Inleiding
In de huidige dynamische woningmarkt is een diepgaand inzicht in de waardering van onroerend goed essentieel voor zowel potentiële kopers als investeerders. De specifieke locatie Molenweg 64 te Berghem vormt hierop geen uitzondering. Deze analyse richt zich op de juridische, economische en markttechnische aspecten die de waarde van dit object bepalen. Hierbij wordt specifiek gekeken naar de Waardering Onroerende Zaken (WOZ), de fiscale implicaties daarvan, en de positionering van de woning binnen de bredere context van de gemeente Oss en de directe omgeving Berghem-Noord. De beschikbare gegevens bieden een gedetailleerd beeld van de objectieve kenmerken van de woning, de historische en actuele WOZ-waarden, en de fiscale lasten die hieraan verbonden zijn.
De woning betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1957, met een aanzienlijke woonoppervlakte van 110 m² en een perceelgrootte van 870 m². Deze parameters vormen de basis voor elke professionele taxatie en waardering. De analyse die volgt, is opgesteld vanuit de optiek van een expertconsortium, waarin juridische kaders en technische specificaties worden geïntegreerd om een volledig beeld te schetsen van de economische positie van dit object.
Juridisch en Fiscaal Kader: De WOZ-waarde
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een wettelijk vastgestelde methode om de waarde van onroerende zaken te bepalen. De Rijksoverheid hanteert deze waarde als basis voor de heffing van diverse belastingen. Het is van cruciaal belang voor eigenaren om de vastgestelde WOZ-waarde te controleren, aangezien deze directe invloed heeft op de fiscale verplichtingen.
Voor de woning Molenweg 64 te Berghem hanteert de gemeente Oss een specifieke waarderingsmethodiek. De peildatum voor de WOZ-waarde voor het jaar 2025 is 1 januari 2024. De ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarden in Berghem laat een duidelijke stijging zien, wat wijst op een toegenomen marktwaarde in de regio.
- Gemiddelde WOZ-waarde 2023: € 347.090
- Gemiddelde WOZ-waarde 2024 (verwacht): € 368.395
- Stijging: 6,1%
Deze stijging van 6,1% in de regio is een relevante indicator voor de ontwikkeling van de waarde van objecten zoals Molenweg 64. Hoewel de exacte individuele WOZ-waarde voor Molenweg 64 in de gegevens niet als specifiek cijfer is vermeld, bieden de marktgegevens en de objectkenmerken voldoende aanknopingspunten voor een nadere beschouwing.
Marktpositionering en Waardebepaling
De waarde van een woning wordt bepaald door een combinatie van objectieve factoren en marktdynamiek. Voor Molenweg 64 te Berghem zijn de volgende objectieve kenmerken vastgesteld: * Bouwjaar: 1957 * Woonoppervlakte: 110 m² * Perceeloppervlakte: 870 m² * Type: Vrijstaande woning
De combinatie van een vrijstaand woonhuis met een perceelgrootte van 870 m² betekent een relatief grote hoeveelheid grond, wat in de regel positief bijdraagt aan de waarde, zeker in combinatie met de huidige schaarste op de woningmarkt. De omgeving Berghem-Noord, waar de woning is gelegen, telt gemiddeld 2520 inwoners, wat beneden het landelijk gemiddelde ligt. Dit duidt op een mogelijk rustigere leefomgeving.
Op basis van data van derden, zoals kadasterdata, bouwjaar en woonoppervlakte, wordt door een marktpartij een geschatte woningwaarde gepubliceerd. Deze geschatte woningwaarde voor Molenweg 64 ligt volgens deze berekening tussen de € 415.000 en € 465.000. Het is hierbij van belang op te merken dat dit een schatting betreft en niet per definitie overeenkomt met de officiële WOZ-waarde of een daadwerkelijke verkoopprijs. De WOZ-waarde is een prognose van de waarde op een specifieke peildatum, terwijl de marktwaarde dynamischer is.
