Inleiding
Het appartement aan Keizerstraat 3 in 's-Gravenhage, gelegen in de wijk Oud Scheveningen, is een karakteristiek woning uit 1840 met een woonoppervlakte van 208 m². De woning is opgenomen in de kadaster onder perceelnummer GVH25 A 3691, met een totale oppervlakte van 1085 m². In dit artikel worden de WOZ-waarden en marktwaarden van het appartement gedetailleerd besproken, op basis van beschikbare gegevens uit openbare bronnen en marktanalyse. Het artikel richt zich ook op relevante aspecten als energiegebruik, geluidsbelasting en funderingsrisico’s, die van invloed kunnen zijn op de waarde en leefbaarheid van het appartement.
WOZ-waardeontwikkeling
De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Zuid-Holland) geeft een maat voor de verkoopprijs van woningen in een bepaalde periode. Voor Keizerstraat 3 zijn historische WOZ-waarden beschikbaar vanaf 2014 tot en met 2025, waaruit duidelijk is te lezen hoe de waardeontwikkeling zich heeft ontwikkeld.
WOZ-waardeontwikkeling (2014–2025)
| Jaar | Peildatum | WOZ-waarde | Waardeontwikkeling |
|---|---|---|---|
| 2014 | 01-01-2014 | € 810.000 | n.v.t. |
| 2015 | 01-01-2015 | € 823.000 | +1,6% |
| 2016 | 01-01-2016 | € 865.000 | +5,1% |
| 2017 | 01-01-2017 | € 956.000 | +10,52% |
| 2018 | 01-01-2018 | € 1.025.000 | +7,22% |
| 2019 | 01-01-2019 | € 1.050.000 | +2,44% |
| 2020 | 01-01-2020 | € 1.134.000 | +8% |
| 2021 | 01-01-2021 | € 1.197.000 | +5,56% |
| 2022 | 01-01-2022 | € 1.310.000 | +9,44% |
| 2023 | 01-01-2023 | € 1.310.000 | 0% |
| 2024 | 01-01-2024 | € 1.340.000 | +2,29% |
| 2025 | 01-01-2025 | € 845.000 | -37,02% |
De WOZ-waarde van Keizerstraat 3 is sinds 2014 sterk gestegen, met een piek in 2022 op € 1.310.000. In 2023 is er geen verandering gemeld, wat op een tijdelijke stabilisering kan duiden. In 2024 is de waarde met 2,29% gestegen tot € 1.340.000. De WOZ-waarde in 2025 is echter met 37,02% gedaald tot € 845.000, wat aanzienlijk afwijkt van de voorgaande trend. Deze daling is niet bevestigd in andere bronnen, en dient dan ook met voorzichtigheid te worden geïnterpreteerd.
De totale waardeontwikkeling van de woning sinds 2014 bedraagt 65,43%, een positieve ontwikkeling die de groei van de woningmarkt in 's-Gravenhage illustreert. De daling in 2025 kan worden gezien als een uitzondering, maar vereist verdere analyse om de oorzaak vast te stellen.
Marktwaarde en verkoopprijs
Naast de WOZ-waarde, is ook de marktwaarde van de woning relevant voor potentiële kopers en investeerders. De huidige vraagprijs van Keizerstraat 3-A is € 945.000. In de regio Oud Scheveningen is de gemiddelde verkoopprijs € 360.000, terwijl het algemene gemiddelde voor de stad 's-Gravenhage € 420.000 bedraagt. Hoewel deze prijzen lager zijn dan de huidige vraagprijs van Keizerstraat 3, is het belangrijk om te kijken naar de trend in competitieve biedingen.
Recente data tonen aan dat de markt in Oud Scheveningen een toegenomen competitie kent, met biedingen die 30.000 tot 75.000 euro boven de vraagprijs liggen. Deze trend is vergelijkbaar met de marktsituatie in de winter van 2022, waarin de vraag naar woningen fors toenam. In combinatie met de historische WOZ-waardeontwikkeling duidt dit op een markt die nog steeds relatief aantrekkelijk is voor kopers.
Fundering en bouwstatus
Een belangrijke aandachtspunt bij appartementen die vóór 1970 zijn gebouwd, is de fundering. In het geval van Keizerstraat 3-A is er een mogelijk risico op slechte toestand van de houten funderingspalen. Dit is een bekend probleem bij oudere woningen en kan invloed hebben op de levensduur, leefbaarheid en marktwaarde van het appartement. Voor kopers is het aan te raden om een inspectie te laten uitvoeren door een aangewezen funderingsdeskundige om eventuele schade en mogelijke saneringskosten in kaart te brengen.
Energiegebruik en milieu
De energieprestatie van een woning is tegenwoordig een belangrijk criterium voor kopers en verhuurders. Voor Keizerstraat 3-A is het energielabel nog niet vastgesteld, wat kan wijzen op een oude of niet geteste installatie. Het gemiddelde jaarverbruik van elektriciteit en gas in 2024 voor woningen in de omgeving is 4278 kWh elektriciteit en 1482 m³ gas. Deze gegevens zijn gebaseerd op 26 elektriciteits- en 22 gasaansluitingen met postcode 2584 BA en zijn alleen representatief indien de woningen vergelijkbaar zijn (bijvoorbeeld allemaal appartementen).
