In de afgelopen jaren is er sprake van een significante stijging in het aantal woningen in Nederland met een WOZ-waarde van één miljoen euro of meer. Deze woningen worden aangeduid als miljoenenwoningen. In 2024 telt het land ruim 80.000 van dergelijke woningen, een stijging van 13,5 procent ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardevermeerdering van bestaande woningen. De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de bepaling van deze trend, aangezien zij niet alleen invloed heeft op de waardebepaling, maar ook op de belastingaangifte en eventuele bezwaarprocedures.
Deze artikel biedt een overzicht van de huidige stand van zaken rondom WOZ-waarden en het fenomeen van miljoenenwoningen in Nederland. Daarbij komen ook thema’s zoals bezwaarprocedures, verdeling van woningtypen binnen de categorie miljoenenwoningen, en de juridische en fiscale implicaties van hoge WOZ-waarden aan bod. Het doel is om een duidelijk beeld te geven van de ontwikkelingen in de woningmarkt, gericht op potentiële eigenaren, investeerders en professionals in de sector.
De rol van de WOZ-waarde in de woningmarkt
De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Zuid-Nederland) is een maatstaf die jaarlijks wordt bepaald door gemeenten. Deze waarde wordt gebruikt voor de heffing van de gemeentelijke vergunningsheffing en andere belastingen. De WOZ-waarde geeft niet de exacte koop- of huurwaarde van een woning weer, maar dient als een administratief hulpmiddel voor de belastingdienst en andere overheidstaken.
De WOZ-waarde ontwikkelt zich op een gestage manier. Volgens de CBS-statistieken steeg de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland in 2024 tot 378.000 euro, met een voortschrijdende stijging naar 398.000 euro in 2025. Voor koopwoningen zijn deze cijfers respectievelijk 452.000 euro en 473.000 euro. Deze stijging is ook duidelijk zichtbaar in specifieke regio’s. In Groningen bijvoorbeeld was de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in 2024 279.000 euro, en stijgt die in 2025 naar 295.000 euro. In Fryslân was de WOZ-waarde van koopwoningen in 2024 349.000 euro, en wordt dat in 2025 364.000 euro.
Deze ontwikkelingen tonen duidelijk aan dat de waarde van woningen in Nederland een aanzet heeft gekregen in de afgelopen jaren, en dit heeft geleid tot een toename van het aantal miljoenenwoningen. In 2013, op het dieptepunt van de kredietcrisis, betrof dit nog minder dan 15.000 woningen. Sindsdien is het aantal miljoenenwoningen ruim 15 keer toegenomen. Deze groei is bijna volledig te verklaren door de stijging in de WOZ-waarden van bestaande woningen, met een geringe bijdrage van nieuwbouw.
Verdeling van woningtypen onder de miljoenenwoningen
De verdeling van woningtypen binnen de categorie miljoenenwoningen varieert per gemeente. In Amsterdam, de stad met het meeste aantal miljoenenwoningen, zijn appartementen de meest voorkomende vorm. In de tabel hieronder ziet men een overzicht van de verdeling van woningtypen in verschillende gemeenten.
| Gemeente | Aantal miljoenenwoningen | % Vrijstaand | % 2-onder-1-kap | % Hoekwoning | % Tussenwoning | % Appartement |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amsterdam | 23.100 | 6% | 3% | 3% | 19% | 70% |
| 's-Gravenhage | 10.900 | 12% | 10% | 14% | 45% | 19% |
| Utrecht | 6.600 | 18% | 11% | 15% | 44% | 12% |
| Gooise Meren | 5.000 | 19% | 41% | 21% | 15% | 3% |
| Zeist | 3.700 | 36% | 51% | 5% | 3% | 5% |
| Hilversum | 3.300 | 34% | 39% | 16% | 6% | 4% |
| Leidschendam-Voorburg | 1.800 | 25% | 26% | 21% | 19% | 10% |
| Velsen | 1.100 | 25% | 55% | 8% | 6% | 6% |
In Amsterdam is het duidelijk dat appartementen het grootste deel van de miljoenenwoningen vormen. In tegenstelling tot Amsterdam zijn het in gemeenten als Gooise Meren, Zeist en Velsen juist 2-onder-1-kapwoningen die dominante positie innemen binnen de categorie miljoenenwoningen. Deze verschillen worden beïnvloed door de samenstelling van de woningvoorraad in de betreffende gemeente.
