Inleiding
De vaststelling van de waarde van onroerend goed is een complex samenspel van juridische, economische en technische factoren. In het geval van de woning gelegen aan de Nesserweg 5 te Ballum, gemeente Ameland, bieden openbaar beschikbare data een fascinerend inzicht in de waardering van een object in een specifieke marktcontext. Deze analyse, opgesteld door een expertpanel bestaande uit juridisch adviseurs, vastgoeddeskundigen en data-analisten, ontleedt de beschikbare gegevens met betrekking tot dit specifieke object en diens omgeving.
De woning betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1951, met een woonoppervlakte van 90 m² en een perceeloppervlakte van 511 m². De beschikbare data verschaft inzicht in de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken), de ontwikkeling van de vierkantemeterprijs in Ballum, en de sociaaleconomische context van de directe leefomgeving. Het is van cruciaal belang voor potentiële eigenaren en investeerders om deze data te begrijpen, aangezien de WOZ-waarde niet alleen dient als indicatie voor de marktwaarde, maar ook directe implicaties heeft voor de belastingdruk.
Deze publicatie beoogt een objectieve weergave van de feiten zoals deze uit de bronnen naar voren komen, zonder speculatie toe te voegen. De focus ligt op de juridische context van de WOZ, de economische indicatoren van de gemeente Ameland, en de specifieke kenmerken van het object Nesserweg 5.
Juridisch Kader: De Wet WOZ en Haar Implicaties
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een wettelijk instrument dat wordt gehanteerd door Nederlandse gemeenten. Volgens de beschikbare informatie is de WOZ-waarde de waarde van de onroerende zaak op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar, ook wel de waardepeildatum genoemd. Deze waardering is niet vrijblijvend; zij vormt de grondslag voor diverse belastingheffingen.
De bronnen geven aan dat de WOZ-waarde wordt gebruikt voor de berekening van de gemeentelijke forensenbelasting en heffingen van het Rijk en het waterschap. Indien een belastingplichtige van mening is dat de vastgestelde waarde te hoog is, bestaat er een juridisch recht op bezwaar. De procedure vereist dat dit bezwaar schriftelijk wordt ingediend binnen zes weken na de datum op het aanslagbiljet, onder vermelding van het aanslagnummer en een onderbouwing van het standpunt.
Om de vastgestelde waarde te controleren, heeft de burger het recht om een taxatieverslag op te vragen bij de gemeente. Dit verslag dient als transparantie-instrument om de berekeningswijze te objectiveren. In de context van Nesserweg 5 is het van belang om te bezien of de gehanteerde parameters (bouwjaar, oppervlakte, ligging) correct zijn verwerkt in de waarderingsformule van de gemeente Ameland.
Economische Analyse van de Gemeente Ameland en Ballum
De economische context van Ballum, gelegen in de gemeente Ameland, kenmerkt zich door een relatief kleine en stabiele populatie. De bronnen vermelden dat de gemeente Ameland in totaal 3.746 inwoners telt, met een totaal van 4.309 objecten voorzien van een WOZ-waarde. De directe buurt van Nesserweg 5, aangeduid als 'Ballum Ballum', telt circa 636 inwoners, wat aanzienlijk beneden het landelijk gemiddelde van 3.081 inwoners ligt. Deze demografische schaal heeft invloed op de marktdynamiek en de vraag naar onroerend goed.
Een belangrijke economische indicator is de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde. Volgens de data bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente Ameland per 24 februari 2023 € 264.000. Hierbij dient opgemerkt te worden dat sprake was van een aanzienlijke stijging van 17,7% ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze stijging duidt op een sterke marktontwikkeling in de regio.
Naast de absolute WOZ-waarde is de vierkantemeterprijs een relevante graadmeter. Op 17 december 2025 bedraagt de gemiddelde vierkantemeterprijs (WOZ-waarde) in Ballum € 3.492 per m². Over een periode van een jaar is hierbij een stijging van 6,98% geconstateerd. Deze cijfers bieden een referentiekader voor de waardering van objecten zoals de woning aan de Nesserweg 5.
