Inleiding
De Moerkens 41 is een vrijstaande woning die gelegen is in de wijk Meilust Noord van Bergen op Zoom. Het pand dateert uit 1978 en biedt een woonoppervlakte van 135 m² op een perceel van 642 m². Deze woning is een voorbeeld van een typische woning in een rustige wijk in het zuiden van Nederland. De woning is onderwerp van aandacht vanwege haar historische WOZ-waarden en recente verkoopprijzen, wat maakt dat het een interessant onderwerp is voor zowel potentiële kopers, verkopers en investeerders.
In dit artikel wordt een gedetailleerd overzicht gegeven van de WOZ-waardeontwikkeling van De Moerkens 41 sinds 2014, evenals de bredere marktcontext waarbinnen de woning zich bevindt. We analyseren de trends op basis van verkoopprijzen in de wijk Meilust Noord, de vraag- en aanboddruk, en de rol van de woning in de lokale woningmarkt. Daarnaast wordt ingegaan op de technische kenmerken van het pand en mogelijke factoren die de waardedruk beïnvloeden.
WOZ-waardeontwikkeling: een historisch overzicht
De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek voor de Zwijgzame Belasting) is een maatstaf die jaarlijks wordt bepaald door gemeenten om de waarde van woningen vast te leggen voor belastingdoeleinden. Voor De Moerkens 41 zijn de WOZ-waarden beschikbaar vanaf 2014 tot en met 2024. De trendlijn is duidelijk in de gegevens zichtbaar en toont een sterkere waardestijging na 2020.
De volgende tabel geeft een overzicht van de WOZ-waarden per jaar, inclusief de jaarlijkse procentuele veranderingen:
| Peildatum | WOZ-waarde | Verandering ten opzichte van vorig jaar |
|---|---|---|
| 1 januari 2014 | € 383.000 | n.v.t. |
| 1 januari 2015 | € 385.000 | +0,52% |
| 1 januari 2016 | € 391.000 | +1,56% |
| 1 januari 2017 | € 393.000 | +0,51% |
| 1 januari 2018 | € 382.000 | -2,8% |
| 1 januari 2019 | € 395.000 | +3,4% |
| 1 januari 2020 | € 439.000 | +11,14% |
| 1 januari 2021 | € 464.000 | +5,69% |
| 1 januari 2022 | € 595.000 | +28,23% |
| 1 januari 2023 | € 611.000 | +2,69% |
| 1 januari 2024 | € 603.000 | -1,31% |
Deze data tonen een aanzienlijke waardestijging in de jaren 2020 t.e.m. 2022, gevolgd door een lichte daling in 2024. De totale waardeontwikkeling van 2014 tot 2024 is 57,44%. De jaren 2020 en 2021 waren de meest dynamische in de opwaartse beweging, terwijl 2022 de grootste stijging registreerde met 28,23%. In 2024 daalde de waarde met 1,31%, wat aangeeft op een tijdelijke correctie of verkoopdruk op de markt.
De rol van De Moerkens 41 in de lokale woningmarkt
Verkoopprijzen in Meilust Noord
De Moerkens 41 bevindt zich in de wijk Meilust Noord, die volgens de bronnen een redelijk gemiddelde verkoopprijs heeft ten opzichte van andere wijken in Bergen op Zoom. De gemiddelde verkoopprijs in Meilust Noord is € 320.000, terwijl de totale gemiddelde verkoopprijs in de regio € 360.000 is. Dit suggereert dat Meilust Noord niet extreem gewild is, maar wel een stabiele markt met een mate van aanbod.
In de afgelopen drie maanden zijn er circa 8 woningen op de markt gekomen, wat niet duidelijk aangeeft op schaarste of overvloed, maar wel op een matig aanbod. Verder is 50% van de woningen in de wijk verkocht boven de vraagprijs, wat wijst op een mate van vraag in vergelijking tot het aanbod.
De Moerkens 41 is op dit moment aangeboden voor € 399.000, wat hoger ligt dan de gemiddelde verkoopprijs in de wijk. De WOZ-waarde in 2024 is € 603.000, terwijl in 2023 deze nog € 611.000 was. De lichte daling van 1,3% is klein, maar duidelijk zichtbaar.
Vraag- en aanboddruk
De marktdruk in Meilust Noord wordt beïnvloed door een aantal factoren:
- Gemiddelde verkoopprijs: € 320.000 (wijk) vs. € 360.000 (regio).
- Verkochte woningen in 2024: 5,5% van het totaal (ongeveer 37 woningen) wisselde van eigenaar.
- Aantal woningen op de markt: 8 woningen sinds maart 2025.
- Percentage woningen verkocht boven vraagprijs: 50%.
Deze gegevens suggereren dat er sprake is van een matige vraagdruk. Ondanks de hogere vraagprijs van € 399.000 in vergelijking tot de gemiddelde verkoopprijs van € 320.000, is er geen duidelijke schaarste in het aanbod. De markt is dynamisch, maar niet extreem actief, wat betekent dat kopers enig keuze hebben, maar dat het niet onmogelijk is om een geschikte woning te kopen.
Woningkenmerken en hun invloed op waarde
De Moerkens 41 is een vrijstaande woning gebouwd in 1978. Ze heeft een woonoppervlakte van 135 m² en vier kamers, waarvan drie slaapkamers. Het perceeloppervlakte is 642 m², wat aanzienlijk is voor een woning in de wijk. De woning is gelegen in een rustige omgeving, op een perceel in de Hogere Zandgronden, wat betekent dat het niet in een gebied met hoge bouwrisico’s of verzakkingen staat. Dit is een positieve factor in de langdurige waardentrouw van het pand.
