Inleiding
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaak) van een woning speelt een centrale rol in de Nederlandse woningeconomie. Deze waarde wordt jaarlijks bepaald door de gemeente en wordt gebruikt voor belastingdoeleinden, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), watersysteemheffing en inkomstenbelasting. Voor kopers, verkopers en huurondernemers is het begrijpen van deze waarde van groot belang, omdat het direct invloed heeft op financiële verplichtingen en marktperspectieven.
In dit artikel bekijken we de WOZ-waarde van het appartement aan Hoofdweg 252-H in Amsterdam. We zullen dit doen aan de hand van beschikbare data uit officiële bronnen en kadastrale informatie. Bovendien geven we een overzicht van relevante aspecten zoals de locatie, de woningeigenschappen, de belastingaangifte en de markttrends in de buurt. Het doel is om een helder en gedetailleerd overzicht te geven van de WOZ-waarde en de context van deze woning voor zowel particuliere kopers als professionele investeerders.
Eigenschappen van woning Hoofdweg 252-H
De woning Hoofdweg 252-H is gelegen in Amsterdam, in het postcodegebied 1057 DH. Het appartement behoort tot een oude woningbouwconstructie en is in gebruik sinds 1924. Het appartement is geregistreerd onder de kadasteraanduiding Sloten Noord-Holland C 5574 en is onderdeel van een perceel van 121 m², waarvan de woning zelf een oppervlakte heeft van 73 m².
Deze woning is een verblijfsobject in gebruik en heeft als gebruiksdoel uitsluitend woonfunctie. Hoofdweg 252-H is onderdeel van een pand dat meerdere appartementen bevat. Dit blijkt uit het feit dat het pand vier adressen kent, inclusief 252-H. Dit is typisch voor woningbouwconstructies uit de jaren twintig, waarin meerdere huurders in een gebouw woonden.
Het appartement valt onder de juridische bevoegdheid van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht, wat betekent dat de waterbeheerder verantwoordelijk is voor de infrastructuur in verband met waterafvoer en -beheer.
Ontwikkeling van de WOZ-waarde
De WOZ-waarde van woning Hoofdweg 252-H is in de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. Dit blijkt uit de volgende tabel, die de WOZ-waarden en het WOZ-per m²-bedrag weergeeft per jaar vanaf 2014 tot en met 2020:
| Peildatum | WOZ-waarde (€) | WOZ per m² (€) | OZB (€) |
|---|---|---|---|
| 2014-01-01 | 168.000 | 2.301 | 71 |
| 2015-01-01 | 190.000 | 2.602 | 81 |
| 2016-01-01 | 218.000 | 2.986 | 93 |
| 2017-01-01 | 261.000 | 3.575 | 111 |
| 2018-01-01 | 368.000 | 5.041 | 157 |
| 2019-01-01 | 402.000 | 5.506 | 172 |
| 2020-01-01 | 406.000 | 5.561 | 173 |
Deze ontwikkeling toont aan dat de WOZ-waarde van Hoofdweg 252-H in de afgelopen zes jaar gemiddeld met € 39.666 per jaar is gestegen. In 2020 was de waarde € 406.000, wat overeenkomt met een WOZ-per-m²-bedrag van € 5.561.
Het is opmerkelijk dat de waarde in 2020 iets is gedaald ten opzichte van 2019, van € 402.000 naar € 406.000. Hoewel de toename klein is, blijft de waarde op een hoog niveau. In vergelijking met de jaren ervoor blijft de waarde aanzienlijk stijgen, met name vanaf 2017.
Belastingaangifte en WOZ-waarde
De WOZ-waarde heeft directe invloed op de onroerendezaakbelasting (OZB), die in 2024 voor woningeigenaren in Amsterdam vastligt op 0,05172% van de WOZ-waarde. Voor woning Hoofdweg 252-H, met een WOZ-waarde van € 406.000 in 2020, betekent dit een OZB-bijdrage van:
€ 406.000 × 0,05172% = € 209,75
Echter, volgens de beschikbare gegevens was in 2020 de OZB-bijdrage voor deze woning € 173, wat lager ligt dan deze berekening. Dit kan wijzen op verschillen in de exacte berekening of op een eventuele verlaging van de WOZ-waarde door het bezwaarproces. Het bezwaarproces is een formele procedure waarbij eigenaars of huurondernemers kunnen aantonen dat de WOZ-waarde van hun woning onterecht hoog is vastgesteld. Uit onderzoek door Eerlijke WOZ blijkt dat in 24,45% van de gevallen in Amsterdam de WOZ-waarde in 2024 te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de woningeigenaar mogelijk in aanmerking komt voor een verlaging van de WOZ-waarde.
Daarnaast wordt de WOZ-waarde ook gebruikt bij de berekening van andere belastingen, zoals de watersysteemheffing en de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait in box 1). Voor de inkomstenbelasting is de WOZ-waarde bepalend voor het bedrag van het eigenwoningforfait, wat een belastingscherm biedt voor woningeigenaren.
