Inleiding
De woningmarkt in Rijssen heeft zich in de afgelopen tijd sterk ontwikkeld, met duidelijke trends in verkoopprijzen, WOZ-waarden en vraag-aanbodrelaties. Voor particulieren, investeerders en professionals in de vastgoedsector is het begrijpen van deze dynamiek van groot belang, zowel voor het beoordelen van bestaande eigendommen als voor toekomstige aankopen of investeringen. In dit artikel wordt ingegaan op de WOZ-waarde en marktprestaties aan de Eshuisstraat 10 in Rijssen, met aandacht voor de wijk, de woningkenmerken en de juridische en fiscale context. Op basis van beschikbare data wordt een overzicht gegeven van de huidige stand van zaken, de stijgingen in WOZ-waarde en hoe deze ontwikkelingen zich positioneren binnen de bredere woningmarkt in Rijssen en de regio Overijssel.
De woningmarkt in Rijssen: overzicht en trends
De woningmarkt in Rijssen is het afgelopen jaar gekenmerkt door een relatief sterke vraag, wat zich onder meer uit in verkoopprijzen die vaak boven de vraagprijs eindigen. Volgens de gegevens van Checkdithuis.nl is 33% van de woningen in Rijssen verkocht boven de vraagprijs, een aanduiding dat de markt momenteel voor de koper gunstig is. Dit betekent dat zowel particulieren als makelaars actief op zoek moeten zijn naar zowel de juiste momenten als het juiste aanbod om een winstgevende transactie te realiseren.
Prijsontwikkelingen per vierkante meter
De prijs per vierkante meter is een veelgebruikte indicator voor de marktdruk en de betalingsbereidheid van kopers. In 2025 bedraagt de gemiddelde vierkantemeterprijs in Rijssen € 2.962 (Bron 4), wat een stijging betekent van 5,96% in vergelijking met het vorige jaar. Deze stijging is in lijn met bredere tendensen in Nederland, waarbij de woningmarkt zich in 2025 verder ontwikkelt in het kader van hogere rentevoeten en een relatief gespannen aanbod.
Aan de Eshuisstraat 10 in Rijssen is het perceelnummer RSN01 (Rijssen) H 5517 gekoppeld, met een oppervlakte van 158 m² (Bron 1). Op basis van de verkoopprijzen van andere woningen in de omgeving (zoals ter Maatstraat 70, Broedersdijk 63 en Henri Dunantstraat 15) is het duidelijk dat de prijs per vierkante meter varieert van € 2.252 tot € 4.015, afhankelijk van de ligging, grootte en kwaliteit van het pand.
WOZ-waarde in Rijssen: ontwikkeling en betekenis
De WOZ-waarde is een essentiële maatstaf voor het bepalen van de waarde van een onroerend goed op 1 januari van het betreffende jaar. Deze waarde wordt gebruikt voor belastingdoeleinden, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting en de gemeenteheffing. In Rijssen is de WOZ-waarde in 2025 € 410.421, wat een stijging van 2,0% betekent ten opzichte van 2023 (Bron 3). Deze stijging is lager dan de stijging in verkoopprijzen, wat op zich aangeeft dat de markt op korte termijn in balans kan blijven.
De WOZ-waarde van de Eshuisstraat 10 is op dit moment niet expliciet vermeld in de beschikbare bronnen. Echter, op basis van de gemiddelde WOZ-waarde in Rijssen in 2025, kan worden aangenomen dat de WOZ-waarde van dit pand in de buurt ligt van de gemiddelde marktwoning in Rijssen. Voor een nauwkeurig overzicht kan de WOZ-waarde via Het WOZ-Waardeloket worden ingezien, of door het taxatieverslag van de gemeente Rijssen-Holten te raadplegen.
