Inleiding
De waardering van onroerend goed is een complex samenspel van objectieve data, subjectieve marktperceptie en wettelijke kaders. Voor een appartement gelegen aan de Pruimengaarde 35 te Zoetermeer, biedt een analyse van de beschikbare gegevens een gedetailleerd beeld van de huidige economische positie en de omgevingsfactoren die deze beïnvloeden. Deze studie, opgesteld door de expertcommissie, onderzoekt de financiële, technische en omgevingsgebonden aspecten van dit specifieke object. De focus ligt op de WOZ-waarde, de markttransacties en de leefomgeving, uitsluitend gebaseerd op de gepresenteerde data. Het doel is om potentiële eigenaren en investeerders een feitelijke onderbouwing te geven van de waarde en kwaliteit van dit vastgoed.
De analyse onthult een object met specifieke kenmerken die relevant zijn voor de vastgoedmarkt in Zoetermeer. Hierbij wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van de WOZ-waarde, de koop- en verkoopgeschiedenis, en de kadastrale en milieukundige context. De volgende secties zullen deze aspecten systematisch uitdiepen.
Juridisch en Kadastraal Kader
Een fundamenteel onderdeel van vastgoedanalyse is het kadastrale en juridische kader. De beschikbare gegevens verstrekken essentiële informatie over de ligging en de juridische status van het perceel.
Kadastrale Identificatie en Oppervlakte
Het object Pruimengaarde 35 is gelegen op perceelnummer ZWD01 (Zegwaard) B 1446. De kadastrale kaart, zoals vermeld in de bronnen, toont de ligging van panden en percelen. Een cruciaal gegeven is de grootte van het perceel. Volgens de bronnen bedraagt de oppervlakte van het perceel 277 m². Deze informatie is van belang voor het begrip van de grondwaarde en de ruimtelijke verhoudingen binnen de bebouwde kom.
WOZ-Waardering: Wettelijk Kader en Berekening
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een wettelijke verplichting voor gemeenten. De WOZ-waarde dient als grondslag voor belastingheffing, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). De bronnen geven aan dat de WOZ-waarde elk jaar wordt gewijzigd en per woning verschilt. De beschikbare gegevens voor Pruimengaarde 35 tonen een geschatte woningwaarde van € 270.000 - € 300.000. Echter, een transactie op 28 augustus 2025 vermeldt een verkoopprijs van € 275.000. Hier is een discrepantie zichtbaar tussen de schatting en de daadwerkelijke transactieprijs. De bronnen vermelden dat de WOZ-waarde kan worden gebruikt voor het indienen van een bezwaarschrift voor verlaging van de WOZ-beschikking. De data suggereren dat de marktwaarde (€ 275.000) aan de onderkant van de schatting (€ 270.000 - € 300.000) ligt, wat voor een eigenaar relevant kan zijn bij het beoordelen van een eventueel bezwaar.
De bronnen benadrukken dat de WOZ-waarde wordt vergeleken met de gemiddelde woningwaarde in de Pruimengaarde en de omgeving. De beschikbaarheid van data voor vergelijkbare woningen (zoals Pruimengaarde 63, 73, 83, etc.) stelt belanghebbenden in staat om een gedegen vergelijkingsanalyse uit te voeren.
Technische en Fysieke Kenmerken
De technische specificaties van het object definieren de fysieke staat en de bouwkundige kwaliteit.
Bouwjaar en Gebruiksoppervlakte
Het appartementengebouw is gebouwd in 1977. Dit bouwjaar plaatst het object in een specifieke bouwperiode, wat gevolgen kan hebben voor de constructie, isolatiewaarden en het onderhoud. De woonoppervlakte wordt in de bronnen op twee verschillende manieren vermeld: 57 m² en 53 m². Omdat de gegevens niet eenduidig zijn, moet deze variatie worden geconstateerd. De status van het pand is "Pand in gebruik", wat wijst op een actieve bewoning en geen leegstand.
Kadastrale Oppervlakte vs. Woonoppervlakte
Een belangrijk technisch detail is het verschil tussen de kadastrale oppervlakte (277 m² perceel) en de woonoppervlakte (53-57 m²). Dit duidt op een appartementsrecht, waarbij het eigendom van het grondstuk collectief is (via de Vereniging van Eigenaren, VvE), terwijl het recht op gebruik van de woning (het appartement) individueel is. De woonoppervlakte is de bruikbare ruimte binnen de woning.
Marktanalyse en Financiële Context
De financiële waardering van een woning wordt sterk bepaald door de prestaties op de woningmarkt.
Transactiegeschiedenis en Verkoopduur
Een analyse van de verkoopgeschiedenis toont een recente transactie. Op 11 juli 2025 werd het appartement te koop aangeboden met een vraagprijs van € 275.000. De woning werd verkocht op 28 augustus 2025, met een looptijd van 7 weken. Dit is een relatief snelle verkoop, wat wijst op een gezonde vraag naar dit type object. De transactieprijs was identiek aan de vraagprijs, wat in de huidige markt een afwijking kan zijn van de vaak voorkomende overbiedingssituaties.