Er zijn geen meldingen van bouwproblemen of aandachtspunten in de fundering, wat duidt op een stabiel bouwsel. Aangezien het pand uit 1978 stamt, is het mogelijk dat bepaalde technische verbeteringen of renoveringen zijn uitgevoerd sinds die tijd, maar deze zijn niet vermeld in de beschikbare bronnen.
Technische en juridische overwegingen
Bouwjaar en bouwkenmerken
De Moerkens 41 is een vrijstaande woning gebouwd in 1978, wat betekent dat het pand behoort tot de zogenaamde "ouderwoningenmarkt". Deze woningen zijn vaak populair vanwege hun ruimte, karakteristieken en mogelijkheid tot uitbreiding. Het bouwjaar van 1978 valt in de zogenaamde "massabouwperiode", waarin veel woningen zijn gebouwd volgens standaardplannen. Het is niet duidelijk of het pand aangepast is aan de huidige energienormen, maar gezien de WOZ-waarde en de verkoopprijs lijkt het niet extreem energie-inefficient.
Juridische aspecten
De woning staat ingeschreven op perceelnummer BERGEN OP ZOOM A 1392 en is onderdeel van de kadaster van de gemeente Bergen op Zoom. Dit betekent dat alle juridische transacties, zoals verkoop of erfopvolging, via de gemeente worden afgehandeld. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en heeft ook invloed op de OZB (Onderhouds- en Zwijgzame Belasting).
De woning is in gebruik en heeft een verblijfsstatus, wat duidt op een actieve woningbestemming. Voor eventuele juridische transacties, zoals het opstellen van een koopovereenkomst, is het verstandig om professionele juridische begeleiding in te schakelen. Juridische checks zijn van belang bij aankoop, zowel voor het vrije gebruik als voor eventuele beperkingen in de eigendom.
Energiegebruik en omgeving
Energiegebruik
In het postcodegebied 4614 GT, waar De Moerkens 41 gelegen is, is het gemiddelde elektriciteitsverbruik in de afgelopen 8 jaar 5.971 kWh per jaar. Het gemiddelde aardgasverbruik bedraagt 2.817 m³ per jaar. Deze gegevens zijn gebaseerd op kleinverbruikers, wat betekent dat het betreft gemiddelde huishoudens.
Hoewel het verbruik niet extreem hoog is, is het niet duidelijk of het pand aangepast is aan huidige energienormen. Het bouwjaar van 1978 suggereert dat het pand niet geëlektrificeerd is of dat het gebruik van duurzame energie beperkt is. Voor investeerders en kopers is het belangrijk om dit aspect te beoordelen, aangezien het energieverbruik direct invloed heeft op de eigenkosten en eventuele verkoopwaarde.
Geluidsomgeving
In de buurt van De Moerkens 41 is de geluidsomgeving relatief rustig. De geluidsniveaus zijn beschreven in decibels (dB(A)), waarbij de toevoeging "(A)" aangeeft dat de geluidssterkte is gefilterd om het menselijk oor te representeren. De geluidsintensiteiten in de omgeving zijn als volgt:
- Fluisteren: < 30 dB(A)
- Zacht spelende radio: 40-50 dB(A)
- Hard spelende radio: 60-70 dB(A)
- Claxon: 90-100 dB(A)
De woning lijkt gelegen in een gebied met een lage geluidsbelasting, wat een positief aspect is voor bewoners die een rustige omgeving belangrijk vinden. In stadscentra of langs wegen is de geluidsbelasting vaak aanzienlijk hoger.
Conclusie
De Moerkens 41 is een vrijstaande woning in een rustige wijk van Bergen op Zoom die een interessante WOZ-waardeontwikkeling heeft doorlopen sinds 2014. De WOZ-waarde is gestegen met 57,44%, met de grootste stijging in 2022 (28,23%). De woning is momenteel aangeboden voor € 399.000, wat hoger ligt dan de gemiddelde verkoopprijs in de wijk, maar past binnen een normaal prijssegment voor een woning van 135 m².
De woningmarkt in Meilust Noord is dynamisch, maar niet extreem actief. Het aantal woningen op de markt is matig, en er is sprake van een mate van vraagdruk, gezien 50% van de woningen boven de vraagprijs verkocht zijn. Dit suggereert dat kopers enig selectie kunnen maken, maar dat het niet onmogelijk is om een geschikte woning te kopen.
Vanuit een technisch perspectief is de woning vrij stabiel, aangezien ze gelegen is in een gebied met lage risico’s op verzakking of bouwproblemen. Juridisch is de woning goed geregistreerd in de kadaster, wat een positief aspect is bij eventuele juridische transacties.
Energiegebruik en geluidsbelasting zijn belangrijke aspecten voor potentiële kopers. De woning lijkt energiezuinig in verhouding tot andere woningen in de regio, en de omgeving is rustig en geschikt voor woningbouw.
Tot slot is De Moerkens 41 een voorbeeld van een woning die zich goed integreert in de lokale markt en een stabiele waarde vertoont. Voor investeerders en kopers is het belangrijk om de marktontwikkelingen, energiekenmerken en juridische aspecten nauwkeurig te analyseren om een verstandige beslissing te nemen.