Inleiding
De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Zelfde) speelt een centrale rol in de belastingaanslag van woningen binnen de gemeente Den Haag. Deze waarde wordt elk jaar op 1 januari vastgesteld en is een inschatting van de waarde van een woning op die datum. Deze waarde wordt gebruikt als basis voor diverse belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB), watersysteemheffing, inkomstenbelasting (via het eigenwoningforfait) en verder ook de verkoopbelasting.
In de gemeente Den Haag zijn momenteel 299.862 objecten met een WOZ-waarde geregistreerd. De totale WOZ-waarde van deze objecten bedraagt € 99.525 miljoen, wat overeenkomt met een gemiddelde WOZ-waarde van € 338.927 in 2023 en een verwachting van € 350.953 in 2024. Dit betekent dat de gemiddelde WOZ-waarde met 3,5% is gestegen in vergelijking met het voorgaande jaar. Echter, volgens het Jaarlijkse WOZ Onderzoek van Eerlijke WOZ is in 24,28% van de gevallen de WOZ-waarde te hoog vastgesteld, wat betekent dat woningeigenaren gemiddeld € 212 te veel belasting hebben betaald in 2024.
Het is dus van groot belang dat woningeigenaren hun WOZ-waarde goed controleren, zodat ze niet onnodig belastingen betalen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de WOZ-waarde in Den Haag, de manier waarop deze waarde bepaald wordt, de invloed op belastingen en de mogelijkheden om bezwaar in te dienen. Het artikel richt zich zowel tot woningeigenaren, potentiële kopers en investeerders die in Den Haag willen wonen of onroerend goed kopen, als tot professionals in de bouw- en vastgoedsector.
Wat is de WOZ-waarde en hoe wordt deze bepaald?
Definitie en doel van de WOZ-waarde
De WOZ-waarde is een jaarlijks vastgestelde inschatting van de marktwaarde van een woning of onroerend goed op 1 januari van dat jaar. Deze waarde wordt gebruikt als basis voor het berekenen van belastingen die aan de gemeente, waterschap en de Belastingdienst worden betaald. De WOZ-waarde is geen verkoopprijs, maar een referentiepunt dat helpt bij het bepalen van de belastingaanslag.
Bepaling van de WOZ-waarde
De gemeente Den Haag stelt de WOZ-waarde elk jaar vast. De waardepeildatum is 1 januari van het betreffende jaar, wat betekent dat de waarde op die datum vastgelegd wordt. De gemeente gebruikt diverse kenmerken van een woning om de WOZ-waarde te bepalen. Kenmerken die meegenomen worden zijn onder andere het type woning (bijvoorbeeld vrijstaand, half-vrijstaand, rijtje), het bouwjaar, het aantal slaapkamers, de leefruimte, de ligging van de woning, en eventuele bijgebouwen.
De gemeente vergelijkt ook de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de regio om de WOZ-waarde te bepalen. Daarbij worden meestal minimaal drie vergelijkbare woningen gebruikt om de marktwaarde te schatten. Het taxatieverslag, dat op aanvraag beschikbaar is, bevat deze vergelijkingen en legt uit op welke factoren de WOZ-waarde is gebaseerd.
WOZ-waarde en de waardepeildatum
Het is belangrijk om te onthouden dat de WOZ-waarde vastligt op 1 januari van het betreffende jaar. Dit betekent dat veranderingen in de marktwaarde die na die datum plaatsvinden, niet meegenomen worden in de WOZ-waarde van dat jaar. De gemeente gebruikt de WOZ-waarde van 1 januari 2024 om de belastingaanslagen voor 2025 te berekenen.
De gemeente Den Haag maakt elk jaar een verantwoordingsdocument beschikbaar waarin wordt uitgelegd hoe de WOZ-waarden voor dat jaar zijn bepaald. Dit document is belangrijk voor woningeigenaren die willen weten op welke criteria hun WOZ-waarde is vastgesteld en of er ruimte is voor bezwaar.
De invloed van de WOZ-waarde op belastingen
Onroerendezaakbelasting (OZB)
De OZB is de meest bekende belasting die rechtstreeks verband houdt met de WOZ-waarde. In Den Haag is de OZB in 2024 0,11382%. Dit betekent dat de belastingaanslag voor de OZB wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met dit percentage. Voor een gemiddelde woning met een WOZ-waarde van € 350.953 in 2024, zou de OZB-aanslag ongeveer € 400 bedragen.
Het is belangrijk op te merken dat woningeigenaren die bezwaar hebben gemaakt en succesvol zijn, hun OZB-aanslag kunnen zien dalen. Uit het Jaarlijkse WOZ Onderzoek van Eerlijke WOZ blijkt dat in 24,28% van de gevallen de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. In dergelijke gevallen betaalt een woningeigenaar gemiddeld € 212 te veel belasting in de vorm van OZB.