Locatie en buurtcontext
De locatie van Hoofdweg 252-H is van groot belang voor zowel de WOZ-waarde als voor de leefbaarheid. Het appartement ligt in de wijk Hoofdweg e.o., met name in de buurt Balboaplein e.o.. Deze buurt heeft een bepaalde demografie en maatschappelijke samenstelling, die invloed kunnen hebben op de waarde van woningen.
De buurt Balboaplein e.o. heeft een score van "Ruim voldoende" op basis van woningmarktkenmerken zoals vraag en aanbod, veiligheid en bereikbaarheid. Deze score geeft aan dat de buurt binnen de normen ligt, maar er ruimte is voor verbetering.
De demografie van de buurt is weergegeven in cirkeldiagrammen die de verdeling van inwoners op basis van leeftijd, geslacht, herkomst, huishoudens en opleidingsniveau tonen. In 2025 is de bevolking verdeeld over verschillende leeftijdsgroepen, met een duidelijke representatie van zowel jonge als oudere bewoners. In 2024 is de verdeling van koop- en huurwoningen ook weergegeven, waaruit blijkt dat het aantal huurwoningen dominant is. Dit wijst op een wijk met een relatief hoge woningbouwcomponent.
Aangezien de buurt dichtbij meerdere bedrijventerreinen ligt, zoals Foodcenter Amsterdam & Westerkwartier, Landlust en Sloterdijk I, is het verstandig om te controleren of er sprake is van milieuhinder, zoals geluidsoverlast. De beschikbare informatie toont aan dat de dichtstbijzijnde bedrijventerreinen zich op minimaal 1,2 km afstand bevinden, wat een redelijke afstand is. Echter, voor een definitieve beoordeling zou er meer informatie nodig zijn over de specifieke activiteiten op deze terreinen.
Energiewaarden en duurzaamheid
Een belangrijk aspect bij de beoordeling van een woning is het energieverbruik. De data tonen aan dat in postcodegebied 1057 DH het gemiddelde elektriciteitsverbruik over de afgelopen 7 jaar 1.865 kWh per jaar is. Het gemiddelde aardgasverbruik bedraagt 959 m³ per jaar. Deze cijfers zijn relevante indicatoren voor de duurzaamheid en efficiëntie van de woning.
Aangezien het appartement is gebouwd in 1924, is het mogelijk dat het behoort tot de oude generatie woningen zonder moderne isolatie of energiebesparingstechnologie. Dit zou kunnen verklaren dat de energiewaarden hoger liggen dan bij nieuwbouwwoningen. Toch zijn de waarden in lijn met het gemiddelde van de omgeving, wat suggereert dat het appartement redelijk energiezuinig is voor een woning van deze leeftijd.
Een eventuele renovatie of aanpassing van het appartement, zoals het verbeteren van de isolatie of het installeren van een warmtepomp, zou kunnen leiden tot een verlaging van de energiekosten en een mogelijke verlaging van de WOZ-waarde, indien dit leidt tot een verlaging van de waarde van de woning.
Verkoopprijs en markttrends
Hoewel de WOZ-waarde van Hoofdweg 252-H in 2020 € 406.000 bedroeg, is er ook een marktprijs die relevant is voor eventuele kopers of verkopers. In de buurt zijn recent woningen te koop aangeboden met variabele prijzen en oppervlaktes. In de periode van oktober 2024 tot april 2025 is bijvoorbeeld sprake geweest van 48 verkochte woningen, waarvan de gemiddelde prijs 12% hoger lag dan de vraagprijs. De gemiddelde verkoopduur was ongeveer 30 dagen, wat aangeeft dat de markt actief is.
De volgende tabel toont een overzicht van enkele recente verkoopprijzen in de buurt:
| Adres | Vraagprijs (€) | Oppervlakte (m²) | Vraagprijs/m² (€) | Aangeboden sinds |
|---|---|---|---|---|
| Balboastraat 38-2 | 375.000 | 64 | 5.859 | 13-12-2025 |
| Vasco da Gamastraat 24-2 | 385.000 | 45 | 8.556 | 10-12-2025 |
| Van Speijkstraat 129-H | 1.200.000 | 127 | 9.449 | 08-12-2025 |
| Cabotstraat 25-3 | 520.000 | 53 | 9.811 | 06-12-2025 |
| Cabotstraat 11-2 | 375.000 | 52 | 7.212 | 05-12-2025 |
| Van Spilbergenstraat 160-H | 500.000 | 45 | 11.111 | 05-12-2025 |
| Orteliusstraat 52-H | 675.000 | 70 | 9.643 | 04-12-2025 |
| Jan van Riebeekstraat 22-1 | 465.000 | 57 | 8.158 | 04-12-2025 |
| Van Speijkstraat 150-H | 1.350.000 | 138 | 9.783 | 02-12-2025 |
| Baffinstraat 10-3 | 885.000 | 112 | 7.902 | 01-12-2025 |
Deze data tonen aan dat de marktprijs van woningen in de omgeving van Hoofdweg 252-H aanzienlijk varieert, afhankelijk van de grootte en ligging van de woning. De WOZ-waarde van € 406.000 ligt in de buurt van de gemiddelde marktprijs, afhankelijk van de oppervlakte. Voor appartementen met een oppervlakte van ongeveer 73 m², zoals Hoofdweg 252-H, valt de marktprijs meestal tussen de € 375.000 en € 465.000.
