Inleiding
De bepaling van de waarde van een onroerende zaak is een fundamenteel aspect voor zowel particuliere woningeigenaren als professionele vastgoedbeleggers. In dit artikel wordt een gedetailleerde analyse gepresenteerd van de objectieve en subjectieve factoren die de marktwaarde en de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) van de woning gelegen aan De Ruyterstraat 87 in Oudeschild, gemeente Texel, beïnvloeden. De analyse is gebaseerd op openbare dataregisters, markttransacties en demografische statistieken.
De woning betreft een hoekwoning met een bouwjaar dat teruggaat tot 1680. Deze historische context, gecombineerd met de specifieke locatie op het eiland Texel, vormt een belangrijk kader voor de waardering. De beschikbare gegevens bieden inzicht in de relatie tussen de WOZ-waarde, de feitelijke marktprijzen in de omgeving en de leefbaarheidsfactoren van de directe woonomgeving.
Juridisch en Fiscaal Kader: De WOZ-waarde
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een wettelijk vastgestelde waarde die door de Rijksoverheid wordt gebruikt voor de vaststelling van gemeentelijke heffingen en belastingen. De WOZ-waarde van een woning is derhalve een relevante fiscale indicator.
Voor De Ruyterstraat 87 in Oudeschild hanteert een marktpartij een berekende woningwaarde die is gebaseerd op kadasterdata, het bouwjaar en de woonoppervlakte. De beschikbare gegevens geven aan dat deze berekende woningwaarde ligt tussen de € 305.000 en € 355.000. Het is hierbij van belang op te merken dat deze waarde een inschatting betreft; een exacte bepaling vereist doorgaans een professionele taxatie door een makelaar of taxateur.
De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld en kan dienen als referentiepunt voor de marktwaarde, hoewel de feitelijke verkoopprijs hiervan kan afwijken. De beschikbare data suggereren een sterke correlatie tussen de WOZ-waarde en de ontwikkeling van de verkoopprijzen in de regio, zoals weergegeven in grafieken over de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarden in de gemeente Texel en de buurt Oudeschild.
Objectkenmerken en Bouwkundige Aspecten
De waardering van een woning wordt primair bepaald door haar objectieve kenmerken. De Ruyterstraat 87 onderscheidt zich door een combinatie van historische allure en moderne functionaliteit.
Oppervlakten en Perceel
De woning beschikt over een woonoppervlakte van 79 m². De perceelgrootte wordt in de data op twee punten genuanceerd: enerzijds wordt een oppervlakte van 79 m² vermeld, anderzijds wordt een perceeloppervlakte van 81 m² genoemd (perceelnummer TEL00 (Texel) D 4590). Deze geringe discrepantie is voor de waardering van ondergeschikt belang; relevant is dat de woning een compact karakter heeft, passend bij de typische bebouwing in dit deel van Oudeschild.
Bouwjaar en Historische Context
Het bouwjaar 1680 plaatst de woning in een historisch perspectief dat zelden voorkomt in de moderne woningmarkt. Hoewel de specifieke constructiemethoden of materialen uit die periode in de beschikbare bronnen niet worden gedetailleerd, impliceert een dergelijk bouwjaar vaak specifieke bouwkundige aandachtspunten, zoals metselwerk in historische verbanden en houten draagconstructies. De hoekwoning-status wijst tevens op een ruimtelijke positionering binnen de straatwand, wat vaak resulteert in extra lichtinval en een groter perceel ten opzichte van tussenwoningen.
Marktanalyse en Vergelijkingsobjecten
Om de marktwaarde van De Ruyterstraat 87 objectief te bepalen, is een vergelijking met recente transacties in de directe omgeving essentieel. De data bieden inzicht in het aanbod en de vraagprijzen van vergelijkbare objecten in Oudeschild en omstreken.
Vergelijkende Verkoopdata
Uit de beschikbare marktgegevens kunnen de volgende relevante transacties worden geïdentificeerd:
| Adres | Vraagprijs | Oppervlakte | Vraagprijs/m² | Aangeboden sinds |
|---|---|---|---|---|
| De Ruyterstraat 19 | € 365.000 | 79 m² | € 4.620 | 17-11-2025 |
| De Ruyterstraat 58 | € 379.500 | 55 m² | € 6.900 | 11-11-2025 |
| De Wittstraat 4 | € 605.000 | 167 m² | € 3.623 | 01-12-2025 |
| Laagwaalderweg 10 | € 1.050.000 | 200 m² | € 5.250 | 21-11-2025 |
Een directe vergelijking met object De Ruyterstraat 19 is hierbij het meest relevant, aangezien dit object identiek is in woonoppervlakte (79 m²). De vraagprijs van € 365.000 resulteert in een vierkante meterprijs van € 4.620. Indien deze vierkante meterprijs wordt toegepast op De Ruyterstraat 87, resulteert dit in een marktwaarde indicatie die consistent is met de eerdergenoemde berekende waarde range (€ 305.000 - € 355.000).
