Inleiding
De waardering van onroerend goed is een complex samenspel van marktontwikkelingen, fiscale regelgeving en specifieke eigenschappen van de woning. In het geval van het appartement gelegen aan Mr. A.T. Voslaan 90 A te Appingedam, bieden openbare data een gedetailleerd inzicht in de financiële positionering en het potentieel van dit object. Dit artikel analyseert de beschikbare gegevens met betrekking tot dit specifieke adres, met een focus op de Ontwikkeling van de Waardering Onroerende Zaken (WOZ), de marktcontext en de omgevingsfactoren die van invloed kunnen zijn op de waarde. De analyse is gestoeld op de principes van vastgoedrecht en marktanalyse, zoals toegepast op de publiek beschikbare kenmerken van dit object.
Juridisch en Technisch Profiel van het Object
Het appartement aan Mr. A.T. Voslaan 90 A, postcode 9902LH, betreft een woning gebouwd in 1970. Volgens de beschikbare data heeft de woning een woonoppervlakte van 73 vierkante meter. Een opvallend technisch detail is de aanduiding van het perceel: de gegevens vermelden een totaal perceeloppervlak van 0 m². In de context van appartementsrechten is dit gebruikelijk, aangezien het eigendom rust op een ideeel aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten en het bijbehorende exclusieve gebruiksrecht van de woning (het appartementsrecht), waarbij het exclusieve gebruiksrecht van bijvoorbeeld een balkon of tuin weliswaar als 'perceel' kan worden aangeduid, maar formeel onder het appartementsrecht valt.
De locatie betreft de wijk Opwierde Zuid in Appingedam. De kadastrale gegevens specificeren dat het perceel is gelegen op perceelnummer APG00 (Appingedam) G 4773. Hoewel de perceelgrootte in de basisdata op 0 m² wordt gezet, geeft de kadastrale kaart in de bronnen een oppervlakte van 177 m² aan. Dit duidt op een specifieke kadastrale inpassing binnen het gebouw of complex. De bestemming van het object is, zoals gebruikelijk bij woningen, primair gericht op bewoning. De bronnen verwijzen naar een 'bestemmingskaart', wat erop wijst dat het object is gelegen binnen een geldend bestemmingsplan, wat voor de juridische status van de woning essentieel is.
Analyse van de WOZ-Waardeontwikkeling
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een belangrijk fiscaal instrument dat de basis vormt voor belastingheffing, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). De ontwikkeling van de WOZ-waarde van Mr. A.T. Voslaan 90 A over de periode 2014 tot en met 2024 vertoont een duidelijk stijgende trend, met enkele correctiemomenten.
In 2014 bedroeg de waarde € 76.000. In de jaren hierna was een lichte groei waarneembaar, met een waarde van € 79.000 in 2018. Vanaf 2019 zette een versnelling in: - 2019: € 83.000 (+5,06%) - 2020: € 87.000 (+4,82%) - 2021: € 94.000 (+8,05%) - 2022: € 107.000 (+13,83%) - 2023: € 114.000 (+6,54%) - 2024: € 141.000 (+23,68%)
De totale waardeontwikkeling over de gehele beschouwde periode bedraagt 85,53%. De extreme stijging van 23,68% in 2024 is opmerkelijk en wijst op een significante herwaardering door de gemeente Eemsdelta, al dan niet ingegeven door marktontwikkelingen of correcties op eerdere taxaties. De WOZ-waarde van € 141.000 in 2024 dient als referentie voor de fiscale verplichtingen.
Marktpositionering en Verkoopdynamiek
De marktwaarde van een object kan afwijken van de WOZ-waarde. De bronnen geven inzicht in de marktsituatie in de regio. Er wordt vermeld dat 88% van de woningen in de beschouwde context boven de vraagprijs wordt verkocht. Dit duidt op een overspannen markt of een hoge vraag naar woningen in de regio Appingedam.
Hoewel de specifieke verkoopdata voor Mr. A.T. Voslaan 90 A niet worden vermeld, bieden de tabellen met transacties in de omgeving een indicatie van de marktprijzen per vierkante meter. Voorbeelden van nabijgelegen straten tonen vraagprijzen die variëren van ongeveer € 2.200 tot € 3.472 per m². Indien we deze m²-prijzen toepassen op de 73 m² van het appartement, resulteert dit in een theoretische marktwaarde range van ongeveer € 160.600 tot € 253.456. Dit suggereert dat de huidige WOZ-waarde van € 141.000 mogelijk aan de conservatieve kant is, gezien de actuele marktprijzen, hoewel de specifieke staat van onderhoud en exacte ligging binnen het complex hierop van invloed zijn.
Omgevingsfactoren: Geluid en Bodem
Naast financiële data zijn fysieke omgevingsfactoren relevant voor de waarde en leefbaarheid. De bronnen bieden hierover specifieke, zij het beperkte, informatie.
Geluidshinder: Er is een geluidskaart beschikbaar voor het adres. De legenda onderscheidt verschillende geluidsniveaus, uitgedrukt in dB(A): - Fluisteren - Zacht spelende radio - Hard spelende radio - Claxon
Deze indicaties geven aan welke geluidsniveaus in de omgeving theoretisch waarneembaar zijn. Een gedetailleerde analyse van de daadwerkelijke geluidsbelasting op het exacte adres is op basis van deze algemene legenda niet mogelijk, maar het biedt een indicatie van de akoestische context.
Bodemkwaliteit: Via het 'Bodemloket' is informatie beschikbaar over de bodemkwaliteit van Mr. A.T. Voslaan 90 A en de directe omgeving. De kaart geeft inzicht in plekken waar vroegere (bedrijfs)activiteiten hebben plaatsgevonden die de bodemkwaliteit mogelijk hebben beïnvloed. Dit is een juridisch relevant aspect bij de koop en het eventuele risico op bodemverontreiniging, hoewel de specifieke status van dit perceel niet wordt benoemd.
Conclusie
De analyse van Mr. A.T. Voslaan 90 A te Appingedam toont een object met een duidelijke waardegroei op basis van de WOZ-cijfers. De stijging van € 76.000 in 2014 naar € 141.000 in 2024 markeert een aanzienlijke toename in de fiscale waardering. Deze ontwikkeling sluit aan bij een markt waarin een significant percentage van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht. De theoretische marktwaarde op basis van vierkante meterprijzen in de regio ligt mogelijk hoger dan de huidige WOZ-waarde, wat wijst op een potentieel gunstige positionering voor de eigenaar. Belangrijke omgevingsfactoren, zoals geluidsniveaus en bodemkwaliteit, zijn via openbare lokalen in te zien en vormen een essentieel onderdeel van de due diligence bij een eventuele transactie. De combinatie van deze juridische, financiële en fysieke data biedt een robuust beeld van het object.