WOZ-waarde en marktwaarde: verklaring en context
Hoewel de WOZ-waarde en de marktwaarde beide betrekking hebben op de waarde van een woning, zijn ze niet gelijk. De WOZ-waarde is een geschatte waarde die wordt vastgesteld door de gemeente en wordt voornamelijk gebruikt voor belastingdoeleinden. De marktwaarde daarentegen is de prijs die een koper bereid is te betalen op een bepaald moment, gebaseerd op vraag, aanbod, locatie en andere factoren.
In de praktijk kan de WOZ-waarde hoger liggen dan de marktwaarde, wat betekent dat de belastingaangifte hoger is dan nodig. Dit is een van de redenen waarom het bezwaarproces zo belangrijk is. Uit onderzoek door Eerlijke WOZ blijkt dat in Amsterdam in 24,45% van de gevallen de WOZ-waarde in 2024 te hoog is vastgesteld. Dit suggereert dat een deel van de woningeigenaren in de stad mogelijk hun WOZ-waarde kan verlagen, wat leidt tot lagere belastingen.
Het is belangrijk om te begrijpen dat de WOZ-waarde geen directe weerspiegeling is van de marktwaarde. De WOZ-waarde is grotendeels gericht op het bepalen van belastingen, terwijl de marktwaarde zich richt op de daadwerkelijke transacties en verkoopprijzen. Voor investeerders en kopers is het daarom verstandig om zowel de WOZ-waarde als de marktwaarde in overweging te nemen bij het bepalen van de rendabiliteit van een woning.
Verlaging van de WOZ-waarde
Voor woningeigenaren en huurondernemers kan het verlagen van de WOZ-waarde een financiële voordelen opleveren. Dit kan gedaan worden via het WOZ-bezwaarproces of via verbeteringen aan de woning die de waarde beïnvloeden. Bijvoorbeeld, het uitvoeren van een energieopwekproject kan leiden tot een lagere WOZ-waarde, mits de waarde van de woning daadwerkelijk vermindert.
In Amsterdam is in 2024 het gemiddelde besparingsscenario als volgt: voor de onroerendezaakbelasting (OZB) bedraagt de gemiddelde besparing € 36 per jaar. Hoewel dit bedrag op zich niet spectaculair is, kan het in combinatie met andere belastingvoordelen, zoals lagere watersysteemheffing en verlaging van de inkomstenbelasting, tot een aanzienlijke besparing leiden.
Het is belangrijk om op te merken dat de verlaging van de WOZ-waarde geen directe verlaging van de marktprijs garandeert. De marktprijs wordt bepaald door de vraag en het aanbod op de markt, terwijl de WOZ-waarde voornamelijk gericht is op belastingdoeleinden. Echter, een hogere WOZ-waarde kan ervoor zorgen dat de belastingaangifte hoger is dan nodig, wat voor sommige huiseigenaren financieel nadelig kan zijn.
Conclusie
De WOZ-waarde van woning Hoofdweg 252-H in Amsterdam is een belangrijk onderdeel van de financiële en belastingadministratie van de woning. Uit de beschikbare data blijkt dat de waarde van de woning aanzienlijk is gestegen in de afgelopen jaren, met een WOZ-waarde van € 406.000 in 2020. Deze waarde heeft directe invloed op de onroerendezaakbelasting, die in 2024 bedraagt 0,05172% van de WOZ-waarde.
De locatie van de woning in de buurt Balboaplein e.o. biedt een bepaalde leefbaarheid, met een demografie en maatschappelijke samenstelling die typisch zijn voor Amsterdam. De buurt scoort "Ruim voldoende" op basis van woningmarktkenmerken, wat aangeeft dat de wijk binnen de normen ligt, maar er ruimte is voor verbetering.
De energiewaarden van de woning zijn in lijn met het gemiddelde van de omgeving, wat aangeeft dat het appartement redelijk efficiënt is voor een woning van deze leeftijd. Echter, een eventuele renovatie zou kunnen leiden tot verder verbetering van de energieprestatie en een mogelijke verlaging van de WOZ-waarde.
Voor kopers, verkopers en huurondernemers is het begrijpen van de WOZ-waarde en de context van de woning van groot belang. De WOZ-waarde is niet alleen een maatstaf voor belastingaangifte, maar ook een indicator van de marktpositie van de woning. Het bezwaarproces biedt een mogelijkheid om de WOZ-waarde te verlagen, wat leidt tot lagere belastingen en mogelijk een betere koop- of huurpositie.
Tot slot is het belangrijk om te onthouden dat de WOZ-waarde en de marktwaarde niet altijd gelijk zijn. Voor investeerders en kopers is het daarom verstandig om zowel de WOZ-waarde als de marktwaarde in overweging te nemen bij het bepalen van de rendabiliteit van een woning.