Marktprestaties in de Regio
Om de marktpositie van Pruimengaarde 35 te contextualiseren, bieden gegevens over de postcode 2723 een breder perspectief. Tussen oktober 2024 en april 2025 werden woningen in deze postcode gemiddeld 8,2% overboden. De verkoopduur bedroeg gemiddeld 33 dagen. 100% van de woningen werd verkocht boven de vraagprijs. De transactie van Pruimengaarde 35 (verkocht voor de vraagprijs na 7 weken) wijkt hier enigszins van af. Dit suggereert dat de woning mogelijk voor een scherpe prijs is aangeboden of dat de specifieke kenmerken van het object (zoals de woonoppervlakte van ca. 53-57 m²) leidden tot een marktconforme prijsstelling zonder concurrentieel overbieden.
Vergelijkingsmateriaal
De bronnen bieden een lijst met recent te koop aangeboden woningen in de omgeving. Voorbeelden zijn: - Dadelgaarde 57: € 375.000 (114 m², € 3.289/m²) - Haverakker 22: € 375.000 (92 m², € 4.076/m²) - Akkerdreef 5: € 350.000 (83 m², € 4.217/m²)
De prijs per vierkante meter van Pruimengaarde 35 (€ 275.000 / 53-57 m² ≈ € 4.821 - € 5.188 per m²) lijkt in eerste instantie hoog vergeleken met de genoemde voorbeelden. Echter, de prijs per m² is slechts een indicatie en wordt bepaald door vele factoren, waaronder de staat van onderhoud, de verdieping en de aanwezigheid van een tuin of balkon. De bronnen geven geen gedetailleerde specificatie van deze factoren voor de vergelijkingsobjecten.
Omgevingsfactoren en Leefbaarheid
De waarde en leefbaarheid van een woning worden in sterke mate bepaald door de directe omgeving.
Demografie en Buurtkwaliteit
De woning is gelegen in de buurt "Gaardenbuurt". De bronnen geven aan dat de score voor deze buurt op basis van woningmarkt, veiligheid en bereikbaarheid "Goed" is. Dit is een positief signaal voor de leefbaarheid en de waardeontwikkeling. De demografische data wordt gepresenteerd in cirkels die Nederland, Zoetermeer, Seghwaert en de Gaardenbuurt met elkaar vergelijken. Hoewel de specifieke cijfers niet in de tekst zijn opgenomen, impliceren de bronnen dat deze data beschikbaar is voor een gedetailleerde bevolkingsanalyse.
Milieukundige Aspecten
Een technische analyse van de leefomgeving biedt inzicht in de gezondheidsrisico's en het wooncomfort. - Luchtkwaliteit: De concentraties stikstof (NO2: 19,2 μg/m³), fijnstof (PM10: 17,3 μg/m³; PM2,5: 9,0 μg/m³) en roet (EC: 0,3 μg/m³) zijn gemeten. De bronnen geven geen normen of risicoclassificaties, maar leveren de ruwe data. - Geluid: De geluidsbelasting bedraagt 53 dB. De bronnen vermelden dat een geluidsbelasting van minder dan 55 dB als aangenaam wordt beschouwd. Dit suggereert dat het geluidsniveau binnen de acceptabele grenzen valt voor nachtrust. - Hitte-eilandeffect: Het effect is +1,2 °C. Dit is een relatief lage waarde, wat wijst op een beperkte opwarming van de locatie vergeleken met het omliggende platteland. - Hemelhelderheid: De nachtelijke hemelhelderheid is laag (< 100 sterren zichtbaar), wat duidt op lichtvervuiling, een typisch verschijnsel in stedelijke gebieden.
Overstromingsrisico
Een belangrijk aspect voor de duurzaamheid van de investering is het klimaatrisico. De bronnen geven aan dat de kans op overstromingen op de locatie van dit pand "klein" is, specifiek geschat op 1x per 3000 jaar. Dit lage risico is een geruststellende factor voor eigenaren.
Conclusie
De analyse van Pruimengaarde 35, Zoetermeer, op basis van de beschikbare bronnen, levert een gedetailleerd beeld op van een appartement uit 1977. De woning heeft een woonoppervlakte van circa 53 tot 57 m² en ligt op een perceel van 277 m². De marktpositie wordt gekenmerkt door een recente verkoop voor € 275.000, een prijs die overeenkomt met de vraagprijs en binnen een relatief korte looptijd van 7 weken is gerealiseerd.
De WOZ-waarde wordt geschat op een bandbreedte van € 270.000 tot € 300.000, wat ruimte biedt voor een bezwaarprocedure indien de marktwaarde (€ 275.000) als correct wordt beschouwd. De omgeving, de Gaardenbuurt, scoort "Goed" op leefbaarheid. Technische omgevingsdata tonen aan dat de geluidsbelasting acceptabel is en het overstromingsrisico verwaarloosbaar klein is.
Voor een potentiële koper of investeerder biedt dit object een stabiele woning in een goed scorende buurt, met een marktconforme prijsstelling. De afwezigheid van specifieke details over de VvE-bijdrage of de exacte technische staat van het interieur (inrichting) in de bronnen vereist additioneel onderzoek, maar de fundering van de waarde is solide gedocumenteerd.