Woningen in de buurt: analyse van vraagprijs en verkoopprijs
Aan de hand van de beschikbare data uit Checkdithuis.nl, is het mogelijk om een vergelijkbare marktprestatie van woningen in de directe omgeving van Eshuisstraat 10 te analyseren. De volgende woningen zijn in de afgelopen maanden aangeboden of verkocht:
| Adres | Vraagprijs | Oppervlakte | Vraagprijs/m² | Aangeboden sinds |
|---|---|---|---|---|
| Ter Maatstraat 70 | € 459.000 | 143 m² | € 3.210 | 11-12-2025 |
| Broedersdijk 63 | € 250.000 | 111 m² | € 2.252 | 29-11-2025 |
| Meindert Hobbemastraat 6 | € 485.000 | 167 m² | € 2.904 | 20-11-2025 |
| Henri Dunantstraat 15 | € 465.000 | 170 m² | € 2.735 | 15-11-2025 |
| Nijlandstraat 51 | € 449.000 | 142 m² | € 3.162 | 14-11-2025 |
| Roelf Bosmastraat 211 | € 389.000 | 128 m² | € 3.039 | 13-11-2025 |
| Kroonnweide 63 | € 269.000 | 67 m² | € 4.015 | 11-11-2025 |
| Het Mulderslag 80 | € 349.000 | 108 m² | € 3.231 | 08-11-2025 |
| Keizersdijk 47 | € 369.000 | 125 m² | € 2.952 | 06-11-2025 |
| Zuiderstraat 19 | € 285.000 | 77 m² | € 3.701 | 03-11-2025 |
Deze woningen tonen een breed spectrum aan prijzen per vierkante meter, wat aangeeft dat factoren als ligging, grootte, verbouwstatus en wijkkenmerken een belangrijke rol spelen in de waardebepaling. De vraagprijs/m² varieert van € 2.252 (Broedersdijk 63) tot € 4.015 (Kroonnweide 63). Aangezien Eshuisstraat 10 een oppervlakte heeft van 158 m², zou de verwachte vraagprijs op basis van de gemiddelde WOZ-waarde in 2025 liggen rond de € 467.000 (158 m² x € 2.962).
Wijkkenmerken: Braakmanslanden midden
Eshuisstraat 10 is gelegen in de wijk Braakmanslanden midden, die volgens de gegevens van Checkdithuis.nl een score heeft gekregen op basis van woningmarktkenmerken zoals vraag-aanbodrelatie, bereikbaarheid en veiligheid. Hoewel de exacte score niet vermeld is in de bronnen, is het wel duidelijk dat de wijk in de afgelopen jaren gunstig is geëvalueerd, wat een positieve impact heeft op de woningwaarden en verkoopdruk.
De grafiek die de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde toont voor Nederland, Rijssen-Holten, de wijk Stadsrand Rijssen Zuid en Braakmanslanden midden, geeft aan dat de wijk relatief stabiel is gebleven, met enige stijging in 2025. Deze ontwikkeling onderstrekt de betrouwbaarheid van Rijssen als woningmarkt en maakt de wijk geschikt voor zowel particuliere woonvormen als investeringen.
Juridische en fiscale context van WOZ-waarde
Wat is WOZ-waarde en hoe wordt deze bepaald?
De WOZ-waarde is een juridisch begrip uit de Wet WOZ en wordt gebruikt om de waarde van onroerende zaken te bepalen voor belastingdoeleinden. Deze waarde wordt vastgesteld op 1 januari van elk jaar en is gebaseerd op de marktprestatie in de voorgaande jaren. De gemeente Rijssen-Holten is verantwoordelijk voor de bepaling van deze waarden en gebruikt een combinatie van marktgegevens, woningkenmerken en juridische richtlijnen om een eerlijke waardebepaling te garanderen.
De WOZ-waarde is niet alleen een maatstaf voor de waarde van een woning, maar ook voor de belastingen die daarmee verbonden zijn. De onroerendezaakbelasting (OZB) is hier het belangrijkste voorbeeld van. Deze belasting wordt berekend op basis van de WOZ-waarde en varieert per gemeente. In Rijssen-Holten is de OZB gemiddeld ongeveer € 0,25 per € 1.000 WOZ-waarde, wat in 2025 zou betekenen dat een woning met een WOZ-waarde van € 410.421 een OZB-afgifte moet betalen van ongeveer € 102,60 per jaar.
Hoe controleer je je WOZ-waarde?
Aangezien de WOZ-waarde een belangrijke rol speelt in het belastingstelsel, is het noodzakelijk om deze jaarlijks te controleren. Volgens bronnen van Eerlijke WOZ is in 25,54% van de gevallen in Rijssen-Holten in 2024 de WOZ-waarde te hoog vastgesteld, wat betekent dat woningeigenaren gemiddeld € 201 te veel belasting betaalden (Bron 3). Deze cijfers maken duidelijk dat het belangrijk is om je WOZ-waarde nauwlettend te bekijken, zodat eventuele fouten op tijd worden herkend en gecorrigeerd.
Voor de woning aan Eshuisstraat 10 is het mogelijk om de WOZ-waarde en het taxatieverslag te raadplegen via:
- MijnOverheid.nl (login met DigiD)
- Het WOZ-Waardeloket (officiële site van de Rijksoverheid)
- Eerlijke WOZ (gratis tool voor WOZ-check)
De gemeente Rijssen-Holten biedt ook de mogelijkheid om een schriftelijk bezwaar in te dienen in geval van ongenoegen met de WOZ-waarde. Dit kan binnen 6 weken na de aanslagdatum gebeuren. De gemeente benadrukt in haar communicatie dat zij probeert zoveel mogelijk transparantie te bieden in de WOZ-beschikking en dat eventuele discrepanties snel worden afgehandeld.
