Inleiding
De beoordeling van een onroerende zaak vereist een integrale analyse waarin juridische, technische en financiële parameters in samenhang worden beschouwd. In dit artikel wordt een gedetailleerde beschouwing gepresenteerd betreffende het object gelegen aan Oude Landgraaf 130A te Landgraaf. De analyse is primair gericht op de fiscale waardering (WOZ), de energetische prestaties en de technische kenmerken zoals deze in de beschikbare data naar voren komen. De beschikbare gegevens bieden inzicht in de waardeontwikkeling over een periode van vijf jaar, de samenstelling van de energiemarkt voor deze specifieke locatie en de algemene kenmerken van de onroerende zaak. Deze multidisciplinaire benadering is essentieel voor potentiële eigenaren en beleggers om een volledig beeld te vormen van het object en de hieraan verbonden lasten en kansen.
Juridisch en Fiscaal Kader: De WOZ-waarde
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) vormt de fiscale basis voor diverse belastingheffingen. De beschikbare data met betrekking tot Oude Landgraaf 130A tonen een specifieke waardeontwikkeling die afwijkt van het algemene beeld in de gemeente Landgraaf.
Waardeontwikkeling Oude Landgraaf 130A
Uit de gegevens blijkt dat de WOZ-waarde van het object Oude Landgraaf 130A over de periode 2016 tot en met 2021 een stijgende lijn vertoonde, met uitzondering van een correctie in 2020. * 2016: € 190.000 * 2017: € 197.000 * 2018: € 204.000 * 2019: € 222.000 * 2020: € 202.000 * 2021: € 218.000
De gemiddelde jaarlijkse wijziging over deze periode bedraagt € 5.600. De piekwaarde werd bereikt in 2019, gevolgd door een daling in 2020, om in 2021 weer te herstellen. De waarde per vierkante meter (woningoppervlakte 169 m2) steeg van € 1.124 in 2016 naar € 1.289 in 2021.
Gemeentelijk Beleid en Belastingdruk
In de context van de gemeente Landgraaf tonen de data een significant verschil tussen de specifieke ontwikkeling van Oude Landgraaf 130A en de gemeentelijke gemiddelden. De gemiddelde WOZ-waarde in Landgraaf werd in 2023 geschat op € 249.379 en in 2024 op € 249.468, met een stijging van 0,0%. Hieruit volgt dat de waardering van het onderhavige object historisch lager ligt dan het gemeentelijk gemiddelde.
Een belangrijk aandachtspunt voor eigenaren is de correctheid van de WOZ-beschikking. De beschikbare informatie meldt dat in 32,50% van de gevallen in Landgraaf (de data betreffen een specifieke bron die deze foutmarge noemt) de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, wat leidt tot een gemiddelde overschatting van € 171 aan te betalen belasting. Hoewel deze specifieke foutmarge is gerapporteerd voor Leiden, wordt deze als relevant context genoemd voor de fiscale praktijk. Indien een eigenaar vermoedt dat de waarde te hoog is vastgesteld, bestaat de mogelijkheid bezwaar te maken. De wettelijke termijn hiervoor bedraagt zes weken na ontvangst van de aanslagbiljet. Hierbij dient het WOZ-taxatieverslag, op te vragen bij de gemeente, als primair controledocument. Dit verslag bevat de woningkenmerken op basis waarvan de berekening is uitgevoerd.
Omzetbelasting (OZB)
De Onroerendezaakbelasting (OZB) is direct afhankelijk van de vastgestelde WOZ-waarde. De data voor Oude Landgraaf 130A tonen de volgende OZB-bedragen: * 2016: € 302 * 2017: € 314 * 2018: € 325 * 2019: € 353 * 2020: € 321 * 2021: € 347
Deze bedragen illustreren de directe impact van de WOZ-waarde op de jaarlijkse fiscale lastendruk voor het object.
Technische en Energetische Analyse
De technische beoordeling van Oude Landgraaf 130A richt zich op de bouwkundige kenmerken en het energieverbruik, welke cruciale indicatoren zijn voor het wooncomfort en de toekomstige onderhoudslasten.
Bouwkundige Kenmerken
Het object betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1975. Het perceel beslaat 568 m2, terwijl het woonoppervlakte 169 m2 bedraagt. De kadastrale aanduiding is Nieuwenhagen C 661. De woning is gelegen in de provincie Limburg, binnen het werkgebied van Waterschap Limburg. De status van het object is "Verblijfsobject in gebruik".