De omgeving van Keizerstraat 3-A is ook van invloed op het milieu. De geluidsbelasting in de wijk is gemiddeld 46 dB, wat binnen de aanvaardbare norm van minder dan 55 dB valt. De stikstofemissie (NO2) is 15,5 μg/m³, fijnstof (PM10) is 16,9 μg/m³, en fijnstof PM2,5 is 8,3 μg/m³. Deze waarden liggen allemaal binnen de EU-normen, wat wijst op een relatief goede luchtkwaliteit.
Het hitte-eilandeffect is in de omgeving met +1,3 °C gemeten, wat aangeeft dat de temperatuur in de stad iets hoger is dan in het omliggende platteland. Voor nachtrust is de hemelhelderheid beperkt: ongeveer 200 sterren zijn zichtbaar, tegenover de 2.500 sterren op een donker nachtelijk platteland.
Verkoopstatistieken en marktanalyse
De verkoopstatistieken voor Keizerstraat 3-A zijn beperkt. Het appartement is momenteel te koop gemeld met een vraagprijs van € 945.000. In de afgelopen jaren is er geen duidelijke verkoophistorie beschikbaar, wat mogelijk wijst op een langere verkoopduur of een strategische prijsaanpassing door de eigenaar.
De analyse van de lokale woningmarkt in Oud Scheveningen duidt op een relatief lage schaarste. In de komende drie maanden worden er 14 woningen verwacht op de markt, wat aangeeft dat er voldoende aanbod is voor kopers. In vergelijking met andere wijken in 's-Gravenhage is de vraag naar woningen in Oud Scheveningen relatief hoog, met een gemiddelde verkoopprijs die dichter bij het algemene gemiddelde ligt.
Risico’s en aandachtspunten
Tijdens de evaluatie van appartementen is het belangrijk om mogelijke risico’s en aandachtspunten te identificeren. Voor Keizerstraat 3-A zijn de volgende aspecten van belang:
- Fundering: Aangezien het appartement is gebouwd in 1840, is er een mogelijk risico op slechte toestand van de houten funderingspalen. Dit kan leiden tot saneringskosten of beperkte levensduur van het pand.
- Energieprestatie: Het energielabel is nog niet vastgesteld, wat betekent dat de energieprestatie onbekend is. Dit kan bepalen hoeveel verbruik en kosten het appartement opbrengt, en hoe het zich verhoudt tot de EU-normen.
- Marktstabiliteit: De daling van de WOZ-waarde in 2025 duidt op een mogelijke verandering in de marktstabiliteit. Ondanks de positieve trend in voorgaande jaren is het verstandig om de toekomstige marktontwikkeling nauwkeurig te monitoren.
- Milieuaspecten: De geluidsbelasting ligt binnen de norm, maar het hitte-eilandeffect en de beperkte hemelhelderheid kunnen van invloed zijn op de leefbaarheid en aantrekkingskracht van het appartement.
Verkoopstrategieën en biedgedrag
Aangezien de markt in Oud Scheveningen actief is, is het belangrijk om een strategische aanpak te hanteren bij het bieden op Keizerstraat 3-A. Op basis van recente data is het aan te raden om een bod te doen dat 30.000 tot 75.000 euro boven de vraagprijs ligt, afhankelijk van de concurrentie en het aantrekkelijkheid van het appartement.
Een gedetailleerde analyse van vergelijkbare woningen in de regio kan helpen om een realistische prijs te bepalen. Met behulp van tools zoals de Walter Living waarderingsrapporten is het mogelijk om verkoopprijzen, WOZ-waarden en markttrends te analyseren, en op basis daarvan een voorwaardenplan op te stellen.
Conclusie
Appartement Keizerstraat 3 in 's-Gravenhage is een karakteristieke woning uit 1840 met een woonoppervlakte van 208 m² en een WOZ-waarde die sinds 2014 sterk is gestegen. De marktwaarde van de woning is momenteel € 945.000, terwijl de WOZ-waarde in 2025 met 37,02% is gedaald tot € 845.000. Deze daling is afwijkend van de voorgaande trend en vereist verdere analyse.
De woning is gelegen in een wijk met relatief hoge verkoopprijzen en een positieve markttrend, maar met beperkte schaarste. Ondanks de actieve markt is het belangrijk om aandacht te besteden aan funderingsrisico’s, energieprestaties en milieuaspecten, die van invloed kunnen zijn op de leefbaarheid en marktwaarde van het appartement.
Voor kopers en investeerders is het aan te raden om de marktontwikkeling nauwkeurig te volgen en eventuele risico’s in kaart te brengen. Met een strategische aanpak en goed onderbouwde analyse kan Keizerstraat 3-A een waardevolle aanwinst worden in de woningmarkt van 's-Gravenhage.