Inleiding
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaak) speelt een centrale rol in het Nederlandse belasting- en eigendomsrecht. Voor zowel particuliere woningeigenaren als professionele investeerders is deze waarde van groot belang, aangezien deze direct beïnvloedt hoeveel belastingen betaald moeten worden. In dit artikel wordt de WOZ-waarde van de woning op Forellendaal 354 in ’s-Gravenhage onder de loep genomen. Op basis van beschikbare data uit recente jaren, inclusief energielabel, verbruikscijfers en buurtgegevens, wordt geanalyseerd hoe deze woning zich positioneert op de lokale markt.
Deze woning, een tussen- of geschakelde woning met een totale oppervlakte van 158 m² en een perceel van 106 m², is sinds 1976 in gebruik en is onderdeel van het kadaster onder LOOSDUINEN O 644. Aan de hand van de WOZ-waarden van 2014 tot 2021, wordt duidelijk hoe de waarde van het pand zich ontwikkeld heeft binnen de context van de omgeving en de markt in ’s-Gravenhage.
WOZ-Waarde Ontwikkeling Forellendaal 354
De WOZ-waarde van een woning wordt elk jaar bepaald door de gemeente. Deze waarde is een schatting van de verkoopprijs die een vrijwillig koper en verkoper zouden kunnen overeenkomen in een markt onder normale omstandigheden. Voor Forellendaal 354 is de WOZ-waarde van 2014 tot en met 2021 als volgt gemeten:
| Jaar | WOZ-Waarde (€) | Waarde per m² (€) | OZB-Belasting (€) |
|---|---|---|---|
| 2014 | 279.000 | 1.765 | 143 |
| 2015 | 285.000 | 1.803 | 147 |
| 2016 | 251.000 | 1.588 | 129 |
| 2017 | 255.000 | 1.613 | 131 |
| 2018 | 290.000 | 1.835 | 149 |
| 2019 | 329.000 | 2.082 | 169 |
| 2020 | 354.000 | 2.240 | 182 |
| 2021 | 400.000 | 2.531 | 206 |
Deze tijdreeks laat duidelijk zien dat er een gestage stijging is geweest in de WOZ-waarde. Over de afgelopen zeven jaar is er een stijging van €17.285 per jaar gemeten, wat aantoont dat de woning steeds meer waarde heeft gekregen. In 2021 bereikte de WOZ-waarde van deze woning €400.000, met een waarde per m² van €2.531. Dit is een aanzienlijke toename in vergelijking met 2014, waarbij de waarde per m² nog €1.765 bedroeg.
De OZB-bijdrage (Oude Zwarte Beurt) is ook gestegen, van €143 in 2014 naar €206 in 2021. Deze bijdrage is afhankelijk van de WOZ-waarde en vormt een onderdeel van de gemeentebelasting, waardoor deze toename direct van invloed is op de totale jaarlijkse belastinglast van de eigenaar.
Energiedossier en Energieverbruik
Een essentieel onderdeel van de WOZ-waarde is ook de energieprestatie van het pand. Voor Forellendaal 354 is een energielabel verkregen met klasse B, wat aangeeft dat het pand relatief energiezuinig is. Het energielabel is geldig tot 30 november 2030, wat betekent dat het tien jaar geldig blijft, zoals dat standaard is.
In de omgeving van postcode 2553 LM - 2553 LN is het gemiddelde jaarverbruik van energie tussen 2016 en 2023 als volgt gemeten:
| Jaar | Gemiddeld Verbruik (m³) |
|---|---|
| 2016 | 4.615 |
| 2017 | 2.712 |
| 2018 | 2.815 |
| 2019 | 2.888 |
| 2020 | 2.786 |
| 2021 | 2.578 |
| 2022 | 2.660 |
| 2023 | 2.646 |
Hoewel dit verbruik betrekking heeft op de postcodegebieden 2553 LM en 2553 LN en niet direct op deze woning, geeft het een indicatie van het energieverbruik in de regio. Aangezien de woning een energielabel klasse B heeft, is te verwachten dat het verbruik lager ligt dan het gemiddelde. Dit is een belangrijk aspect voor zowel huiseigenaren als potentiële kopers, aangezien energieefficiëntie een steeds groter gewicht krijgt in de besluitvorming rondom woningen.