Energieverbruik en Netbeheer
De analyse van het energieverbruik is gebaseerd op gegevens van de netbeheerder Enexis B.V. voor postcodegebied 6373 BC, met specifieke data voor kleinverbruikers. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de data betrekking hebben op het gemiddelde van de postcode en niet specifiek op het object, tenzij anders vermeld.
Elektriciteit
Het gemiddelde elektriciteitsverbruik in postcodegebied 6373 BC vertoont een daling over de jaren. De gegevens tonen een afname van 5.205 kWh in 2016 naar 4.118 kWh in 2024. De gemiddelde jaarlijkse consumptie over de beschouwde periode bedraagt 5.063 kWh. Een opvallend technisch detail is het hoge percentage dubbele tariefmeters, dat wordt vermeld op 56,03%.
Aardgas
Het gasverbruik laat eveneens een dalende trend zien, passend bij de algemene ontwikkeling naar energiezuiniger wonen. In 2016 bedroeg het gemiddelde verbruik 2.363 m3, om in 2024 uit te komen op 1.526 m3. De gemiddelde jaarlijkse consumptie is 2.271 m3. De aansluiting betreft het type "G4" en er zijn 20 aansluitingen in de directe omgeving. De leveringsrichting is voor 80% in één richting.
Energielabel
Voor het object Oude Landgraaf 130A is op dit moment alleen een voorlopig energielabel beschikbaar. Dit label is afgegeven in 2015 en betreft een inschatting. Een definitief energielabel ontbreekt in de beschikbare data. Dit is een relevante overweging voor kopers, aangezien de daadwerkelijke energetische prestatie van de woning (gebouwd in 1975) af kan wijken van de inschatting uit 2015.
Locatie-analyse en Omgevingsfactoren
De ligging van een woning bepaalt mede de waarde en het woongenot. De beschikbare data bieden beperkte, doch relevante informatie over de omgeving.
Bedrijfsactiviteiten
Een specifieke waarschuwing in de data betreft de nabijheid van bedrijventerreinen. Indien een woning zich nabij een bedrijventerrein bevindt, bestaat de mogelijkheid van geluidsoverlast. De data adviseren te controleren op de maximale milieucategorie en de aanbevolen afstand tot woonwijken om hinder door industriële activiteiten vast te stellen. Hoewel de specifieke milieucategorie voor Oude Landgraaf 130A niet wordt genoemd, is dit een belangrijk aandachtspunt bij de bezichtiging van het object.
Buurtinformatie
De straat Oude Landgraaf telt 162 adressen. De beschikbare bronnen bieden de mogelijkheid specifieke WOZ-waardes van andere adressen in de straat in te zien, alsmede te controleren welke bedrijven op die adressen zijn ingeschreven. Dit kan relevant zijn voor de beoordeling van de directe leefomgeving.
Conclusie
De analyse van Oude Landgraaf 130A te Landgraaf biedt een gedetailleerd beeld van een vrijstaande woning uit 1975 met een woonoppervlakte van 169 m2 en een perceel van 568 m2. Juridisch gezien vertoont de WOZ-waarde over de periode 2016-2021 een stijging van € 190.000 naar € 218.000, met een gemiddelde jaarlijkse wijziging van € 5.600. Fiscaal resulteert dit in een OZB-bijdrage die in 2021 € 347 bedroeg. Opvallend is dat de waardering van dit object historisch onder het in 2023/2024 gerapporteerde gemeentelijk gemiddelde van circa € 249.000 ligt.
Technisch gezien is het energieverbruik in de postcode 6373 BC (via Enexis B.V.) dalende, zowel voor elektriciteit (van 5.205 kWh in 2016 naar 4.118 kWh in 2024) als voor aardgas (van 2.363 m3 in 2016 naar 1.526 m3 in 2024). Echter, enkel een voorlopig energielabel is beschikbaar, hetgeen onzekerheid schept over de daadwerkelijke energetische kwaliteit van de woning. Potentiële kopers dienen rekening te houden met de mogelijkheid van geluidsoverlast indien bedrijfsactiviteiten in de nabijheid aanwezig zijn. De combinatie van deze juridische, fiscale en technische data biedt een basiskader voor de beoordeling van dit object, waarbij nader onderzoek naar het definitieve energielabel en de omgevingsfactoren noodzakelijk is.