Inleiding
De beoordeling van een onroerend goed vereist een integrale analyse waarin juridische, technische en marktgerelateerde factoren worden gewogen. In dit artikel wordt een gedetailleerde evaluatie gepresenteerd van de eigendomssituatie, de fysieke staat en de marktpositionering van de vrijstaande woning gelegen aan de Oliemolensingel 135 te Enschede. De analyse is gebaseerd op openbare registers, technische data en marktinformatie.
De beschikbare gegevens bieden inzicht in de kadastrale ligging, de woningwaarde zoals vastgesteld door de gemeente, de bouwkundige kenmerken, de milieubelasting en de fiscale verplichtingen. Deze combinatie van gegevens stelt potentiële eigenaren en investeerders in staat een onderbouwde afweging te maken omtrent de waarde en leefbaarheid van het object.
Kadastrale Ligging en Grondgebruik
Uit de kadastrale gegevens blijkt dat het object Oliemolensingel 135 is gelegen op perceelnummer ESD00 (Enschede) D 13583. Een opvallend kenmerk van dit object is de omvang van het perceel. Met een oppervlakte van 3465 m² betreft het een royaal stuk grond, wat voor een vrijstaande woning in stedelijk verband een significant voordeel kan vormen. De kadastrale kaart geeft de exacte ligging en de begrenzing van het perceel weer, essentieel voor het vaststellen van de juridische grenzen en eventuele bestemmingsplanrestricties.
Deze omvang biedt potentie voor tuinarchitectuur, uitbreiding van de hoofdwoning of de realisatie van bijgebouwen, mits binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. De perceelgrootte is een belangrijke waardedrager in de taxatie van onroerend goed.
Juridisch en Fiscaal Kader: De WOZ-waarde
De Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) vormt de juridische basis voor de vaststelling van de waarde van het onroerend goed. De WOZ-waarde is bepalend voor diverse belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB). De beschikbare gegevens tonen de ontwikkeling van de WOZ-waarden voor de specifieke locatie in relatie tot de gemeente Enschede en Nederland.
Transparantie via het WOZ-waardeloket
Informatie over de WOZ-waarde wordt centraal ontsloten via het WOZ-waardeloket. Dit loket, operationeel sinds 2015, biedt transparantie door voor elk adres de WOZ-waarde en basiskenmerken (zoals bouwjaar en oppervlakte) te tonen. De grondslag voor deze openbaarheid is gelegen in artikel 40b van de Wet WOZ, welke voorschrijft dat eenieder het recht heeft zijn/haar WOZ-waarde op te vragen.
Het WOZ-waardeloket functioneert als een raadpleeginstrument. Echter, zoals in de literatuur wordt opgemerkt, is het loket niet geschikt om de correctheid van de eigen WOZ-waarde te controleren. Een vergelijking met buren geeft geen uitsluitsel over welke waarde al dan niet juist is, aangezien onduidelijk is of de referentie-objecten correct zijn gewaardeerd. Voor een daadwerkelijke controle worden algoritmische taxatiemodellen (zoals die van Eerlijke WOZ) genoemd, maar deze vallen buiten de scope van de officiële gemeentelijke beschikking.
De WOZ-waarde van Oliemolensingel 135
Voor het object Oliemolensingel 135 wordt een geschatte woningwaarde vermeld in een range van € 1.695.000 tot € 1.850.000. Deze waardering is vastgesteld na 1 januari 2021. De hoge waardering correleert met de status van het pand als vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 437 m² op een perceel van 3465 m².
Technische en Bouwkundige Analyse
De bouwkundige evaluatie richt zich op de fundatie, het bouwjaar en de algemene staat van het pand.
