Inleiding
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaak) is een centraal maatstaf in de Nederlandse woningmarkt, omdat deze waarde niet alleen bepalend is voor de eigenaarslasten zoals de onroerendezaakbelasting, maar ook een indicatie geeft van de marktwaarde van een woning. Voor woningen in Oosterhout, en met name in de buurt Herendam, is het begrip WOZ-waarde van groot belang voor zowel woningeigenaren als potentiële kopers. In dit artikel wordt de WOZ-waarde van Herendam 109 in Oosterhout geanalyseerd, met een nadere blik op de stijging van de WOZ-waarde in de afgelopen jaren, de mogelijkheden om bezwaar in te dienen en de relatie tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs in de regio.
De beschikbare gegevens tonen aan dat de WOZ-waarde in Oosterhout in 2024 gemiddeld is gestegen met 3,6% ten opzichte van 2023, naar € 367.734. Voor Herendam 109 is geen specifieke WOZ-waarde vermeld in de bronnen, maar het is mogelijk om algemene trends en berekeningsmethoden te analyseren. Bovendien is er sprake van een aanzienlijk percentage woningen in Oosterhout waarbij de WOZ-waarde mogelijk te hoog is vastgesteld (21,98% in 2024), wat een mogelijkheid biedt voor woningeigenaren om bezwaar in te dienen.
WOZ-waarde en haar betekenis voor woningeigenaren
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is een jaarlijks vastgestelde waarde van onroerend goed, zoals woningen of grond. Deze waarde wordt vastgesteld door de gemeente op 1 januari van elk jaar en is gebaseerd op een reeks woningkenmerken zoals de ligging, grootte, type woning en verkoopdata. De WOZ-waarde dient als basis voor meerdere belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), de gemeentelijke heffing (GM), en de waterschapsbelasting. Daarnaast wordt de WOZ-waarde ook gebruikt voor andere administratieve doeleinden, zoals het berekenen van de verkoopbelasting (de 21% overwinningsbelasting).
De WOZ-waarde heeft echter geen rechtstreeks verband met de verkoopprijs van een woning, aangezien deze waarde een schatting is van de waarde op een specifieke peildatum (1 januari), en niet op de marktwereld op het moment van verkoop. Toch is de WOZ-waarde vaak een maatstaf die wordt gebruikt bij het bepalen van de koopprijs, zowel door kopers als verkoopers.
WOZ-waarde in Oosterhout
In 2023 was de gemiddelde WOZ-waarde in Oosterhout € 354.889. In 2024 is deze waarde gestegen met 3,6% naar € 367.734. Deze stijging volgt het nationale verloop van de woningmarkt, waarin de gemiddelde WOZ-waarde landelijk ook gestegen is, vooral als gevolg van de stijgende verkoopprijzen in de afgelopen jaren.
Deze stijging heeft gevolgen voor woningeigenaren, omdat de belastingen die op basis van de WOZ-waarde worden berekend, ook stijgen. Voor woningen waarvan de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, is er echter een mogelijkheid om bezwaar in te dienen bij de gemeente. Uit het Jaarlijkse WOZ Onderzoek van Eerlijke WOZ blijkt dat in 21,98% van de gevallen in Oosterhout de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, wat betekent dat woningeigenaren gemiddeld ongeveer € 153 te veel belasting betalen.
WOZ-waarde van Herendam 109 in Oosterhout
Hoewel de bronnen geen expliciete WOZ-waarde voor Herendam 109 vermelden, is het mogelijk om algemene gegevens over de woning en de omgeving te analyseren. Herendam 109 ligt in de wijk Dammenbuurt in Oosterhout. Deze buurt is onderdeel van de wijk Dommelbergen en valt op de kadastrale kaart onder perceelnummer OTH01 (Oosterhout) C 3099, met een oppervlakte van 311 m².
Deze woning is gelegen in een wijk waarvan de gemiddelde WOZ-waarde in 2023 rond de € 354.889 lag. Uit de grafieken die zijn opgenomen in de bronnen, is te zien dat de WOZ-waarde in deze buurt in 2024 met 3,6% is gestegen, in lijn met de gemeentelijke trend. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de WOZ-waarde van Herendam 109 waarschijnlijk in de buurt van € 367.734 ligt, afhankelijk van de unieke kenmerken van de woning.
Onroerendezaakbelasting (OZB) in Oosterhout
De onroerendezaakbelasting (OZB) is een belasting die woningeigenaren jaarlijks aan de gemeente betalen. De hoogte van deze belasting is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. In Oosterhout is de OZB een vaste percentagebelasting op de WOZ-waarde. De exacte percentage is echter niet vermeld in de bronnen, maar in de meeste gemeenten ligt deze belasting tussen 0,4% en 0,8% van de WOZ-waarde.