Watersysteemheffing
Naast de OZB wordt ook de watersysteemheffing berekend op basis van de WOZ-waarde. Deze heffing is bedoeld om de kosten van het watersysteem (zoals riolering, afvalwaterzuivering en overstromingsscherming) te dekken. De exacte heffingspercentages variëren per waterschap, maar in Den Haag is de watersysteemheffing meestal een vast percentage van de WOZ-waarde.
Inkomstenbelasting (Eigenwoningforfait)
De WOZ-waarde heeft ook een indirecte invloed op de inkomstenbelasting. In Nederland is het mogelijk om het eigenwoningforfait te gebruiken, wat betekent dat de waarde van een eigen woning automatisch wordt verwerkt in de inkomstenbelastingaangifte. Deze waarde is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning en kan leiden tot een verhoging van de belastbare inkomsten in box 1 van het aangifteformulier.
Verkoopbelasting
Bij de verkoop van een woning is de WOZ-waarde een belangrijke factor bij de berekening van de verkoopbelasting. De verkoopprijs wordt vergeleken met de WOZ-waarde van 1 januari van het jaar van de verkoop. Als de verkoopprijs hoger is dan deze WOZ-waarde, kan er sprake zijn van een verkoopwinst die belast wordt met inkomstenbelasting.
Hoe controleer en verandert u uw WOZ-waarde?
Aanslagbiljet en WOZ-beschikking
De gemeente Den Haag stelt de WOZ-waarde van een woning vast en stuurt deze informatie aan de eigenaar via een aanslagbiljet. Het aanslagbiljet bevat de WOZ-waarde, de waardepeildatum en het kalenderjaar waarvoor deze waarde geldt. Het aanslagbiljet wordt meestal in februari verstuurd.
De officiële WOZ-beschikking bevat bovendien meer gedetailleerde informatie over de bepaling van de WOZ-waarde. Een WOZ-beschikking bevat altijd de naam, het adres van de ontvanger, een datum, en een aanduiding van de woning of het bedrijfspand. Het document geeft ook een overzicht van de kenmerken die de gemeente heeft gebruikt bij de taxatie, zoals het type woning, het bouwjaar, en de oppervlakte.
Taxatieverslag
Het taxatieverslag is een belangrijk document dat op aanvraag beschikbaar is bij de gemeente. In dit document worden de criteria en vergelijkingen weergegeven die de gemeente heeft gebruikt om de WOZ-waarde van uw woning vast te stellen. Het verslag bevat bijvoorbeeld de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de regio, waarmee uw woning is vergeleken.
Het is belangrijk dat woningeigenaren dit taxatieverslag goed lezen en controleren. Als er kenmerken verkeerd zijn ingevuld of als er duidelijk onjuistheden zijn in de vergelijkingen, kan dit een reden zijn om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde.
Bezwaar indienen
Woningeigenaren hebben 6 weken de tijd om bezwaar in te dienen tegen hun WOZ-waarde. Deze periode begint op de dag dat het aanslagbiljet of de WOZ-beschikking wordt ontvangen. Het is belangrijk om snel te handelen, omdat het bezwaarproces tijd kost en de gemeente er meestal 8 tot 12 weken over doet om het bezwaar te behandelen.
Het bezwaar kan worden ingediend via de website van de gemeente of via een externe dienstverlener. Het is mogelijk om het bezwaar zelf in te dienen of om hulp in te huren. De gemeente biedt ook de mogelijkheid om een bezwaar in te dienen via MijnDenHaag, mits u beschikt over een DigiD of eHerkenning met betrouwbaarheidsniveau 3 of hoger.
Bij het indienen van een bezwaar is het belangrijk om duidelijke en onderbouwde argumenten te geven. De gemeente beoordeelt of het bezwaar gerechtvaardigd is en of de WOZ-waarde correct is vastgesteld. Als het bezwaar wordt ingewilligd, wordt de WOZ-waarde aangepast en worden de belastingaanslagen herzien.
De rol van de WOZ-waarde bij hypotheken en financiële beslissingen
Invloed op hypotheken
De WOZ-waarde speelt ook een rol bij het afsluiten van een hypotheek. Banks en financiële instellingen gebruiken de WOZ-waarde om te bepalen hoe groot het risico is dat een kredietnemer de hypotheekschuld niet volledig kan terugbetalen. Op basis van dit risico kan een bank tot wel 0,5% extra rente berekenen bovenop de basisrente.
In sommige gevallen kan de WOZ-waarde hoger liggen dan de daadwerkelijke verkoopprijs van een woning. In dat geval kan het risico voor de bank hoger liggen, wat resulteert in hogere rentevoeten of een beperkte hypotheektoegang.
