De vaststelling van de waarde van onroerend goed is een disciplinair samenspel van juridische, economische en technische factoren. In het geval van een woning zoals die gelegen is aan de Enterstraat 19 te Rijssen, biedt een analyse van de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de onderliggende objectgegevens een gedetailleerd beeld van de marktpositie. Deze verkenning, opgesteld door een expertconsortium van vastgoedjuristen, technisch adviseurs en marktanalisten, spitst zich toe op de specifieke kenmerken van dit object en de bredere context van de woningmarkt in Rijssen-Holten.
De beschikbare data geeft inzicht in zowel de fiscale waardering als de feitelijke bouwkundige staat. Door deze twee perspectieven te combineren, kan een zorgvuldige inschatting worden gemaakt van de waardeontwikkeling en de positionering van dit type woning binnen de huidige marktdynamiek.
Juridisch en Technisch Profiel van het Object
Een nauwkeurige taxatie begint bij de juridische en technische basisgegevens van het pand. Uit de beschikbare bronnen blijkt dat het betreffende object, gelegen aan Enterstraat 19, 7461CE Rijssen, geregistreerd staat als een verblijfsobject met een woonfunctie. De omvang van de woning is vastgesteld op 155 m². Dit is een aanzienlijke gebruiksoppervlakte, wat duidt op een eengezinswoning of een ruime doorzonwoning, typisch voor de oudere bebouwing in dit deel van Rijssen.
De technische leeftijd van het pand is een essentiële factor in de waardering. Het bouwjaar is vastgelegd in 1929. Deze datering plaatst het object in een periode van voor de modernisering van het bouwbesluit, wat specifieke eisen stelt aan renovaties en energetische verbeteringen. De kadastrale gegevens vermelden een grondvlak van 94,21 m² (volgens enkele bronnen afgerond op 94 m²). Dit geeft de omvang van de fundering en de begane grondvloer aan. De locatie is specifiek: het pand maakt deel uit van een perceel met een oppervlakte die, afhankelijk van de exacte kadastrale indeling, aanzienlijk kan zijn. Eén bron vermeldt voor een nabijgelegen object (Enterstraat 133) een perceelgrootte van 2498 m², hoewel dit specifiek voor nummer 19 niet expliciet is bevestigd in de gegevensset. De status van het pand is "in gebruik", hetgeen betekent dat het geen leegstandstatus kent en direct belastingplichtig is voor de gemeentelijke heffingen.
De WOZ-waarde: Fiscale Waardering en Belastingheffing
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is de fiscale maatstaf die door de gemeente Rijssen-Holten wordt gehanteerd voor de vaststelling van de waarde van onroerende zaken. Deze waarde dient als grondslag voor verschillende belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB). De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld met een peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar.
Voor de gemeente Rijssen-Holten tonen de beschikbare gegevens een duidelijke trend. De gemiddelde WOZ-waarde in Rijssen was in 2023 vastgesteld op € 402.448. Voor 2024 werd een gemiddelde verwacht van circa € 410.421. Dit vertegenwoordigt een stijging van ongeveer 2,0%. Deze ontwikkeling wijst op een gestage waardeontwikkeling van de woningmarkt in deze regio.
Hoewel de exacte WOZ-waarde voor Enterstraat 19 niet expliciet in de bronnen is vermeld, kunnen we deze afleiden uit de context. De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde op de peildatum. De bronnen vermelden dat 25,54% van de woningen in de gemeente mogelijk een te hoge WOZ-waarde heeft, wat leidt tot een gemiddelde teruggave van € 201 aan teveel betaalde belasting. Dit duidt op een zekere volatiliteit in de waarderingsmethodiek, waarbij woningeigenaren actief worden aangemoedigd de juistheid van de beschikking te controleren.
Voor een object uit 1929 met een oppervlakte van 155 m², ligt de WOZ-waarde logischerwijs in de buurt van of boven het gemeentelijk gemiddelde, afhankelijk van de staat van onderhoud en de exacte locatiefactoren. De jurisprudentie en waarderingsmethodiek schrijven voor dat de waarde wordt bepaald op basis van verkopen van vergelijkbare objecten in de omgeving. Hierbij speelt de bouwjaarrelevante correctie een rol, evenals de inhoud en oppervlakte.
Marktpositionering en Transactiegegevens
Naast de fiscale waardering biedt een analyse van de daadwerkelijke verkooptransacties in de directe omgeving een realistisch beeld van de marktwaarde. De bronnen geven aan dat in de betreffende regio een hoge marktdruk heerst; 89% van de woningen wordt verkocht boven de vraagprijs. Dit duidt op een verkopersmarkt waarin kopers genoodzaakt zijn agressief te bieden.