Locatie en Nabijheid tot Industrieterreinen
Een andere factor die invloed kan hebben op de waarde van een woning is de locatie en de nabijheid tot industriële of commerciële terreinen. Aangezien Forellendaal 354 zich in ’s-Gravenhage bevindt, is het belangrijk om te bepalen of er mogelijke hinderfactoren zijn vanwege industriële activiteiten in de omgeving.
In de buurt van deze woning zijn meerdere bedrijventerreinen geïdentificeerd. Dit is van belang aangezien woningen in de directe omgeving van industriële zones potentiële geluids- of luchtvervuiling kunnen ondervinden. De aanbevolen afstand tot woonwijken en de milieucategorie van het industrieterrein zijn cruciale parameters om te bepalen of er sprake is van mogelijke hinder.
Hoewel de exacte locatie van deze bedrijventerreinen niet duidelijk is aangegeven in de bronnen, is het aan te raden voor potentiële kopers of huiseigenaren om deze terreinen te onderzoeken en eventuele hinderfactoren in overweging te nemen bij de beoordeling van de woning.
WOZ-Waarde in Vergelijking met Aangrenzende Adressen
De WOZ-waarde van een woning wordt ook beïnvloed door de waarden van aangrenzende woningen in dezelfde straat. In de Forellendaal zijn 693 adressen geregistreerd, inclusief Forellendaal 354. Deze adressen variëren in WOZ-waarde, afhankelijk van factoren zoals grootte, bouwjaar, energieprestatie en locatie.
Hoewel de exacte WOZ-waarden van alle adressen niet in de bronnen zijn opgenomen, is het duidelijk dat de WOZ-waarden per woning individueel worden bepaald. Voor Forellendaal 354 is de WOZ-waarde op 1 januari 2021 bijvoorbeeld €400.000, terwijl de gemiddelde stijging over de afgelopen jaren €17.285 per jaar bedroeg.
Het is mogelijk om de WOZ-waarde van Forellendaal 354 te vergelijken met die van aangrenzende woningen via de online WOZ-dienst van de gemeente. Deze service biedt de mogelijkheid om gegevens te verkrijgen over specifieke woningen en hun historische WOZ-waarden. Het is aan te raden om deze gegevens te raadplegen om een duidelijker beeld te krijgen van de marktwaarde van de woning in relatie tot andere woningen in de straat.
Invloed van WOZ-Waarde op Belastingen
De WOZ-waarde heeft directe gevolgen voor de gemeente- en woonlasten die een huiseigenaar moet betalen. Deze lasten omvatten de OZB-bijdrage, woninglasten, en deel van de waterschapsbijdrage. De OZB-bijdrage is zoals eerder aangegeven sterk gecorreleerd met de WOZ-waarde.
In 2021 bedroeg de OZB-bijdrage €206, wat aanzienlijk is toegenomen ten opzichte van 2014, toen deze €143 was. Dit duidt op een grotere financiële verantwoordelijkheid voor de eigenaar over de afgelopen jaren. De stijging van de OZB-bijdrage kan worden toegeschreven aan de stijging van de WOZ-waarde, maar ook aan eventuele wijzigingen in de belastingregeling door de gemeente.
Het is aan te raden voor zowel eigenaren als potentiële kopers om de WOZ-waarde en de daarbij behorende belastingen nauwkeurig te bestuderen, aangezien deze kosten kunnen variëren per woning en per jaar.
Bouwkundige Eigenschappen en Marktwaarde
De bouwkundige eigenschappen van Forellendaal 354 spelen een belangrijke rol in de marktwaarde. De woning is gebouwd in 1976 en is een tussen- of geschakelde woning, wat betekent dat de woning aan twee kanten tegen andere woningen ligt. Dit type woning heeft vaak minder voorkant en een beperkte buitenruimte, maar biedt wel voordelen zoals minder geluidsoverlast van straatverkeer.
