Inleiding
De bepaling van de waarde van een onroerende zaak is een complex samenspel van economische factoren, juridische kaders en fysieke kenmerken. In dit artikel wordt een gedetailleerde analyse uitgevoerd van de woning gelegen aan Kievit 40 te Oud-Beijerland. Deze analyse is primair gericht op de ontwikkeling van de Waardering Onroerende Zaken (WOZ), een cruciale parameter voor zowel belastingplichtigen als potentiële kopers. De beschikbare gegevens bieden inzicht in de prijsontwikkeling over een aanzienlijke periode, waardoor trends geïdentificeerd kunnen worden. Naast de financiële waardering wordt er aandacht besteed aan de fysieke kenmerken van de woning, de locatiegebonden factoren zoals veiligheid en bereikbaarheid, en de juridische status van het perceel. De analyse is gestoeld op openbare registers en data-analysesites, en biedt een integrale blik op de woning vanuit juridisch, economisch en ruimtelijk perspectief.
Juridisch en Economisch Kader: De WOZ-waardeontwikkeling
De WOZ-waarde vormt de basis voor diverse belastingheffingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB), en is tevens een graadmeter voor de marktwaarde van een woning. De beschikbare data voor Kievit 40 te Oud-Beijerland tonen een significante en gestage waardeontwikkeling over de periode 2014 tot en met 2024. De totale waardeontwikkeling over deze periode bedraagt 114,43%. Deze ontwikkeling is visueel weergegeven in de volgende tabel, gebaseerd op de officiële WOZ-beschikkingen.
Tabel 1: WOZ-waardeontwikkeling Kievit 40, Oud-Beijerland (2014-2024)
| Jaar | Waardepeildatum | Waarde (€) | Waardeontwikkeling |
|---|---|---|---|
| 2014 | 01-01-2014 | € 201.000 | n.v.t. |
| 2015 | 01-01-2015 | € 205.000 | +1,99% |
| 2016 | 01-01-2016 | € 207.000 | +0,98% |
| 2017 | 01-01-2017 | € 214.000 | +3,38% |
| 2018 | 01-01-2018 | € 236.000 | +10,28% |
| 2019 | 01-01-2019 | € 266.000 | +12,71% |
| 2020 | 01-01-2020 | € 281.000 | +5,64% |
| 2021 | 01-01-2021 | € 303.000 | +7,83% |
| 2022 | 01-01-2022 | € 339.000 | +11,88% |
| 2023 | 01-01-2023 | € 353.000 | +4,13% |
| 2024 | 01-01-2024 | € 431.000 | +22,1% |
Uit de bovenstaande gegevens blijkt een duidelijke versnelling in de waardestijging in de recentere jaren. Met name in de overgang van 2023 naar 2024 is een relatief hoge stijging van 22,1% geregistreerd. Dit wijst op een sterke positie van de woning op de lokale woningmarkt. De WOZ-waarde van € 431.000 per 1 januari 2024 dient als referentie voor de huidige marktpositie. Het is van belang op te merken dat de WOZ-waarde formeel wordt vastgesteld door de gemeente, in dit geval Hoeksche Waard, en berust op de waardepeildatum van een jaar eerder (1 januari 2023). De stijging in 2024 suggereert een aanzienlijke prijsstijging op de woningmarkt in de periode voorafgaand aan de peildatum.
Naast de specifieke woning is er ook data beschikbaar over de WOZ-waarden van andere panden aan de Kievit in diverse Nederlandse gemeenten, waaronder Oss, Grashoek en Hoorn. Hoewel deze gegevens niet direct betrekking hebben op Oud-Beijerland, bieden ze een contextueel beeld van de variatie in woningwaarderingen binnen Nederland. De aanwezigheid van dergelijke data op openbare platforms benadrukt de transparantie en de mogelijkheid voor burgers om waarderingen te vergelijken, wat juridisch relevant is bij bezwaarprocedures tegen de WOZ-beschikking.
Technisch en Fysiek Profiel: Kenmerken en Perceel
De fysieke identiteit van de woning is vastgelegd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De woning betreft een twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 170 m². De bouwdatum is gesteld in 1984, wat impliceert dat de woning voldoet aan de bouwtechnische normen van die periode. Het perceeloppervlak wordt in de beschikbare data op twee verschillende manieren weergegeven, wat enige discrepantie oplevert. Enerzijds wordt een totaal perceeloppervlak van 419 m² genoemd, anderzijds wordt verwezen naar perceelnummer HDN01 (Helden) L 192 met een oppervlakte van 1067 m². De beschikbare gegevens hierover zijn niet eenduidig. Een groter perceeloppervlak zou kunnen duiden op extra grond, zoals een tuin of bijgebouwen, wat van invloed is op de waarde en het woongenot.
