vermeld in de beschikbare bronnen, maar de schatting van de marktwaarde ligt tussen € 565.000 en € 620.000. De verkoopprijsontwikkelingen in de omgeving tonen aan dat de huidige markt relatief sterk is, met een gemiddelde overbod van 4,0% en een verkooptijd van ongeveer 35 dagen.
Voor kopers, verkopers en investeerders is het begrijpen van de relatie tussen WOZ-waarde en marktwaarde essentieel. De WOZ-waarde is een jaarlijks vastgestelde waarde die wordt gebruikt voor belastingaanslagen, terwijl de marktwaarde een dynamische factor is die sterk beïnvloed wordt door vraag en aanbod.
In het geval van Dr. G. Knuttelstraat 80 duiden de marktkenmerken op een goede verkoopschans, maar het is belangrijk om ook rekening te houden met risico's zoals overstromingsgevoeligheid en de leeftijd van het pand. Voor weloverwogen beslissingen op de woningmarkt is het aanbevolen om een woningwaarde aan te vragen of een makelaar te raadplegen.