Fundatie en Bodemgesteldheid
Het pand is gebouwd in 1926. Gebouwen van voor 1970 zijn vaak gefundeerd op houten palen, die in gebieden met een minder stabiele bodem kwetsbaar kunnen zijn voor funderingsproblemen. Een cruciaal technisch detail voor dit object is de ligging op hogere zandgronden. Ondanks het feit dat het pand vóór 1970 is gebouwd, is de bodemgesteldheid dusdanig stabiel dat er geen verhoogd risico op funderingsproblemen bestaat. Dit is een belangrijk technisch voordeel, aangezien funderingsherstel aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen.
Energielabel
Het energielabel van het pand is vastgesteld na 1 januari 2021. De exacte letterwaarde is in de beschikbare data niet gespecificeerd, maar het feit van een recente vaststelling biedt inzicht in de energetische prestatie zoals die op dit moment wordt geëvalueerd.
Gezondheid, Veiligheid en Leefomgeving
De kwaliteit van de leefomgeving is een doorslaggevende factor voor de woongenotsbeleving en indirect voor de marktwaarde. De data bieden inzicht in milieubelasting en risico's.
Luchtkwaliteit en Geluid
De luchtkwaliteit wordt gekenmerkt door de concentraties fijnstof en stikstof. De gemeten waarden zijn: - Stikstof (NO2): 14,1 μg/m³ - Fijnstof (PM10): 16,9 μg/m³ - Fijnstof (PM2,5): 9,2 μg/m³ - Roet (EC): 0,3 μg/m³
De geluidsbelasting bedraagt 60 dB. Een geluidsbelasting van minder dan 55 dB wordt algemeen beschouwd als aangenaam en bevorderlijk voor rust. Een belasting van 60 dB ligt boven deze ideale grens, wat kan duiden op enige hinder van verkeer of omgevingslawaai.
Hitte-eilandeffect en Lichtvervuiling
Het hitte-eilandeffect, veroorzaakt door verharde oppervlakken en bebouwing, bedraagt +1,5 °C ten opzichte van het omliggende gebied. Voor wat betreft lichtvervuiling is de hemelhelderheid in de nacht beperkt; er zijn ongeveer 300 sterren zichtbaar. Ter referentie: op een donkere plek in Nederland zijn circa 2.500 sterren zichtbaar. Deze gegevens wijzen op een stedelijke context met enige mate van licht- en geluidshinder.
Overstromingsrisico
Gegevens over het overstromingsrisico voor dit specifieke adres zijn in de beschikbare data niet expliciet vermeld. Hierover kan geen uitspraak worden gedaan.
Waterschapsbelastingen
Als eigenaar van onroerend goed is men belastingplichtig voor de waterschappen. De hoogte van deze belastingen is afhankelijk van het huishouden. De data presenteren de tarieven voor het waterschap Vechtstromen (geldig voor 2025).
Tarieven
De waterschapsbelasting kent twee hoofdcategorieën voor de eigenaar: de watersysteemheffing (eigenaar) en de zuiveringsheffing. De watersysteemheffing voor eigenaren kan voor dit object niet worden berekend op basis van de beschikbare informatie. De zuiveringsheffing is wel gespecificeerd.
| Belastingsoort | Eenpersoonshuishouden | Meerpersoonshuishouden |
|---|---|---|
| Watersysteemheffing (gebruiker) | € 103,50 | € 103,50 |
| Watersysteemheffing (eigenaar) | € 0,00 | € 0,00 |
| Zuiveringsheffing | € 76,92 | € 230,76 |
| Totaal | € 180,42 | € 334,26 |
De totale lasten voor waterschapsbelasting bedragen respectievelijk € 180,42 en € 334,26. De vermelde totaalbedragen van € 761 en € 943 euro in de data lijken te verwijzen naar een breder fiscaal kader (inclusief gemeentelijke heffingen), maar de specifieke waterschapsbijdrage is beperkt tot de bovenstaande bedragen. Er wordt expliciet vermeld dat aan deze berekening geen rechten kunnen worden ontleend.
Marktanalyse en Verkoopcijfers
Om de marktpositie van Oliemolensingel 135 te duiden, is een vergelijking met de directe omgeving en de gemeente Enschede noodzakelijk.