Voor een gemiddelde woning met een WOZ-waarde van € 367.734 in 2024 zou dit betekenen dat de OZB ongeveer € 1.471 tot € 2.942 zou bedragen, afhankelijk van de precieze tarieven. Deze belasting wordt jaarlijks opgemaakt in het aanslagbiljet dat woningeigenaren ontvangen in februari.
Belastingverlaging door bezwaar tegen WOZ-waarde
Er is een duidelijke kans dat de WOZ-waarde van Herendam 109 te hoog is vastgesteld, gezien de algemene trend dat 21,98% van de WOZ-waarden in Oosterhout in 2024 mogelijk te hoog zijn. Voor woningeigenaren betekent dit dat het indienen van een bezwaar een reële kans op belastingverlaging biedt.
Het proces van bezwaar maken is eenvoudig, maar moet binnen een bepaalde tijd gebeuren. Woningeigenaren hebben namelijk slechts zes weken de tijd om bezwaar in te dienen tegen hun WOZ-waarde, vanaf de dag dat ze het aanslagbiljet ontvangen. Dit aanslagbiljet wordt normaal gesproken in februari per post toegestuurd.
De procedure voor het indienen van een bezwaar tegen de WOZ-waarde van Herendam 109 is als volgt:
- Aanslagbiljet afwachten: Woningeigenaren ontvangen in februari het aanslagbiljet. In dit document wordt de nieuwe WOZ-waarde vermeld.
- Taxatieverslag aanvragen: Het WOZ-taxatieverslag moet worden aangevraagd bij de gemeente. Dit document bevat een overzicht van de woningkenmerken die zijn gebruikt om de WOZ-waarde te berekenen.
- Bezwaar indienen: Op basis van het taxatieverslag kan worden gecontroleerd of de WOZ-waarde realistisch is. Als er reden is tot bezwaar, kan dit binnen zes weken worden ingediend bij de gemeente.
Er is ook een alternatief voor woningeigenaren die geen ervaring hebben met het indienen van bezwaar. Eerlijke WOZ biedt een service waarbij het werk voor de woningeigenaar wordt gedaan, en waarbij alle eventuele belastingverlagingen volledig naar de woningeigenaar gaan. De kosten van deze service worden door de overheid vergoed, zodat woningeigenaren geen risico lopen.
WOZ-waarde versus verkoopprijs in Herendam en Oosterhout
Verkoopprijsontwikkeling in de buurt
De verkoopprijs van woningen in de buurt van Herendam 109 is in de afgelopen maanden gestegen. In de grafieken die zijn opgenomen in de bronnen, is te zien dat de gemiddelde verkoopprijs in Oosterhout op stijgende koers is. In de buurt van Herendam is dit fenomeen eveneens waar te nemen. De verkoopprijzen van woningen in de wijk Dommelbergen zijn gemiddeld gestegen, terwijl de WOZ-waarde ook is gestegen, maar iets langzamer dan de verkoopprijs.
In de tabel die is vermeld in de bronnen, zijn meerdere woningen in de omgeving te zien die sinds begin november 2025 op de markt staan. Voorbeelden zijn woningen op de Willem Dreeslaan, Roolvinkstraat en Van Someren-Downerlaan. De prijzen variëren van € 385.000 tot € 699.000, afhankelijk van de grootte en ligging van de woning. De gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter is tussen € 2.986 en € 3.982.
Voor Herendam 109 is geen verkoopprijs vermeld, maar gezien de ligging in een wijk met een goede bereikbaarheid en infrastructuur is het aannemelijk dat de verkoopprijs van deze woning in lijn is met die van de aangrenzende woningen.
Relatie tussen WOZ-waarde en verkoopprijs
De WOZ-waarde en de verkoopprijs van een woning zijn twee verschillende maatstaven. De WOZ-waarde is een jaarlijks vastgestelde waarde die geen direct verband houdt met de actuele marktwereld. De verkoopprijs daarentegen is de prijs die een koper voor een woning is bereid te betalen, afhankelijk van de vraag, aanbod, ligging en andere factoren.
Toch is er in veel gevallen een verband tussen deze twee waarden. In Oosterhout is de gemiddelde WOZ-waarde in 2024 gestegen met 3,6%, terwijl de gemiddelde verkoopprijs ook is gestegen. Dit wijst op een stijgende woningmarkt, waarin de vraag groter is dan de aanbod. In dergelijke omstandigheden kan het voorkomen dat de verkoopprijs boven de WOZ-waarde ligt.