De totale oppervlakte van het pand is 158 m², waarvan het perceel 106 m² beslaat. Deze verhouding wijst op een relatief compacte buitenruimte, wat voor sommige kopers een beperking kan zijn. Echter, gezien de locatie in een dichtbevolkte wijk als ’s-Gravenhage, kan dit ook een voordeel zijn, gezien de dichtbijzijnde infrastructuur en toegankelijkheid.
Het energielabel klasse B wijst op een redelijke mate van isolatie en energiezuinigheid. Aangezien het energielabel tien jaar geldig is, is het niet nodig om direct verbeteringen door te voeren tenzij er sprake is van plannen voor verbouwing of verkoop. Voor kopers die op zoek zijn naar een energiezuinige woning, kan dit label een aantrekkelijk aspect zijn.
WOZ-Waarde in de Broader Context van ’s-Gravenhage
’s-Gravenhage is een belangrijke stad in de Randstad en een centrum van politiek, administratief en cultureel belang. De woningmarkt in deze stad is dynamisch en varieert per wijk en per type woning. De WOZ-waarde van Forellendaal 354 moet daarom ook worden gezien in de bredere context van de stadsontwikkeling en de woningbouwmarkten in ’s-Gravenhage.
In de afgelopen jaren is er in Nederland in het algemeen sprake geweest van een stijgende woningmarkt. Deze trend is ook zichtbaar in de WOZ-waarden van woningen in ’s-Gravenhage. Aangezien Forellendaal 354 een gestage stijging heeft doorgemaakt in zijn WOZ-waarde over de afgelopen zeven jaar, lijkt deze woning zich goed aan te passen aan deze bredere trend.
Echter, het is belangrijk om rekening te houden met eventuele regionale verschillen. Niet alle wijkmarkten in ’s-Gravenhage ontwikkelen zich op dezelfde manier. Factoren zoals infrastructuur, voorzieningen, veiligheid en toekomstige ontwikkelingen kunnen grote invloed hebben op de WOZ-waarde van een woning.
Toekomstige Ontwikkelingen en Potentie
Aangezien Forellendaal 354 sinds 1976 in gebruik is, kan het pand nog verder worden verbeterd of verbouwd om de marktwaarde verder te verhogen. Verbouwingen kunnen bijvoorbeeld gericht zijn op het verbeteren van de energieprestatie, het uitbreiden van de woonruimte of het aanpassen van de woning aan moderne woonwensen.
Het energielabel klasse B is een goede basis, maar verbeteringen zoals het aanbrengen van extra isolatie, het installeren van dubbel glas of het gebruik van duurzame energiebronnen kunnen leiden tot een hoger energielabel, zoals klasse A. Dit kan de marktwaarde van de woning verder verhogen en de energiekosten verder verlagen.
Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met eventuele toekomstige plannen van de gemeente of waterschap. Indien er sprake is van stadsontwikkelingen of maatregelen gericht op duurzaamheid, kan dit ook een impact hebben op de waarde van de woning.
Conclusie
De WOZ-waarde van Forellendaal 354 in ’s-Gravenhage is over de afgelopen jaren gestegen, wat aangeeft dat het pand een positieve marktpositie inneemt. Deze woning, met een totale oppervlakte van 158 m² en een energielabel klasse B, biedt een aantrekkelijke combinatie van bouwkundige eigenschappen en energieprestatie. De stijging van de WOZ-waarde is ook zichtbaar in de toegenomen OZB-bijdrage, wat onderstreept dat de waarde van het pand in de ogen van de gemeente is toegenomen.
Toch is het belangrijk om rekening te houden met de omgeving, energetische aspecten en eventuele hinderfactoren zoals nabijgelegen bedrijventerreinen. Voor zowel huidige eigenaren als potentiële kopers is het daarom verstandig om de WOZ-waarde en de daarbij behorende belastingen nauwkeurig te bestuderen, en eventuele verbouwingen of aanpassingen in overweging te nemen als deel van een langere termijnstrategie.
In de bredere context van de woningmarkt in ’s-Gravenhage en Nederland in het algemeen is Forellendaal 354 een woning met een positieve ontwikkeling in de afgelopen jaren. Met de juiste aandacht voor energiezuinigheid, verbouwing en marktwaardeoptimalisatie kan deze woning een aantrekkelijke optie blijven voor investeerders en woningeigenaren.