De volgende tabel toont een selectie van recente transacties en aanbiedingen in de omgeving van Rijssen, welke dienen als referentiekader voor de waardering van een object als Enterstraat 19:
| Adres | Vraagprijs | Oppervlakte | Vraagprijs/m² | Aangeboden sinds |
|---|---|---|---|---|
| Eerdmanserve 47 | € 415.000 | 124 m² | € 3.347 | 12-12-2025 |
| Dennenlaan 30 | € 339.500 | 119 m² | € 2.853 | 11-12-2025 |
| Jacob Reviusstraat 20 | € 399.000 | 126 m² | € 3.167 | 03-12-2025 |
| De Giezen 34-205 | € 309.000 | 54 m² | € 5.722 | 03-12-2025 |
| Rozengaarde 13 | € 225.000 | 43 m² | € 5.233 | 22-11-2025 |
| Smittenbelt 11 | € 359.000 | 95 m² | € 3.779 | 21-11-2025 |
| Trompstraat 20 | € 439.000 | 138 m² | € 3.181 | 19-11-2025 |
| Dennenlaan 51 | € 379.000 | 120 m² | € 3.158 | 31-10-2025 |
| Grebbebergstraat 22 | € 695.000 | 265 m² | € 2.623 | 24-10-2025 |
| Polhoek 10 | € 369.000 | 148 m² | € 2.493 | 24-10-2025 |
Wanneer we deze data projecteren op Enterstraat 19 (155 m²), valt op dat de vraagprijs per vierkante meter in deze regio varieert tussen de € 2.500 en € 3.800, met uitschieters naar boven voor kleinere appartementen (zoals De Giezen) en naar beneden voor zeer grote objecten (Grebbebergstraat). Voor een object van 155 m², gebouwd in 1929, ligt een reële marktwaarde waarschijnlijk in het segment van € 400.000 tot € 480.000, afhankelijk van de energetische staat en modernisering. Het feit dat 89% van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht, suggereert dat de uiteindelijke transactieprijs voor een object als dit aanzienlijk hoger kan uitvallen dan de initiële vraagprijs.
Procedurele Aspecten: Bezwaar en Inzage
Voor eigenaren is het van belang de WOZ-beschikking kritisch te volgen. De gemeente Rijssen-Holten biedt de mogelijkheid tot digitale inzage via MijnOverheid. Het taxatieverslag, dat de opbouw van de waarde weergeeft, is digitaal raadplegbaar. Mocht de vastgestelde WOZ-waarde afwijken van de verwachte marktwaarde, dan bestaat er een juridisch traject.
De procedure verloopt in twee fasen: 1. Informeel contact: Eerst kan contact worden opgenomen met de afdeling Belastingen van de gemeente via telefoonnummer (0548) 85 48 05. Doel is om de waardering te bespreken en eventuele fouten te corrigeren. 2. Bezwaar: Indien informeel contact niet tot een oplossing leidt, kan binnen zes weken na de datum op de aanslag schriftelijk bezwaar worden gemaakt. Dit bezwaarschrift moet worden gericht aan de heffingsambtenaar van de gemeente Rijssen-Holten, Postbus 244, 7460 AE Rijssen. Het bezwaarschrift dient te voldoen aan formele eisen (naam, datum, motivering, handtekening).
Een belangrijk juridisch principe is dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld naar de waarde op 1 januari van het voorgaande jaar. Marktschommelingen na deze peildatum worden pas in het volgende belastingjaar verwerkt. Dit betekent dat de huidige WOZ-waarde een momentopname is die mogelijk niet de actuele marktwaarde (eind 2025) reflecteert, maar wel de grondslag vormt voor de belastingheffing over het lopende jaar.
Conclusie
De analyse van Enterstraat 19 te Rijssen toont een object met een aanzienlijke inhoud (155 m²) en een rijke bouwhistorie (1929). De WOZ-waarde in de gemeente Rijssen-Holten vertoont een stabiele stijging van circa 2% per jaar, wat wijst op een gezonde markt. De marktdata laat een duidelijke kopersoverschotten zien, met verkooptransacties die vaak ver boven de vraagprijs tot stand komen.
Voor eigenaren en geïnteresseelden is het essentieel om de fiscale waardering (WOZ) te blijven monitoren en te toetsen aan de feitelijke marktprijzen in de directe omgeving. De combinatie van de technische kenmerken van het pand en de economische dynamiek van de regio vormt de basis voor een gedegen vastgoedstrategie. De beschikbare gegevens bevestigen dat de woningmarkt in Rijssen dynamisch is, waarbij objecten met een dergelijke omvang en historie een prominente positie innemen.