Voor woningen waarvan de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, kan het voorkomen dat de verkoopprijs lager ligt dan de WOZ-waarde. In dat geval kan het indienen van een bezwaar leiden tot een lagere WOZ-waarde, wat op zijn beurt kan leiden tot lagere belastingen. Daarnaast kan een lager WOZ-taxatieverslag ook helpen bij het bepalen van de verkoopprijs, omdat kopers vaak rekening houden met de WOZ-waarde bij het aanbieden van een prijs.
De rol van de kadastrale kaart en kadaster
Kadastrale kaart en locatie van Herendam 109
De kadastrale kaart is een essentieel instrument bij het bepalen van de locatie, oppervlakte en eigendom van onroerend goed. In het geval van Herendam 109 ligt deze woning op perceelnummer OTH01 (Oosterhout) C 3099, met een oppervlakte van 311 m². Deze informatie is belangrijk voor woningeigenaren, omdat het kadaster een overzicht geeft van de fysieke en juridische kenmerken van de woning.
De kadastrale kaart is ook van belang bij het bepalen van de WOZ-waarde, omdat de ligging van een woning een belangrijke factor is in de taxatie. Voor woningen in de buurt van Herendam 109 is de kadastrale kaart een waardevolle bron van informatie over de ligging en eigendom van de woningen.
Kadaster en verkoopproces
Het kadaster speelt een centrale rol bij het verkoopproces van een woning. Voor kopers is het belangrijk om te weten of de woning die zij willen kopen in het kadaster geregistreerd staat en of er sprake is van rechten of aanspraken van derden. Voor verkopers is het kadaster een essentieel onderdeel van de verkoopakte, omdat het een bewijs is van eigendom.
In het geval van Herendam 109 is de kadastrale informatie belangrijk om eventuele rechten of aanspraken van derden te controleren. De oppervlakte van het perceel (311 m²) is ook een belangrijke parameter bij het bepalen van de waarde van de woning, omdat de grootte van het terrein een invloed heeft op de bouwbaarheid en de marktwaarde.
Conclusie
De WOZ-waarde van Herendam 109 in Oosterhout is een belangrijk maatstaf voor woningeigenaren, omdat deze waarde niet alleen bepalend is voor de belastingen die jaarlijks moeten worden betaald, maar ook een indicatie geeft van de marktwaarde van de woning. Hoewel de exacte WOZ-waarde van Herendam 109 niet expliciet vermeld is in de bronnen, is het duidelijk dat de WOZ-waarde in de wijk Dammenbuurt in 2024 is gestegen met 3,6%, in lijn met de gemeentelijke trend. Voor woningeigenaren in deze wijk is dit van belang, omdat het betekent dat de belastingen die op basis van de WOZ-waarde worden berekend, ook stijgen.
Daarnaast is er een kans dat de WOZ-waarde van Herendam 109 te hoog is vastgesteld, gezien de algemene trend dat 21,98% van de WOZ-waarden in Oosterhout in 2024 mogelijk te hoog zijn. Voor woningeigenaren betekent dit dat het indienen van een bezwaar een reële kans op belastingverlaging biedt. Het proces van bezwaar maken is eenvoudig, maar moet binnen een bepaalde tijd gebeuren. Er is ook een alternatief beschikbaar voor woningeigenaren die geen ervaring hebben met het indienen van bezwaar, namelijk de service van Eerlijke WOZ, waarbij het werk voor de woningeigenaar wordt gedaan.
De verkoopprijs van woningen in de buurt van Herendam 109 is in de afgelopen maanden gestegen. De gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter ligt tussen € 2.986 en € 3.982. Voor Herendam 109 is geen verkoopprijs vermeld, maar gezien de ligging in een wijk met een goede bereikbaarheid en infrastructuur is het aannemelijk dat de verkoopprijs van deze woning in lijn is met die van de aangrenzende woningen.
De kadastrale kaart is een essentieel instrument bij het bepalen van de locatie, oppervlakte en eigendom van onroerend goed. In het geval van Herendam 109 ligt deze woning op perceelnummer OTH01 (Oosterhout) C 3099, met een oppervlakte van 311 m². Deze informatie is belangrijk voor woningeigenaren, omdat het kadaster een overzicht geeft van de fysieke en juridische kenmerken van de woning.
In samenvattend is de WOZ-waarde van Herendam 109 in Oosterhout een maatstaf die een grote invloed heeft op de belastingen en eventuele verkoopprijs van de woning. Het is daarom van belang voor woningeigenaren om deze waarde regelmatig te controleren en eventueel bezwaar in te dienen indien nodig.