Verkoopprijzen en Overbieding
In de postcodegebieden rondom de locatie (7511) is de markt dynamisch. Uit gegevens over 14 verkochte woningen tussen oktober 2024 en april 2025 blijkt dat er gemiddeld 2,9% overboden werd. De standaarddeviatie van 5,6% wijst op variatie in overbiedingspercentages. De gemiddelde verkoopduur bedraagt 42 dagen, wat wijst op een gezonde vraag.
Een analyse van specifieke aanbiedingen in de omgeving laat een variatie in prijs per vierkante meter zien:
- Pelmolenstraat 68-14: Vraagprijs € 390.000 (97 m²) → € 4.021 per m²
- Espoortstraat 251: Vraagprijs € 250.000 (63 m²) → € 3.968 per m²
- Oldenzaalsestraat 2-9: Vraagprijs € 419.000 (98 m²) → € 4.276 per m²
- Wilhelminastraat 44-23: Vraagprijs € 195.000 (38 m²) → € 5.132 per m²
- Van Loenshof 9: Vraagprijs € 450.000 (177 m²) → € 2.542 per m²
De prijs per m² varieert aanzienlijk, van ongeveer € 2.500 tot boven de € 5.000. Dit hangt samen met het type woning, de grootte en de locatie. De prijsstelling van Oliemolensingel 135 (geschat € 1,7 - € 1,85 miljoen, 437 m² woonoppervlakte) resulteert in een prijs per m² van ongeveer € 3.890 - € 4.234. Dit plaatst het object in het middensegment van de beschikbare vergelijkingsdata, gezien de unieke factor van de zeer grote perceelsgrootte (3465 m²) die in de directe vergelijking niet voorkomt.
WOZ-waarde vs. Marktprijs
De grafieken in de data tonen de ontwikkeling van de WOZ-waarden voor de gemeente Enschede, de wijk Hogeland - Velve en de buurt Velve-Lindenhof, afgezet tegen de gemiddelde verkoopprijzen. De verkoopprijzen worden weergegeven met stippellijnen. Hoewel specifieke data punten niet in tekst zijn uitgewerkt, is de visuele tendens dat de marktprijzen (vraag en aanbod) een eigen dynamiek volgen, vaak afwijkend van de formele WOZ-waarde. De WOZ-waarde is een referentie voor belastingen, maar de marktprijs wordt bepaald door vraag en aanbod, zoals blijkt uit het feit dat 57% van de woningen in de omgeving boven de vraagprijs wordt verkocht.
Conclusie
De analyse van Oliemolensingel 135 te Enschede biedt een duidelijk beeld van een object met aanzienlijke waarde, zowel in financiële als fysieke zin. De belangrijkste conclusies zijn:
- Perceelwaarde: De omvang van het perceel (3465 m²) is een unieke en zeer waardevolle component, ver boven het gemiddelde voor de regio.
- Bouwkundige stabiliteit: Het pand is gebouwd in 1926, maar dankzij de ligging op zandgronden is het risico op funderingsproblemen beperkt.
- Fiscale lasten: De WOZ-waarde is hoog (€ 1,7 - € 1,85 miljoen), wat leidt tot aanzienlijke OZB-lasten. De waterschapsbelasting bedraagt afhankelijk van het huishouden enkele honderden euros.
- Leefomgeving: De locatie kent een geluidsbelasting van 60 dB (licht boven de ideale grens) en een beperkte nachtelijke duisternis, passend bij een stedelijke omgeving.
- Marktpositie: De vraagprijs per m² ligt in lijn met de markt, maar de toegevoegde waarde van het grote perceel maakt een directe vergelijking met standaard woningen moeilijk. De markt in de omgeving laat een sterke vraag zien met overbiedingen als gevolg.
De combinatie van een groot perceel, een royale woning en een stabiele bodem maakt dit object technisch en ruimtelijk interessant, mits de koper rekening houdt met de stedelijke milieufactoren en de bijbehorende fiscale verplichtingen.