Opvallend is het object De Ruyterstraat 58, dat met een oppervlakte van 55 m² een aanzienlijk hogere vierkante meterprijs kent (€ 6.900). Dit suggereert dat factoren als bouwkundige staat, interne indeling of specifieke locatie-eigenschappen een significante invloed hebben op de prijs per vierkante meter, zelfs binnen dezelfde straat.
Waardeontwikkeling
De grafieken met betrekking tot de gemiddelde WOZ-waarden en verkoopprijzen tonen een ontwikkeling voor de gemeente Texel en de specifieke buurt Oudeschild. Hoewel de exacte data punten niet in tekstuele vorm zijn weergegeven, wordt verwezen naar de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarden in de omgeving. Deze ontwikkeling is een indicator voor het algemene prijsklimaat op Texel.
Demografie en Leefbaarheid van de Woonomgeving
De waarde van een woning wordt mede bepaald door de leefbaarheid en veiligheid van de directe omgeving. De demografische en veiligheidsstatistieken van de buurt Oudeschild bieden hierover inzicht.
Demografische Samenstelling
De buurt Oudeschild kenmerkt zich door een bevolkingsomvang van circa 1.109 inwoners, wat beduidend lager is dan het landelijk gemiddelde van 3.081 inwoners. Dit duidt op een relatief dunbevolkte, rustige woonomgeving. De beschikbare data bieden gedetailleerde inzichten in de samenstelling van de bevolking (naar leeftijd, geslacht, burgerlijke staat en herkomst) en de verdeling van huishoudens (koop- en huurwoningen), alhoewel de specifieke percentages niet in de extractie zijn opgenomen. Relevant voor de vastgoedwaarde is de verdeling tussen koop- en huurwoningen, aangezien een hoog eigenaarspercentage vaak wijst op een hogere mate van betrokkenheid en onderhoud van de woonomgeving.
Veiligheid
Veiligheid is een essentiële component van de woonkwaliteit. De data voor de buurt Oudeschild over het jaar 2024 tonen een opmerkelijk laag criminaliteitscijfer: - Diefstal/inbraak in woning, garage, schuur, tuinhuis: 0 (0,0 per 1000 inwoners). - Diefstal van brom-, snor-, fietsen: 0 (0,0 per 1000 inwoners). - Verkeersongevallen: 2 (1,5 per 1000 inwoners). - Vandalisme: 4 (3,0 per 1000 inwoners).
De afwezigheid van woninginbraken en straatcriminaliteit is een significant pluspunt voor de leefbaarheid en de veiligheidsbeleving van bewoners. Dit lage risicoprofiel kan een positieve invloed hebben op de aantrekkelijkheid van de locatie voor potentiële kopers.
Bereikbaarheid Van Basisvoorzieningen
Een praktisch aspect voor dagelijks leven is de bereikbaarheid van essentiële voorzieningen. De data geven aan dat de dichtstbijzijnde voorzieningen voor de buurt Oudeschild op enige afstand zijn gelegen: - Huisartsenpraktijk: 4,5 km - Apotheek: 4,6 km - Huisartsenpost / Ziekenhuis: 5,3 km
Deze afstanden benadrukken het karakter van Oudeschild als een relatief autonome kernen op Texel, waar bewoners rekening dienen te hatten met mobiliteit voor zorg en dagelijkse boodschappen. De afwezigheid van directe winkelvoorzieningen in de directe data impliceert eveneens een afhankelijkheid van grotere kernen op het eiland.
Conclusie
De analyse van De Ruyterstraat 87 in Oudeschild biedt een duidelijk beeld van de factoren die de waarde van deze woning bepalen. De woning, een hoekwoning uit 1680 met een woonoppervlakte van circa 79 m², is gesitueerd in een veilige en rustige, doch voorzieningenarme omgeving.
De berekende marktwaarde varieert tussen de € 305.000 en € 355.000. Deze inschatting wordt ondersteund door vergelijkbare transacties in de straat, met name die van De Ruyterstraat 19. De historische bouwperiode en de hoekligging vormen specifieke waardekenmerken. De demografische data bevestigen een laagdrempelige, veilige leefomgeving met een beperkte criminaliteit. De afwezigheid van directe basisvoorzieningen zoals een supermarkt of huisartsenpraktijk op loopafstand is een factor die in de totaalwaardering moet worden meegenomen. De WOZ-waarde fungeert als een fiscaal kader, maar de feitelijke marktwaarde wordt primair bepaald door de transacties van vergelijkbare objecten in de regio.