Het is daarom belangrijk dat kopers en woningeigenaren hun WOZ-waarde goed controleren voordat ze een hypotheek afsluiten. Een te hoge WOZ-waarde kan leiden tot hogere rentekosten en minder hypotheektoegang.
Financiële besparingen door bezwaar
Het indienen van een bezwaar tegen de WOZ-waarde kan leiden tot duidelijke financiële besparingen. Uit het Jaarlijkse WOZ Onderzoek van Eerlijke WOZ blijkt dat in 24,28% van de gevallen de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. In dergelijke gevallen betaalt een woningeigenaar gemiddeld € 212 te veel belasting in de vorm van OZB.
Daarnaast zijn er ook verwachtingen dat het indienen van een bezwaar leidt tot een besparing op andere belastingen, zoals de watersysteemheffing en de inkomstenbelasting. De exacte besparing hangt af van de hoogte van de aanpassing en de belastingpercentages die van toepassing zijn.
Een woningeigenaar die succesvol bezwaar maakt, kan dus niet alleen een lagere WOZ-waarde krijgen, maar ook meerdere belastingen zien dalen. In de praktijk betekent dit vaak dat het bezwaarproces zichzelf kan ombouwen in een aanzienlijke besparing op de jaarlijkse belastingaanslag.
Overzicht van de WOZ-waardeontwikkeling in Den Haag
Jaarlijkse stijging van de WOZ-waarde
De WOZ-waarde in Den Haag is in de afgelopen jaren gestegen. De gemiddelde WOZ-waarde in 2023 was € 338.927, terwijl de verwachting voor 2024 is dat deze waarde zal stijgen naar € 350.953. Dit betekent een stijging van 3,5% per jaar. Deze stijging is te verklaren uit de algemene stijging van de woningmarkt in Nederland en de hoge vraag naar woningen in grote steden zoals Den Haag.
De totale WOZ-waarde van alle objecten in Den Haag is in 2024 opgelopen tot € 99.525 miljoen, wat aangeeft dat de woningmarkt in Den Haag blijft groeien. De stijging van de WOZ-waarde heeft ook invloed op de belastingaanslagen, aangezien deze aanslagen op basis van de WOZ-waarde worden berekend.
Invloed van de woningmarkt
De stijging van de WOZ-waarde in Den Haag is niet alleen het gevolg van het aantal woningen, maar ook van de prijsontwikkeling op de woningmarkt. De gemiddelde marktwaarde van woningen in Den Haag is gestegen, wat heeft geleid tot hogere WOZ-waarden.
De gemeente Den Haag heeft ook een verantwoordingsdocument uitgebracht voor de WOZ-waarde van 2025, waarin wordt uitgelegd hoe de waardepeildatum en de bepaling van de WOZ-waarde zijn vastgesteld. In dit document staat ook dat de gemeente rekening houdt met de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt bij het bepalen van de WOZ-waarde.
Conclusie
De WOZ-waarde is een essentieel instrument in de gemeente Den Haag voor het berekenen van belastingen en het bepalen van de waarde van woningen. De waarde wordt elk jaar op 1 januari vastgesteld en is gebaseerd op een reeks van woningkenmerken en marktvergelijkingen. De WOZ-waarde heeft directe invloed op de onroerendezaakbelasting, de watersysteemheffing, de inkomstenbelasting (via het eigenwoningforfait) en de verkoopbelasting.
Het is van groot belang dat woningeigenaren hun WOZ-waarde goed controleren, omdat er in 24,28% van de gevallen sprake is van een te hoge WOZ-waarde. In dergelijke gevallen betaalt een woningeigenaar gemiddeld € 212 te veel belasting. Het indienen van een bezwaar kan leiden tot duidelijke financiële besparingen en een lager belastingbedrag.
Bij het afsluiten van een hypotheek speelt de WOZ-waarde ook een rol, omdat banks en financiële instellingen deze waarde gebruiken om risico's in te schatten. Een te hoge WOZ-waarde kan leiden tot hogere rentevoeten of minder hypotheektoegang.
In het licht van de stijgende woningmarkt in Den Haag en de jaarlijkse stijging van de WOZ-waarde is het belangrijk dat woningeigenaren, potentiële kopers en investeerders goed op de hoogte zijn van hun WOZ-waarde en de mogelijkheden om deze te corrigeren. Door het indienen van een bezwaar kan een woningeigenaar niet alleen een lagere WOZ-waarde verkrijgen, maar ook meerdere belastingen zien dalen.
De WOZ-waarde is dus niet alleen een administratief instrument, maar ook een essentieel onderdeel van de woningmarkt en de belastingaanslag in Den Haag. Het is daarom aan te raden om deze waarde regelmatig te controleren en eventueel aan te passen via bezwaar.