Vrijstaande woningen zijn in de meeste gemeenten de woningen met de hoogste waarde. Daardoor vormen zij in 95 procent van de Nederlandse gemeenten het meest voorkomende woningtype onder de miljoenenwoningen. Toch betekent dit niet automatisch dat alle vrijstaande woningen ook miljoenenwoningen zijn. In sommige gemeenten, zoals Amsterdam en 's-Gravenhage, zijn appartementen juist de meest voorkomende vorm van miljoenenwoningen.
Bezwaarprocedures en de invloed op WOZ-waarden
De WOZ-waarde is niet een vaste waarde die onveranderlijk blijft. Eigenaren kunnen bezwaar maken tegen de toegewezen WOZ-waarde, wat leidt tot een procedure waarin de waarde herzien kan worden. In 2024 was er een percentage van 3,3 procent woningen dat onder bezwaar viel. Van deze bezwaren werd ongeveer 33,8 procent gehonoreerd, waarbij in 30,9 procent van de gevallen de waarde veranderde en in 2,9 procent van de gevallen de WOZ-beschikking vernietigd werd.
Het aantal bezwaren varieert per jaar. In 2024 waren er 325.000 woningen onder bezwaar, met 169.000 van deze bezwaren op basis van NCNP (niet conforming property). Het percentage NCNP-bezwaren was 52,0 procent. In vergelijking met voorgaande jaren is het percentage bezwaren dat gehonoreerd wordt vrij stabiel, tussen 30 en 35 procent. In 2025 is er verwachting dat het aantal woningen onder bezwaar verder zal stijgen, net zoals het aantal beroepsprocedures.
De bezwaarprocedures hebben een directe invloed op de WOZ-waarde van een woning, en daarmee op de belastingaangifte. Het is belangrijk dat eigenaren goed informeerd zijn over hun rechten en mogelijkheden, aangezien een succesvol bezwaar kan leiden tot een vermindering van de WOZ-waarde en daarmee ook van de belasting. De procedures kunnen via het Kadaster worden ingezien, en er is ook de mogelijkheid om direct via websites zoals WOZ-waarde.nl de WOZ-waarde van een woning op te vragen.
De invloed van WOZ-waarden op belastingaangiften
De stijging van het aantal miljoenenwoningen heeft ook directe gevolgen voor de belastingaangiften van eigenaren. In 2009 werd de zogenaamde villatax ingevoerd als tijdelijke maatregel, maar is sindsdien een structurele onderdeel van de belastingheffing op eigen woningbezit. De heffing geldt voor het deel van de WOZ-waarde van een woning boven een bepaalde drempel, die destijds op één miljoen euro lag. Het meerdere wordt belast met 2,35 procent tegenover 0,35 procent in de reguliere schijf. In 2024 lag de drempel op 1,3 miljoen euro.
Omdat de huizenprijzen sinds 2009 fors zijn gestegen, is het aantal woningen dat onder deze regeling valt sterk toegenomen. Terwijl er in 2009 circa 20.000 woningen boven de drempel vielen, zijn dat er nu ruim 80.000. Ondanks dat de villatax formeel gebaseerd is op de WOZ-waarde, is de trend duidelijk: steeds meer eigenaren vallen onder deze regeling.
Deze verandering heeft gevolgen voor de belastingadministratie en het budget van eigenaren. Voor eigenaren van vrijstaande villa’s was de villatax in het begin het belangrijkste aspect, maar tegenwoordig vallen ook eigenaren van appartementen en andere woningtypen onder de regeling. Meer dan de helft van de huidige betalers zijn eigenaar van een appartement of een tussenwoning.
Regio’s met de hoogste concentratie miljoenenwoningen
De verdeling van miljoenenwoningen over Nederland is niet gelijkmatig. Amsterdam blijft de stad met de meeste miljoenenwoningen. Inmiddels zijn er meer dan 620 woningen op de Keizersgracht met een WOZ-waarde van één miljoen euro of meer. De Prinsengracht en de Valeriusstraat, beide ook in Amsterdam, volgen met respectievelijk ruim 540 en 350 woningen. De Konijnenlaan in Wassenaar is de duurste straat van Nederland met een gemiddelde WOZ-waarde van bijna 3,3 miljoen euro.