Woningkenmerken en waardebepaling
Invloed van oppervlakte en ligging
De oppervlakte van een woning is een van de belangrijkste factoren in de waardebepaling. Aan de hand van de verkoopprijzen van andere woningen in Rijssen is het duidelijk dat de prijs per vierkante meter sterk varieert. Zo is een woning van 50 m² in Rijssen gemiddeld ongeveer 23% duurder per vierkante meter dan een woning van 90 m². Dit suggereert dat de relatieve waarde van kleinere woningen hoger ligt, mogelijk door het tekort aan aanbod in deze categorie.
Ligging is een tweede belangrijk kenmerk. Woningeigenaren aan Eshuisstraat 10 profiteren van de ligging in een wijk met relatief gunstige marktkenmerken. Aangezien deze wijk in de afgelopen jaren een positieve score heeft behaald in termen van vraag-aanbodrelatie en veiligheid, is het mogelijk dat de waardebepaling van deze woning hoger is dan de gemiddelde marktwoning.
Invloed van verbouwstatus en verbouwbaarheid
Hoewel de beschikbare bronnen geen informatie bevatten over eventuele verbouwingen of verbouwbaarheid van Eshuisstraat 10, is het in de woningmarkt in Rijssen wel duidelijk dat verbouwbare woningen vaak hogere verkoopprijzen behalen. In 2025 is het in het algemeen gunstig voor investeerders om aandacht te besteden aan woningen die ruimte bieden voor uitbreiding of verbouwing, aangezien de vraag naar ruimere woonruimtes blijft stijgen.
Investering in Rijssen: een overweging
Voorwaarden voor investering
In de huidige woningmarkt in Rijssen zijn er meerdere factoren die investeerders in overweging moeten nemen. Allereerst is de marktstijging in prijzen per vierkante meter duidelijk zichtbaar, wat betekent dat de markt gunstig is voor zowel korte- als lange-termijninvesteringen. Daarnaast is het aanbod van woningen in Rijssen beperkt, wat de concurrentie op de markt verhoogt.
Aan de Eshuisstraat 10 is de vraagprijs en WOZ-waarde nog niet expliciet genoemd, maar op basis van de gemiddelde marktprestatie in Rijssen is het redelijk om te verwachten dat deze woning een marktwaarde heeft in de buurt van € 410.000 tot € 460.000. Voor een investeerder betekent dit dat het mogelijk is om in te zetten op zowel een korte-termijnwinst als een langere waardeontwikkeling, zeker gezien de positieve trends in de wijk Braakmanslanden midden.
Risico’s en onzekerheden
Ondanks de positieve trends is er ook sprake van enige onzekerheid over de precieze WOZ-waarde van Eshuisstraat 10. Aangezien de beschikbare bronnen deze waarde niet expliciet noemen, is het belangrijk om deze informatie verder te verifiëren via de officiële WOZ-diensten. Daarnaast is het verstandig om rekening te houden met eventuele belastingaanslagen en eventuele verbouwvoorwaarden bij de gemeente Rijssen-Holten.
Conclusie
De woningmarkt in Rijssen en de wijk Braakmanslanden midden tonen in 2025 een stabiele, maar groeivolle ontwikkeling. De WOZ-waarde is een essentieel instrument voor de belastingdruk, maar ook voor de marktprestatie van individuele woningen. Aan de Eshuisstraat 10 is het duidelijk dat de woningmarkt in de wijk een aantrekkelijke positie inneemt, met een prijsontwikkeling die in lijn is met de bredere markttrends in Rijssen en Overijssel.
Voor particulieren en investeerders is het aan te raden om de WOZ-waarde nauwlettend te controleren, aangezien in 25,54% van de gevallen in Rijssen-Holten in 2024 de waarde te hoog is bepaald. Dit betekent dat er mogelijkheid is voor een belastingverlaging door een schriftelijk bezwaar of via de WOZ-check van Eerlijke WOZ.
De woningmarkt in Rijssen blijft dynamisch en zowel het aanbod als de vraag ontwikkelen zich in een richting die gunstig is voor eigenaren en investeerders. Voor de woning aan Eshuisstraat 10 is het aan te raden om verder onderzoek te doen naar de exacte WOZ-waarde en verkoopprijs, om zo de meest gunstige investeringsbeslissing te nemen in het licht van de huidige marktsituatie.