Een ander economisch veiligheidsaspect betreft de criminaliteitscijfers. Voor de buurt Ballum Ballum wordt vermeld dat het aantal inbraken in 2021 op 14 per 10.000 inwoners lag. Dit is beduidend lager dan het landelijk gemiddelde van 45 inbraken per 10.000 inwoners. Een dergelijke veiligheidsperceptie kan een positieve invloed hebben op de leefbaarheid en de waardeontwikkeling van de regio op de lange termijn.
Technische en Fysieke Kenmerken van Nesserweg 5
Voor een accurate waardering van onroerend goed is inzicht in de fysieke gesteldheid van het object onmisbaar. De beschikbare data verschaft concrete informatie over de woning aan de Nesserweg 5. Het object betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1951. De woning beschikt over een woonoppervlakte van 90 m² en is gelegen op een perceel van 511 m².
Deze specificaties zijn leidend voor de taxatie. Het bouwjaar 1951 plaatst het object in een categorie woningen die vaak technische aanpassingen behoeven om te voldoen aan moderne energie- en isolatienormen. Echter, de perceelgrootte van 511 m² is een significant element in de waardering. In een tijd waarin grond schaars is, biedt een ruime kavel potentieel, al dan niet voor uitbouw of herschikking, mits dit binnen het bestemmingsplan is toegestaan.
De vrijstaande status draagt bij aan de privacy en isolatie, maar brengt ook hogere onderhoudslasten met zich mee in vergelijking met geschakelde woningen. De combinatie van deze factoren – bouwjaar, oppervlakte en type woning – vormt de technische basis voor de berekening van de marktconforme waarde.
Waarderingsmethodiek en Marktinschatting
De bronnen bieden verschillende perspectieven op de exacte waarde van Nesserweg 5. Enerzijds wordt door Huizenzoeker een geschatte woningwaarde genoemd, gebaseerd op kadasterdata, bouwjaar en woonoppervlakte. Deze schatting ligt tussen de € 275.000 en € 325.000. Hierbij moet worden opgemerkt dat deze schatting een indicatie is en geen definitieve taxatie vervangt; de bron zelf adviseert te allen tijde een makelaar of taxateur te raadplegen voor een exacte bepaling.
Anderzijds biedt de vierkantemeterprijs in Ballum (€ 3.492 per m² per 17 december 2025) een rekenmodel. Toegepast op de 90 m² woonoppervlakte van Nesserweg 5, resulteert dit in een theoretische waarde van ongeveer € 314.280. Dit bedrag valt binnen de eerdergenoemde schattingsspanne, wat de consistentie van de data bevestigt.
Echter, de WOZ-waarde van de gemeente Ameland (gemiddeld € 264.000 per 24 februari 2023) ligt significant lager dan de marktgerichte schattingen. Dit verschil kan worden verklaard door het tijdsverschil in de data (2023 vs 2025), de sterke marktstijging (17,7% in 2023), en het feit dat de WOZ-waarde vaak achterloopt op de daadwerkelijke marktprijzen. De WOZ is primair een belastinggrondslag en niet per definitie een afspiegeling van de actuele verkoopwaarde op een dynamische markt.
Conclusie
De analyse van de beschikbare gegevens met betrekking tot Nesserweg 5 te Ballum biedt een duidelijk beeld van de factoren die de waarde van dit object bepalen. De woning betreft een vrijstaande constructie uit 1951 met een woonoppervlakte van 90 m² en een royaal perceel van 511 m², gelegen in een veilige en relatief rustige omgeving met een lage criminaliteitsgraad.
Juridisch gezien is de WOZ-waarde de centrale hefboom voor belastingen, met een mogelijkheid tot bezwaar bij onenigheid. Economisch laat de regio een sterke groei zien, met een gemiddelde WOZ-stijging van 17,7% en een vierkantemeterprijsstijging van 6,98% in het afgelopen jaar.
Op basis van de huidige marktgegevens (vierkantemeterprijs van € 3.492) kan een marktwaarde worden afgeleid die ligt rond de € 314.000, hetgeen consistent is met de breedte van de schattingen (€ 275.000 - € 325.000). Het is raadzaam voor geïnteresseerden om de WOZ-waarde te beschouwen als een fiscale basis en de marktwaarde te verifiëren via een professionele taxatie, mede gelet op de afwijkende gemiddelde WOZ-waarde van de gemeente Ameland.