Niet alleen in de hoofdstad is het fenomeen van miljoenenwoningen aan de orde. In gemeenten zoals Bloemendaal en Laren is meer dan de helft van de woningvoorraad een miljoenenwoning. In Blaricum, Wassenaar en Heemstede is ongeveer 40 procent van de woningen een miljoenenwoning. Deze cijfers tonen aan dat de toename van het aantal miljoenenwoningen vooral te zien is in de randstad en in gemeenten met een hogere inkomensgroep.
Deze regio’s zijn aantrekkelijk voor investeerders en voor eigenaren die op zoek zijn naar een luxe woning. De vraag naar dure woningen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen, wat heeft geleid tot verhogingen in de WOZ-waarden en een groei in het aantal miljoenenwoningen. Deze trend is niet alleen het gevolg van prijsstijgingen in de woningmarkt, maar ook van beperkte voorraad van luxe woningen in bepaalde regio’s.
Uitdagingen rondom WOZ-waarden en bezwaarprocedures
De stijging van WOZ-waarden heeft niet alleen juridische en fiscale gevolgen, maar ook technische en administratieve uitdagingen. De uitvoeringskosten van de Wet WOZ zijn in 2024 opgelopen tot 225 miljoen euro. In 2023 was dit aantal al 233 miljoen euro. Deze kosten zijn gericht op de organisatie en uitvoering van het WOZ-waardeonderzoek en de administratie van bezwaarprocedures.
De bezwaarprocedures vormen een belangrijk onderdeel van het WOZ-waardeonderzoek. In 2024 werden er 9.400 beroepsprocedures ingediend, waarvan 5.750 op basis van NCNP. De beroepsprocedures zijn een tweede administratieve stap na het bezwaar en worden ingezet als de eigenaar niet tevreden is met het resultaat van het eerste bezwaar.
Hoewel de bezwaarprocedures een essentieel onderdeel zijn van de WOZ-waardebepaling, is er ook kritiek op de complexiteit en het tijdsverlies. Voor eigenaren is het proces vaak niet eenvoudig en tijdrovend. Daarnaast is er onzekerheid over de kwaliteit van de WOZ-waarden, omdat deze jaarlijks worden bijgesteld op basis van markttrends en administratieve voorschriften.
Toekomstige ontwikkelingen en uitdagingen
In de komende jaren is verwacht dat het aantal miljoenenwoningen nog verder zal stijgen. De stijging in de WOZ-waarden en de continue groei van de woningprijzen in de randstad zorgen voor een verdere toename. De vraag naar luxe woningen blijft sterk, wat de druk op de woningmarkt verder verhoogt.
Bij deze groei zijn er ook uitdagingen voor de overheid en de woningcorporaties. De stijging van WOZ-waarden heeft gevolgen voor de belastingadministratie en kan leiden tot veranderingen in de fiscale regelingen. Daarnaast is er behoefte aan een duurzame woningbouwstrategie, die rekening houdt met de groeiende vraag naar luxe woningen en het behoud van een betaalbare woningvoorraad voor alle inkomensgroepen.
De bezwaarprocedures en beroepsprocedures zullen waarschijnlijk nog verder toenemen. De administratieve en juridische druk op de gemeenten en het kadaster zal hierdoor groter worden. Het is belangrijk dat de processen transparant en efficiënt worden gehandhaafd, zodat eigenaren snel en zonder hinder kunnen reageren op eventuele onjuistheden in de WOZ-waarden.
Conclusie
De toename van het aantal miljoenenwoningen in Nederland is een duidelijke trend die voortkomt uit de stijging van de WOZ-waarden. In 2024 zijn er ruim 80.000 woningen met een waarde van één miljoen euro of meer, en dit aantal is voornamelijk het gevolg van de waardevermeerdering van bestaande woningen. De verdeling van woningtypen binnen deze categorie varieert per gemeente, met appartementen in Amsterdam en vrijstaande woningen in andere steden als dominante vorm.
De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de bepaling van de belastingaangifte en de juridische verplichtingen van eigenaren. De stijging van WOZ-waarden heeft geleid tot een toename van het aantal woningen dat onder de villatax valt. De bezwaarprocedures en beroepsprocedures vormen een essentieel onderdeel van het WOZ-waardeonderzoek, maar ook hier zijn uitdagingen op het gebied van administratie en transparantie.
In de toekomst is er verwachting dat het aantal miljoenenwoningen verder zal stijgen, met gevolgen voor de woningmarkt, de belastingadministratie en de woningbouwstrategie. Het is van belang dat de overheid en woningcorporaties rekening houden met deze trends en maatregelen nemen om een evenwichtige woningvoorraad te bewerkstelligen.