Fiscale Gevolgen en Belastingen
De WOZ-waarde is leidend voor de berekening van de Onroerendezaakbelasting (OZB). De hoogte van de OZB is afhankelijk van de vastgestelde WOZ-waarde en het percentage dat de gemeente hanteert.
Voor de gemeente Oss, en specifiek voor Berghem, geldt in 2024 een OZB-percentage voor woningeigenaren van 0,1098%. Dit percentage wordt toegepast op de vastgestelde WOZ-waarde. Naast de OZB worden andere heffingen, zoals de watersysteemheffing en het eigenwoningforfait (box 1 inkomstenbelasting), eveneens gebaseerd op de WOZ-waarde.
Indien de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, betaalt de eigenaar onterecht te veel belasting. Uit onderzoek van Eerlijke WOZ blijkt dat in 2024 in 26,49% van de gevallen in Beusichem (als vergelijkingsmateriaal) de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Hoewel dit specifieke percentage betrekking heeft op Beusichem, benadrukt het het belang van een correcte waardering. Indien de WOZ-waarde van Molenweg 64 onjuist zou zijn, leidt dit tot een onnodige financiële last.
Voor een gemiddelde woningwaarde in Berghem van € 368.395 resulteert dit in een OZB-bijdrage van ongeveer € 404,50 (exclusief eventuele vaste bedragen). Een besparing op de WOZ-waarde, bijvoorbeeld door een bezwaarprocedure, leidt direct tot een verlaging van deze belastingen. Volgens de beschikbare data zou een gemiddelde besparing op de OZB in Berghem circa € 51 per jaar kunnen bedragen, afhankelijk van de hoogte van de correctie.
Technische en Omgevingsanalyse
Naast de fiscale en juridische aspecten zijn de technische specificaties van het object bepalend voor de marktpositie. Het bouwjaar 1957 plaatst de woning in een tijdperk waarin de bouwmethoden en materialen afwijken van moderne standaarden. Voor een expertconsortium is dit relevant voor de inschatting van onderhoudslasten, energetische prestaties en renovatiepotentie.
De kadastrale gegevens specificeren het perceel als BHM00 B 5761 met een oppervlakte van 869 m². Deze nauwkeurige kadastrale indeling is essentieel voor juridische zekerheid rondom eigendomsgrenzen. De woning is gelegen in de kern Berghem, onderdeel van de gemeente Oss met een totaal inwoneraantal van 91.915. De locatie Berghem-Noord biedt een bepaalde leefbaarheid die in de markt wordt gewaardeerd.
De marktwaarde-inschatting van € 415.000 - € 465.000 houdt rekening met de huidige marktomstandigheden. Het object valt in de categorie vrijstaande woningen, welke een eigen segment vormen binnen de woningmarkt. De grootte van het perceel (870 m²) is hierbij een significant pluspunt, dat ruimte biedt voor uitbouw, bijgebouwen of tuinontwerp, iets wat vanuit een architectonisch perspectief waardevermeerderend kan werken.
Conclusie
De analyse van Molenweg 64 te Berghem toont een object met aanzienlijke potentie, gekenmerkt door een grote kavel en een vrijstaand karakter. De juridische context, gedefinieerd door de WOZ-wetgeving, geeft aan dat de waardeontwikkeling in de regio Berghem een stijgende trend laat zien van 6,1% ten opzichte van het voorgaande jaar.
De fiscale implicaties zijn direct gerelateerd aan de WOZ-waarde via het OZB-percentage van 0,1098%. Hoewel de exacte WOZ-waarde van dit specifieke object niet in de bronnen is vermeld, biedt de schatting van de marktwaarde (€ 415.000 - € 465.000) een realistisch kader voor de economische positie van het object. Het is voor (potentiële) eigenaren raadzaam de WOZ-waarde kritisch te volgen, gezien de significantie voor de belastingdruk en de algemene vermogenspositie. De combinatie van de technische kenmerken (bouwjaar 1957, 110 m² woonoppervlakte) en de omgevingsfactoren (Berghem-Noord) maakt dit object tot een interessante casus binnen de woningmarkt van Noord-Brabant.