De locatie kenmerkt zich door een landelijk karakter. De buurt "Buitengebied Kievitsheide" valt onder de gemeente Peel en Maas. De demografische gegevens voor deze buurt, gebaseerd op data uit 2023 en 2024, tonen een specifieke samenstelling van de bevolking. Informatie over leeftijd, geslacht, burgerlijke staat, herkomst en opleidingsniveau is beschikbaar, evenals de verdeling tussen koop- en huurwoningen. Deze gegevens zijn relevant voor de bepaling van de leefbaarheid en sociale cohesie in de directe omgeving.
Een belangrijk aspect van elke locatie is de veiligheid. De criminaliteitscijfers voor de buurt Buitengebied Kievitsheide over 2024 wijzen op een zeer lage mate van criminaliteit. Zo zijn er geen geregistreerde gevallen van diefstal of inbraak in woningen, garages of schuren, en evenmin van verkeersongevallen of brandstichting. De enige geregistreerde misdrijven zijn één geval van diefstal vanaf/uit motorvoertuigen en één geval van zedenmisdrijf/geweld/bedreiging, beide met een frequentie van 3,6 per 1000 inwoners. Deze cijfers suggereren een zeer veilige woonomgeving.
De bereikbaarheid van voorzieningen is in een landelijke context een kritische factor. De gemiddelde afstanden in 2024 tot essentiële voorzieningen zijn als volgt: - Huisartsenpraktijk: 3,4 km - Huisartsenpost: 20,2 km - Apotheek: 5,7 km
Deze afstanden geven aan dat de woning in een relatief landelijk gebied is gelegen, waar mobiliteit (bijvoorbeeld per auto) noodzakelijk is voor het bezoek aan medische voorzieningen.
Bodemkwaliteit en Bestemmingsplan
De juridische en fysieke status van een perceel wordt mede bepaald door de bodemkwaliteit en het geldende bestemmingsplan. De beschikbare informatie geeft aan dat er een "Bodemloket" beschikbaar is voor Kievit 40. Dit lokat biedt inzicht in de bij de overheid bekende gegevens over de bodemkwaliteit en eventuele historische (bedrijfs)activiteiten die de bodemkwaliteit hebben kunnen beïnvloeden. Hoewel de specifieke resultaten van deze bodemkwaliteitskaart niet in de bronnen staan vermeld, is de aanwezigheid van een dergelijk lokat een belangrijk juridisch instrument. Het stelt (toekomstige) eigenaren in staat om risico's in te schatten, zoals verontreiniging, die van invloed kan zijn op de waarde van de woning en eventuele saneringskosten.
Evenzo is de bestemming van het perceel een fundamentele juridische waarde. De bronnen vermelden dat er een bestemmingsplan beschikbaar is. De inhoud daarvan is niet gespecificeerd, maar de bestemming bepaalt wat er met het perceel mag gebeuren (bijvoorbeeld uitsluitend wonen, of mogelijkheden voor bedrijfsmatige activiteiten). Voor een woning uit 1984 ligt de bestemming "wonen" het meest voor de hand, maar een controle van het bestemmingsplan is standaardprocedure bij een transactie.
Conclusie
De analyse van de woning Kievit 40 te Oud-Beijerland levert een gedetailleerd beeld op van een object met een aanzienlijke waardestijging over de afgelopen tien jaar. De WOZ-waarde is gestegen van € 201.000 in 2014 naar € 431.000 in 2024, een toename van ruim 114%. De marktpositie lijkt sterk, getuige de hoge stijging in het meest recente jaar. De woning zelf betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1984 met een woonoppervlakte van 170 m². Er is een discrepantie in de aangegeven perceelgrootte (419 m² versus 1067 m²), wat nader onderzoek vereist.
De locatie in het buitengebied van Grashoek (gemeente Peel en Maas) kenmerkt zich door een zeer lage criminaliteit, wat een positieve invloed heeft op de leefbaarheid. De bereikbaarheid van medische voorzieningen is beperkt tot een straal van enkele kilometers voor een huisartsenpraktijk, met een huisartsenpost op ruim 20 km afstand. Juridisch gezien is er een bodemloket beschikbaar voor inzage in de bodemkwaliteit en is er een bestemmingsplan van toepassing. De beschikbare gegevens bieden voldoende aanknopingspunten voor een gedegen waarde-analyse, waarbij de WOZ-waarde dient als een betrouwbare indicator voor de fiscale en marktwaarde.