Inleiding
De beoordeling van een onroerende zaak vereist een integrale analyse van zowel de juridische als economische parameters. In dit artikel wordt een gedetailleerde evaluatie gepresenteerd van de woning gelegen aan Plein Keizers 17 te Winterswijk. De analyse is primair gericht op de fiscale waardering (WOZ), de marktpositie binnen de lokale woningmarkt en de kadastrale kenmerken. De beschikbare data bieden inzicht in de waardeontwikkeling over een aanzienlijke periode, alsmede de context van de specifieke locatie binnen de gemeente Winterswijk. Voor potentiële kopers en beleggers is een zorgvuldige bestudering van deze parameters essentieel om een gefundeerde inschatting te maken van de reële waarde en het investeringspotentieel van het object.
Juridisch en Kadastraal Kader
Voor een accurate beoordeling van de juridische status van een onroerende zaak is het noodzakelijk de kadastrale gegevens te raadplegen. De woning aan Plein Keizers 17 is gelegen op perceelnummer WTW00 H 10446. De totale perceeloppervlakte bedraagt 145 m². Dit kadastrale gegeven vormt de basis voor de juridische begrenzing van het eigendom en is van belang voor de vaststelling van de gebruiksruimte en de eventuele bestemmingsplanmatige restricties.
Naast de kadastrale gegevens is de Wet Waardering Onroerende Zaken (Woz) van toepassing. De WOZ-waarde dient als basis voor de heffing van gemeentelijke belastingen en is een indicatieve marktwaarde. De beschikbare gegevens tonen een duidelijke ontwikkeling van deze waarde over de jaren heen, welke in de volgende paragraaf nader wordt geanalyseerd.
Analyse van de WOZ-waarde en Waardestijging
De ontwikkeling van de WOZ-waarde van Plein Keizers 17 over de periode 2020 tot en met 2025 vertoont een significant herstel en groei. De waarden zijn als volgt geregistreerd:
- WOZ 2020 (peildatum 1 januari 2019): € 190.000
- WOZ 2021 (peildatum 1 januari 2020): € 195.000
- WOZ 2022 (peildatum 1 januari 2021): € 215.000
- WOZ 2023 (peildatum 1 januari 2022): € 250.000
- WOZ 2024 (peildatum 1 januari 2023): € 260.000
- WOZ 2025 (peildatum 1 januari 2024): € 275.000
Een analyse van deze cijfers laat zien dat de waarde in de periode 2020 tot 2025 met ongeveer 44,7% is gestegen. Met name de sprong tussen 2021 en 2023 is opvallend. De bron vermeldt hierbij percentagecijfers voor de jaarlijkse stijging: 27,5% voor 2020, 10,3% voor 2021, 16,3% voor 2022, 4,0% voor 2023 en 5,8% voor 2024. Hoewel deze percentages een sterke groei suggereren, dient men er rekening mee te houden dat de basissprong in 2020 relatief hoog is. De ontwikkeling tot en met 2025 (€ 275.000) duidt op een stabilisatie van de marktwaarde in de recente periode.
Naast de WOZ-waarde is de vraagprijs in de verkoopfase relevant. In een eerder stadium is de woning aangeboden met een vraagprijs van € 199.917. De huidige geschatte waarde, zoals vermeld in de contextdocumenten, bedraagt € 225.000. De transactiegeschiedenis toont aan dat het object onder voorbehoud is verkocht, waarna een fase van "onder bod" is gevolgd.
Positionering binnen de Lokale Woningmarkt (Winterswijk-Zuidwest)
Om de waarde van Plein Keizers 17 correct te interpreteren, is contextualisering binnen de subregio Winterswijk-Zuidwest noodzakelijk. De markt in deze wijk kenmerkt zich door een bepaalde dynamiek.
De gemiddelde verkoopprijs in Winterswijk-Zuidwest bedraagt € 260.000. Dit is aanzienlijk lager dan het gemiddelde in andere wijken van Winterswijk, dat op € 390.000 wordt geschat. Dit prijsverschil duidt erop dat Winterswijk-Zuidwest een relatief betaalbare markt vertegenwoordigt binnen de gemeente, wat potentieel interessant kan zijn voor investeerders die op zoek zijn naar instapmogelijkheden.
Qua activiteit vertoont de markt een matige tot redelijke dynamiek. Vorig jaar wisselden 39 van de ongeveer 1.010 woningen in deze wijk van eigenaar, wat neerkomt op een transactiepercentage van 4,0%. Er is geen sprake van een significante schaarste; er worden in de komende drie maanden nog eens 9 woningen verwacht op de markt. Deze prognose suggereert een stabiel aanbod, hetgeen prijsstabiliteit of een lichte daling kan bewerkstelligen.
Voor de exacte waardering wordt in de bronnen verwezen naar het belang van het vergelijken met referentiepanden. Analyse van de top 25 vergelijkbare verkochte woningen geeft het meest accurate beeld van de marktwaarde. Dergelijke vergelijkingsonderzoeken zijn essentieel om afwijkingen van de WOZ-waarde te verklaren.
Bouwkundige en Gebruikskenmerken
De fysieke eigenschappen van de woning vormen de basis voor de marktwaarde. Uit de beschikbare data kunnen de volgende specificaties worden gedestilleerd:
- Bouwjaar: 1993
- Gebruiksoppervlakte (NEN 2580): 108 m²
- Perceelgrootte: 145 m²
- Kamers: 5 kamers, waaronder 4 slaapkamers
Het bouwjaar 1993 impliceert dat de woning valt binnen een periode waarin de bouwbesluitgeving reeds strengere isolatie-eisen stelde dan in de decennia daarvoor, hoewel de huidige normen aanzienlijk verder zijn geëvolueerd. De verhouding tussen de gebruiksoppervlakte (108 m²) en het perceel (145 m²) resulteert in een gezonde bezettingsgraad met voldoende buitenruimte, hetgeen een positieve invloed heeft op de leefbaarheid en de waarde.
De indeling met 4 slaapkamers maakt de woning geschikt voor gezinnen, wat een brede doelgroep aanspreekt. De exacte staat van onderhoud en de aanwezigheid van specifieke technische installaties (zoals verwarming, sanitair en eventuele hernieuwbare energiebronnen) zijn in de beschikbare bronnen niet gedetailleerd omschreven. Voor een volledige technische inspectie dient derhalve een bouwkundig rapport te worden geraadpleegd.
Conclusie
De analyse van Plein Keizers 17 te Winterswijk toont een object met een duidelijke waardeontwikkeling. De WOZ-waarde is in de afgelopen vijf jaar significant gestegen, met een huidige waardering van € 275.000 (2025). De marktpositie binnen Winterswijk-Zuidwest is die van een relatief betaalbare woning in een markt met een gemiddelde verkoopprijs van € 260.000, wat aanzienlijk lager is dan de rest van de gemeente.
De woning, gebouwd in 1993, biedt met 108 m² woonoppervlakte en 4 slaapkamers voldoende ruimte voor een doorsnee huishouden. De perceelgrootte van 145 m² is in lijn met de typologie. Hoewel de markt in Winterswijk-Zuidwest geen extreme schaarste kent, is de vraag blijkens de transactiecijfers stabiel. De huidige geschatte marktwaarde van € 225.000 ligt onder de meest recente WOZ-waarde, wat kan duiden op een correctie op de markt of een verschil in waarderingsmethodiek. Een zorgvuldige vergelijking met vergelijkbare objecten is vereist om een definitief oordeel te vellen over de koopsomkansen.